공사·하자

땅 평탄화를 맡긴 업체 대신 다른 업체가 작업하면 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 특약이 없는 한 다른 업체가 작업하더라도 약정대로 평탄화를 마치면 계약 위반이 아니어서 해제할 수 없습니다. 수급인은 이행보조자나 이행대행자를 쓸 수 있고, 이를 알리지 않은 것도 기망이 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서와 문자에 직접 작업 약속이 있는지, 작업이 약정 기한과 면적대로 진행되는지 확인하십시오.

토지 정지 작업을 맡긴 업체가 직접 장비를 몰고 와야 계약이 지켜지는 것은 아닙니다. 약정한 면적과 높이, 기한대로 끝나는지를 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 9월 창고 부지로 쓸 밭 1,500제곱미터의 평탄화 작업을 한 토목업체에 1,800만원에 맡겼습니다. 계약서에는 작업 면적, 기간 20일, 대금만 적었고 누가 장비를 운전하는지는 정하지 않았습니다. 며칠 뒤 현장에 가 보니 계약한 업체가 아니라 다른 업체의 굴삭기와 기사가 작업하고 있었습니다. D씨는 계약 위반이니 해제하고, 속았으니 취소도 하고 싶다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 업체가 작업하면 계약 위반으로 해제할 수 있나요?

해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 도급계약에 특약이 없고 일의 성질상 수급인 자신이 해야 하는 경우가 아니면, 수급인은 다른 업체를 이행보조자나 이행대행자로 써도 되고 약정대로 일을 마치는 한 채무불이행이 아닙니다. 해제는 채무불이행이 있어야 가능하므로, 약정대로 작업이 진행되고 있다면 해제 사유가 없습니다.

대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다82545 판결은 공사도급계약에서 수급인이 반드시 직접 일을 완성해야 하는 것은 아니고, 이행보조자나 이행대행자를 써도 계약에서 정한 대로 공사를 이행하는 한 계약 불이행이 아니라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 도급 규정도 수급인에게 직접 작업 의무를 따로 두지 않습니다.

알리지 않고 다른 업체에 맡긴 것은 속인 것 아닌가요?

속인 것으로 보지 않습니다. 같은 판결은 수급인이 제3자와 공사 약속을 하고 도급인에게 알리지 않았더라도 약정대로 공사를 하는 한 기망행위가 아니라고 했습니다. 사기를 이유로 취소하려면 상대방이 거짓으로 착오를 일으켜 계약을 맺게 했어야 하는데, 누가 장비를 운전하는지가 계약의 내용이 아니었다면 이 요건을 채우기 어렵습니다.

그러면 언제 해제나 취소가 가능한가요?

계약서나 문자로 직접 작업을 약속했거나, 일의 성질상 그 업체가 아니면 약정한 결과가 나올 수 없는 경우에 가능합니다. 또 누가 작업하든 약정한 기한을 넘기거나 약정한 높이와 면적대로 정지하지 않으면 그 자체가 채무불이행이 됩니다. 이때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다.

• 직접 작업 특약 - 계약서, 견적서, 문자에 「직접 시공」 약속이 있는지
• 이행지체 - 약정 기한 안에 작업이 끝나지 않는지
• 불완전 이행 - 약정 면적·높이·배수 처리와 다르게 작업했는지

다른 업체가 작업하다 옆 땅이나 배수로를 망가뜨리면 누가 책임지나요?

계약 상대방인 수급인이 도급인에게 책임집니다. 수급인이 다른 사람을 써서 이행하면 그 사람의 고의나 과실은 수급인의 고의나 과실로 보기 때문입니다. 도급인은 실제 작업한 업체를 찾을 필요 없이 수급인에게 손해배상을 청구하면 됩니다.

토지 평탄화 업체 교체 대응 순서

• 계약 내용 확인 - 계약서와 견적서에 작업 주체, 면적, 높이, 기한이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 직접 작업 약속이 없으면 해제 주장은 어렵습니다.
• 작업 상태 기록 - 날짜별로 작업 범위와 장비를 사진으로 남깁니다. 기한 준수와 약정 이행을 판단하는 자료가 됩니다.
• 수급인에게 확인 - 작업 주체가 바뀐 이유와 완료 예정일을 문자로 묻습니다. 답변 내용이 나중에 이행 의사를 판단하는 자료가 됩니다.
• 이행 요구서 발송 - 기한을 넘기거나 약정과 다르게 작업하면 기간을 정해 이행을 요구하는 문서를 보냅니다. 해제의 전제 절차입니다.
• 해제 또는 손해배상 - 정한 기간이 지나도 이행하지 않으면 해제를 통지하고 손해배상을 청구합니다. 약정대로 끝났다면 대금을 지급하고 하자만 따로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지나 산지의 형질변경 허가가 함께 걸려 있거나 작업 중 인접 토지와 경계 분쟁이 생기면 허가 서류와 측량 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 손해배상을 둘러싼 도급 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 작업 주체를 안 적었으면 어떻게 되나요?
  수급인이 다른 업체를 써도 계약 위반이 아닙니다. 대법원 2001다82545 판결에 따르면 특약이 없고 일의 성질상 수급인이 직접 해야 하는 경우가 아니면 이행보조자나 이행대행자를 쓸 수 있습니다. 토지 평탄화처럼 장비 작업이 중심인 일은 성질상 본인이 해야 하는 일로 보기 어렵습니다.
• 해제 통지를 먼저 보내면 어떤 문제가 생기나요?
  해제 사유가 없는데 해제를 통지하면 그 자체가 이행 거절로 평가될 수 있습니다. 그러면 수급인이 오히려 도급인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상이나 이미 한 작업의 대금을 청구할 수 있습니다. 해제는 상대방에게 의사표시가 도달하면 철회할 수 없으므로 보내기 전에 사유를 확인해야 합니다.
• 작업이 기한을 넘기면 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 바로는 아닙니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않아야 합니다. 다만 업체가 미리 작업하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고하지 않고 해제할 수 있습니다. 최고하는 문서는 도달일을 증명할 수 있는 내용증명으로 보내는 편이 안전합니다.
• 다른 업체 기사가 작업하다 사고를 내면 누구에게 청구하나요?
  도급인과의 관계에서는 계약 상대방인 수급인에게 청구합니다. 민법 제391조는 채무자가 타인을 사용하여 이행할 때 그 피용자의 고의나 과실을 채무자의 것으로 봅니다. 작업 기사나 장비 업체에 대해서는 불법행위 책임을 따로 물을 수 있는지 사고 경위를 보고 판단합니다.
• 알리지 않고 업체를 바꾼 것만으로 사기 취소가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 2001다82545 판결은 수급인이 제3자와 공사 약속을 하고 도급인에게 알리지 않았더라도 약정대로 공사를 하는 한 기망행위가 아니라고 보았습니다. 계약 전에 직접 작업을 약속하고 그 약속이 계약을 맺은 이유였다는 사정이 문자 등으로 증명될 때 취소를 검토할 수 있습니다.
• 평탄화가 약정과 다르게 됐으면 대금을 안 줘도 되나요?
  하자가 있으면 보수를 요구하면서 그에 상당하는 대금의 지급을 거절할 수 있습니다. 도급인은 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 이 손해배상과 대금 지급은 동시이행 관계입니다. 대금 전액을 거절하려면 하자 범위가 그만큼 크다는 자료가 있어야 합니다.

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