등기·명의신탁

시효취득으로 등기한 땅, 시효 진행 중 잡힌 근저당은 빚 안 갚고 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유취득시효로 소유권이전등기를 마쳤다면 시효 진행 중에 원래 소유자가 설정한 근저당권은 피담보채무를 갚지 않고도 말소를 청구할 수 있습니다. 시효취득은 원시취득이어서 원래 소유자의 부담을 원칙적으로 이어받지 않기 때문입니다. 지금은 근저당 설정일과 시효 완성일의 선후부터 확인하십시오.

시효 진행 중에 잡힌 근저당이라면 피담보채무를 대신 갚아야 말소된다고 단정할 필요는 없습니다. 시효취득은 원시취득이어서 원래 소유자의 부담을 원칙적으로 이어받지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 3월부터 옆 필지 일부를 자기 땅으로 알고 담장을 둘러 텃밭으로 써 왔습니다. 원래 소유자는 2019년 그 필지 전체에 은행 앞으로 근저당을 설정했습니다. A씨는 20년이 지난 2025년 원래 소유자를 상대로 취득시효 소송을 내 이기고 2026년 5월 이전등기를 마쳤지만, 등기부에는 은행 근저당이 그대로 남아 있었습니다. A씨는 원래 소유자의 대출을 대신 갚아야 근저당을 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 진행 중에 설정된 근저당권도 빚을 안 갚고 말소할 수 있나요?

네, 점유취득시효 완성을 원인으로 등기를 마쳤다면 시효 진행 중에 원래 소유자가 설정한 근저당권은 피담보채무를 갚지 않고도 소유권에 기한 방해배제로 말소를 청구할 수 있습니다. 점유취득시효에 따른 소유권 취득은 원시취득이어서 특별한 사정이 없으면 원래 소유자의 소유권에 붙은 제한의 영향을 받지 않는 완전한 소유권을 얻기 때문입니다.

소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제214조와 제245조 제1항도 원안 당시와 같고, 시효로 인한 소유권 취득의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다.

등기하기 전에는 근저당 말소를 청구할 수 없나요?

청구할 수 없습니다. 20년 시효기간이 끝났더라도 점유자 앞으로 등기를 마치지 않은 이상 원래 소유권에 붙은 부담은 소멸하지 않습니다. 시효 완성만으로는 원래 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 채권적 권리가 생길 뿐이어서, 먼저 이전등기를 받아야 합니다. 원래 소유자가 등기에 협조하지 않으면 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 내고, 그 판결로 등기를 마친 뒤 근저당 말소를 청구하는 순서로 진행합니다.

시효 완성 뒤에 설정된 근저당권은 어떻게 되나요?

시효가 완성된 뒤 등기 전에 원래 소유자가 설정한 근저당권은 시효취득자가 그대로 떠안아야 합니다. 원래 소유자는 등기가 넘어가기 전까지 적법하게 권리를 행사할 수 있어, 시효취득자는 그 부담이 붙은 상태로 소유권을 취득합니다. 이 근저당의 빚을 대신 갚아도 원래 소유자에게 구상하거나 부당이득 반환을 구할 수 없습니다.

시효취득 토지 근저당 말소 순서

• 날짜 대조 - 점유 시작일, 20년 완성일, 근저당 설정일, 소유권이전등기일을 표로 정리합니다. 근저당이 완성 전 설정인지 가립니다.
• 점유 증빙 정리 - 점유 시작일을 보여 주는 계약서·사진·증언을 모읍니다. 근저당 설정일과 비교하는 기준이 됩니다.
• 말소 요구 - 근저당권자에게 말소를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 원시취득 판례를 함께 적습니다.
• 말소 소송 - 근저당권자를 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 방해배제청구권이 근거입니다.
• 경매 대응 - 근저당권자가 경매를 신청하면 경매개시결정에 대한 이의와 말소 소송을 함께 검토합니다. 매각 전에 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정 당시 점유자가 설정에 동의했거나 원래 소유자에게 시효를 주장한 뒤 설정된 근저당이라면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효와 근저당권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효 요건은 무엇인가요?
  20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유해야 하고, 등기를 해야 소유권을 취득합니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로 상대방이 타주점유 등을 증명해야 합니다. 선의·무과실은 필요하지 않습니다.
• 시효취득은 왜 원시취득인가요?
  시효취득은 원래 소유자의 권리를 넘겨받는 것이 아니라 법률 규정에 따라 새로 소유권을 얻는 것이기 때문입니다. 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결은 그래서 특별한 사정이 없으면 원래 소유권에 가해진 각종 제한의 영향을 받지 않는 완전한 소유권을 취득한다고 보았습니다.
• 근저당 말소는 무엇을 근거로 청구하나요?
  소유권에 기한 방해배제청구권을 근거로 합니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 원시취득으로 효력을 잃은 근저당권설정등기는 소유권을 방해하는 상태이므로 근저당권자에게 말소등기절차 이행을 청구합니다.
• 시효 완성 뒤 등기 전에 설정된 근저당은요?
  그대로 떠안아야 합니다. 원래 소유자는 점유자 명의 등기가 되기 전까지 적법하게 권리를 행사할 수 있어, 시효취득자는 그 부담이 붙은 상태로 소유권을 취득합니다. 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다75910 판결의 판단입니다.
• 시효 완성 뒤 근저당 빚을 대신 갚으면 돌려받나요?
  돌려받기 어렵습니다. 시효 완성 뒤 원래 소유자가 설정한 근저당의 피담보채무를 시효취득자가 갚는 것은 자기 소유권을 온전히 하려는 자신의 이익을 위한 행위로 보아, 원래 소유자에게 구상권이나 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 것이 판례입니다.
• 시효 완성 사실을 알리면 원래 소유자가 처분하지 못하나요?
  점유자가 원래 소유자에게 시효 완성을 원인으로 이전등기를 청구하는 등 권리를 행사했거나, 원래 소유자가 시효 완성을 알고 방해하려는 사정이 있으면 그 뒤 처분은 불법행위가 될 수 있습니다. 그래서 시효가 완성되면 곧바로 등기 청구를 해 두는 편이 안전합니다.

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