공사·하자

실력을 믿고 맡긴 시공업체가 몰래 하청을 줬다면 사기로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 취소할 수 없고, 다른 업체를 썼더라도 계약에서 정한 대로 공사를 하면 계약 위반도 기망도 아닙니다. 직접 시공 특약이 있거나 일의 성질상 그 업체만 할 수 있는 경우에만 예외가 인정됩니다. 지금은 계약서와 견적서, 문자에 직접 시공 약속이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

시공업체가 다른 업체를 썼다는 사실만으로 계약이 속임수가 되는 것은 아니므로, 공사를 멈추게 하기 전에 약정대로 공사가 되고 있는지부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 4월 SNS 시공 사례를 보고 한 인테리어 업체 대표의 솜씨를 믿어 아파트 전체 리모델링을 4,500만원에 맡겼습니다. 계약서에는 공사 범위와 기간, 대금만 적혀 있었고 누가 직접 시공하는지는 적혀 있지 않았습니다. 공사 3주째 현장에 가 보니 대표는 없고 다른 업체 직원들이 목공과 타일 작업을 하고 있었습니다. C씨는 대표가 직접 한다고 믿고 계약했으니 속았다며 계약을 취소하고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수급인이 몰래 다른 업체에 맡기면 사기로 계약을 취소할 수 있나요?

원칙적으로 취소할 수 없습니다. 수급인이 제3자를 써서 공사를 하더라도 계약에서 정한 내용대로 공사를 하는 한 계약 위반이 아니고, 그 사실을 도급인에게 알리지 않았다는 것만으로는 기망행위가 되지 않습니다. 도급은 일의 완성을 약정하는 계약이어서, 누가 손을 대는지보다 약정한 결과가 나오는지가 기준입니다.

대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다82545 판결은 특약이 있거나 일의 성질상 수급인 자신이 하지 않으면 채무의 본지에 따른 이행이 될 수 없다는 등의 특별한 사정이 없으면 수급인은 이행보조자나 이행대행자를 쓸 수 있고, 제3자와의 약속을 알리지 않은 것도 기망이 아니라고 보았습니다. 사기를 이유로 한 취소는 속이는 행위가 있어야 가능합니다.

능력을 믿고 맡겼다는 사정은 어떤 경우에 인정되나요?

계약서에 직접 시공 특약을 두었거나, 일의 성질상 그 사람이 아니면 약정한 결과가 나올 수 없는 경우에 인정됩니다. 화가에게 벽화를 맡긴 경우, 특정 장인의 수작업이 계약의 핵심인 경우가 여기에 해당합니다. 이때 수급인이 다른 사람에게 맡기면 채무의 내용에 따른 이행이 아니어서 계약 위반이 되고, 처음부터 직접 할 뜻이 없으면서 직접 한다고 말했다면 기망이 될 수 있습니다.

• 직접 시공 특약 - 계약서, 견적서, 문자에 「대표 직접 시공」이 적혀 있는지
• 일의 성질 - 개인의 기술이나 예술성이 결과물의 가치를 정하는지
• 계약 당시의 말 - 직접 한다는 설명이 계약을 맺은 이유였는지

다른 업체가 한 공사에 하자가 나면 누가 책임지나요?

수급인이 책임집니다. 수급인이 제3자를 써서 이행하면 그 제3자의 고의나 과실은 수급인의 고의나 과실로 보므로, 도급인은 계약 상대방인 수급인에게 하자보수와 손해배상을 청구하면 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 유지합니다.

건설업 등록 업체가 도급받은 공사의 전부나 주요 부분의 대부분을 다른 건설사업자에게 넘기는 일괄하도급은 건설산업기본법이 금지합니다. 이 위반은 행정처분 대상이지만, 그것만으로 도급계약이 무효가 되거나 도급인이 취소권을 갖는 것은 아닙니다.

시공업체 무단 하청 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 직접 시공, 하도급 금지, 사전 승인 조항이 있는지 봅니다. 문구가 있으면 계약 위반 주장이 가능합니다.
• 현장 기록 - 작업자 소속, 작업 날짜, 공정 상태를 사진과 메모로 남깁니다. 나중에 하자 원인을 가리는 자료가 됩니다.
• 공사 상태 점검 - 약정한 자재와 사양대로 시공되는지 확인합니다. 약정대로라면 취소나 해제 주장은 어렵습니다.
• 서면 요구 - 수급인에게 시공 주체와 하자 책임을 문서로 묻고, 특약이 있으면 이행을 최고하는 내용도 함께 적습니다. 정한 기간이 지나도 이행하지 않으면 해제를 검토합니다.
• 하자 청구 - 준공 후 하자가 있으면 수급인에게 보수와 손해배상을 청구합니다. 실제 시공한 업체가 아니라 계약 상대방이 책임 주체입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 직접 시공을 약속한 문자나 녹음이 있거나 공사가 약정 사양과 다르게 진행되고 있으면 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 하자 책임을 둘러싼 도급 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 직접 시공 문구가 없으면 어떻게 되나요?
  특별한 사정이 없으면 수급인은 다른 업체를 써서 공사할 수 있습니다. 대법원 2001다82545 판결은 특약이 없고 일의 성질상 본인이 해야 하는 경우가 아니면 이행보조자나 이행대행자를 써도 계약 불이행이 아니라고 보았습니다. 다만 계약 전 문자나 견적서에 직접 시공 약속이 있으면 특약으로 인정될 여지가 있습니다.
• 하청 사실을 숨긴 것만으로 사기가 되나요?
  되지 않습니다. 약정대로 공사를 하는 한 제3자와 공사 약속을 한 사실을 알리지 않았더라도 도급인에 대한 기망행위로 보지 않습니다. 사기 취소는 상대방이 속여서 착오에 빠지게 하고 그 때문에 계약을 맺었어야 가능한데, 누가 작업하는지가 계약의 내용이 아니었다면 이 요건을 채우기 어렵습니다.
• 하청 업체가 공사를 망치면 누구에게 청구하나요?
  계약 상대방인 수급인에게 청구합니다. 민법 제391조는 채무자가 타인을 사용하여 이행하는 경우 그 피용자의 고의나 과실을 채무자의 고의나 과실로 봅니다. 도급인과 하청 업체 사이에는 계약이 없으므로 원칙적으로 수급인을 상대로 하자보수와 손해배상을 청구해야 합니다.
• 직접 시공 특약을 어기면 계약을 해제할 수 있나요?
  해제를 검토할 수 있습니다. 특약 위반은 채무의 내용에 따른 이행이 아니므로 채무불이행이 됩니다. 다만 곧바로 해제하기보다 상당한 기간을 정해 약정대로 이행하라고 최고한 뒤, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제하는 것이 원칙입니다. 이미 완성된 부분이 있으면 해제의 범위가 제한될 수 있습니다.
• 일괄하도급을 했으면 계약이 무효인가요?
  그것만으로 무효가 되지는 않습니다. 건설산업기본법 제29조 제1항은 건설사업자가 도급받은 공사의 전부나 주요 부분의 대부분을 다른 건설사업자에게 하도급하는 것을 금지하지만, 이는 건설업 질서를 위한 규제여서 위반하면 행정처분 대상이 됩니다. 도급인과 수급인 사이의 계약 효력은 따로 판단합니다.
• 공사대금 잔금을 멈춰도 되나요?
  약정대로 공사가 되고 있다면 하청 사실만을 이유로 잔금을 멈추기는 어렵습니다. 하자가 있으면 하자보수를 요구하면서 그에 상당하는 금액의 지급을 거절하는 동시이행 주장이 가능하지만, 근거 없이 대금 전체를 멈추면 지연손해금을 물 수 있습니다. 멈추기 전에 하자 범위를 사진과 견적으로 정리해 두어야 합니다.

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