등기·명의신탁

시효취득한 땅의 근저당 빚을 갚았는데 원소유자에게 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시효 완성 뒤 등기 전에 원소유자가 설정한 근저당 빚을 시효취득자가 갚았다면 원소유자에게 구상하거나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 판례는 그 변제를 시효취득자가 떠안아야 할 부담을 없애 자기 소유권을 온전하게 하려는 행위로 봅니다. 지금은 점유 시작일과 근저당권 접수일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인하십시오.

시효가 완성됐다는 이유만으로 원소유자가 설정한 근저당권을 법원에서 무효로 다툴 필요는 없습니다. 그 근저당권은 유효하다는 전제에서 대응 순서를 짜는 편이 시간과 비용을 줄입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년부터 이웃 밭 한쪽을 자기 땅으로 알고 경작해 왔고, 20년이 지난 2023년에 시효가 찼습니다. 원소유자는 A씨가 이전등기를 하기 전인 2024년 그 밭에 담보 한도액 1억 2,000만원의 근저당권을 설정했고, 2025년 경매개시결정 통지가 왔습니다. A씨는 땅을 지키려고 대출금 9,000만원을 대신 갚은 뒤 원소유자에게 그 돈을 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효취득자가 근저당 빚을 갚으면 원소유자에게 구상할 수 있나요?

아니요, 원칙적으로 구상할 수 없습니다. 시효 완성 뒤 등기 전에 원소유자가 설정한 근저당권은 시효취득자가 떠안아야 할 토지의 부담이고, 그 빚을 갚는 것은 자기 소유권을 온전하게 만들기 위한 행위로 보기 때문입니다. 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다75910 판결은 이 경우 대위변제를 이유로 한 구상권도, 부당이득반환청구권도 인정하지 않았습니다.

점유취득시효는 20년이 찬 것만으로 소유권이 넘어오지 않습니다. 점유자 명의로 등기를 해야 비로소 소유자가 됩니다. 그 전까지 원소유자는 여전히 소유자이므로 근저당권을 설정하거나 땅을 파는 것도 적법한 권리행사입니다.

시효 완성 뒤 원소유자가 설정한 근저당권은 등기하면 사라지나요?

사라지지 않습니다. 시효취득의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라가지만, 이 소급효를 내세워 시효 완성 뒤 등기 전에 권리를 얻은 제3자에게 대항할 수는 없습니다. 시효취득자는 원소유자가 만든 현상 그대로의 상태에서 소유권을 취득합니다.

이와 달리 시효기간이 진행되는 도중에 가등기로 보전된 매매예약상 매수인의 지위는, 시효취득자가 등기를 마치면 원시취득의 반사적 효과로 소멸합니다. 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결의 내용입니다. 다만 등기를 마치기 전에는 그 부담도 그대로 남습니다. 부담이 언제 생겼는지가 결론을 가르므로 등기사항증명서의 접수일자를 먼저 봅니다.

원소유자에게 책임을 물을 수 있는 예외가 있나요?

있습니다. 시효취득자가 등기 전에 이미 원소유자에게 이전등기를 청구했거나, 원소유자가 시효 완성 사실을 알면서 권리취득을 막으려고 근저당권을 설정한 사정이 있으면 불법행위 책임을 따질 수 있습니다. 2005다75910 판결도 이런 특별한 사정이 없는 경우에 한해 원소유자의 권리행사를 적법하다고 보았습니다.

그래서 시효가 찬 사실을 알게 되면 내용증명으로 이전등기를 요구해 두는 것이 의미가 있습니다. 이 통지가 도달한 뒤에 원소유자가 근저당권을 설정하면 권리취득을 방해한 사정으로 다툴 여지가 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

근저당 빚 변제 전 시효취득자 대응 순서

• 시효 완성일 계산 - 점유를 시작한 날을 사진·항공사진·세금 납부 기록으로 특정합니다. 20년이 찬 날이 근저당권 설정일보다 앞서는지가 결론을 정합니다.
• 등기사항증명서 확인 - 근저당권 접수일자, 담보 한도액, 가등기 유무를 봅니다. 시효 진행 중 생긴 가등기인지, 완성 뒤 생긴 부담인지 나눕니다.
• 이전등기 청구 통지 - 원소유자에게 내용증명으로 시효 완성과 이전등기를 요구합니다. 도달일 이후 처분은 방해 행위로 다툴 근거가 됩니다.
• 처분금지가처분과 본안 소송 - 원소유자가 땅을 팔거나 추가 담보를 잡힐 우려가 있으면 가처분부터 신청합니다. 본안은 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구입니다.
• 변제 여부 결정 - 경매로 땅을 잃는 손해와 변제액을 비교합니다. 구상은 원칙적으로 어렵다는 전제로 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원소유자가 시효 완성 사실을 알고 근저당권을 설정했는지, 점유가 자주점유인지는 등기부와 점유 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효가 완성되면 바로 내 땅이 되나요?
  아닙니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 시효 완성으로 생기는 것은 원소유자에 대한 소유권이전등기청구권이고, 등기 전까지 소유자는 원소유자입니다. 그래서 그 사이 원소유자의 처분이나 담보 설정은 원칙적으로 적법합니다.
• 대신 갚은 근저당 빚을 부당이득으로 돌려받을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다75910 판결은 시효취득자가 원소유자가 설정한 근저당권의 피담보채무를 갚은 것은 자신이 용인해야 할 부담을 없애기 위한 자기 이익을 위한 행위라고 보고, 구상권과 부당이득반환청구권을 모두 부정했습니다.
• 시효 진행 중 설정된 가등기도 남아 있나요?
  등기를 마치면 소멸합니다. 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결은 시효기간 진행 중 가등기로 보전된 매매예약상 매수인의 지위는 시효취득자가 등기를 마치면 원시취득의 반사적 효과로 소멸한다고 보았습니다. 다만 등기를 마치기 전에는 그 부담이 그대로 남으므로 이전등기를 서두르는 것이 좋습니다.
• 원소유자가 알면서 근저당을 잡혔다면 어떻게 되나요?
  불법행위 책임을 물을 여지가 있습니다. 판례는 시효취득자가 이미 이전등기를 청구했거나 원소유자가 시효 완성 사실을 알고 권리취득을 방해하려 한 특별한 사정이 있으면 원소유자의 처분을 적법한 권리행사로 보지 않습니다. 이때는 민법 제750조에 따른 손해배상을 검토합니다.
• 시효 완성 사실을 원소유자에게 어떻게 알리나요?
  내용증명우편으로 점유 개시일, 시효 완성일, 이전등기 요구를 적어 보내는 방법이 일반적입니다. 도달일이 기록으로 남아 이후 원소유자의 처분이 방해 행위인지 판단하는 기준이 됩니다. 소송으로 이전등기를 청구하면 그 자체로 권리행사가 되고, 필요하면 처분금지가처분을 함께 신청합니다.
• 소급효가 있다는데 왜 근저당권이 남나요?
  민법 제247조 제1항은 시효로 인한 소유권취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 정합니다. 그러나 판례는 시효 완성 뒤 등기 전에 원소유자에게서 권리를 얻은 제3자에게는 이 소급효로 대항할 수 없다고 봅니다. 소급효는 점유자와 원소유자 사이의 관계에서 의미가 있습니다.

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