등기·명의신탁

시효 완성 후 땅이 남에게 넘어갔는데 그날부터 다시 20년이 지나면 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 1차 취득시효 완성 뒤 등기 전에 제3자에게 소유권이 넘어갔더라도 계속 점유했다면 소유권이 바뀐 날부터 다시 20년이 지나 2차 취득시효를 주장할 수 있습니다. 다만 소유자가 바뀐 경우에는 기산점을 마음대로 고를 수 없고 소유권이 바뀐 날이 새 기산점이 됩니다. 지금은 제3자 명의 이전등기일과 그날부터 20년이 되는 날을 등기부로 확인하십시오.

그사이 등기부상 소유자가 다시 바뀌었다고 해서 처음부터 다시 20년을 세야 하는 것은 아닙니다. 소유 명의 변경만으로는 시효가 중단되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1985년부터 B씨 소유 밭을 경작해 2005년 취득시효가 완성됐지만 등기를 하지 않았습니다. 그사이 2007년 밭이 C씨에게 팔려 C씨 명의로 이전등기가 되었고, A씨는 지금까지 계속 경작하고 있습니다. 2026년 C씨 명의 등기일부터 19년이 지나자 A씨는 1년만 더 지나면 C씨에게 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1차 시효 완성 후 소유자가 바뀌면 시효취득은 끝나나요?

새 소유자에게는 1차 시효를 주장할 수 없습니다. 20년 점유로 시효가 완성되어도 등기를 해야 소유권을 취득하는데, 그 전에 제3자에게 소유권이전등기가 되면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없습니다. 이때 원래 소유자에 대한 이전등기의무는 이행불능이 됩니다.

그렇다고 길이 막히는 것은 아닙니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 당초 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 바뀐 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효 기간이 지났다면, 제3자 앞으로 소유권이 바뀐 때를 새 기산점으로 삼아 2차 취득시효 완성을 주장할 수 있다고 보았습니다.

취득시효 기산점은 마음대로 정할 수 있나요?

소유자 변동이 없을 때만 자유롭게 정할 수 있습니다. 점유 기간 내내 등기부상 소유자가 같다면 어느 시점을 기산점으로 잡아도 20년이 지나면 됩니다. 하지만 소유자가 바뀐 경우에는 원칙적으로 점유를 시작한 때가 기산점이고, 1차 시효 완성 뒤 소유자가 바뀌었다면 그 바뀐 날이 2차 시효의 기산점이 됩니다.

2차 시효가 진행되는 동안 등기부상 소유자가 또 바뀌어도 상관없습니다. 위 전원합의체 판결은 2차 취득시효 기간이 지나기 전에 소유 명의자가 다시 바뀐 경우에도, 시효 완성 당시의 소유 명의자에게 시효취득을 주장할 수 있다고 보았습니다. 이 판결로 점유 기간 중 등기 명의자가 같아야 한다고 본 종전 판례들이 변경되었습니다.

2차 시효가 완성되기 전에 조심할 일은 무엇인가요?

시효가 중단되지 않게 하는 것입니다. 소멸시효 중단 규정은 취득시효에 준용되므로, 소유자가 점유자를 상대로 재판상 청구를 하거나 점유자가 소유자의 권리를 승인하면 시효가 중단될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제247조 제2항과 제168조가 근거입니다.

소유자에게 사용료를 내겠다고 약속하거나 땅을 사겠다고 제안하는 행동은 소유권을 인정하는 승인으로 해석될 수 있습니다. 협의를 하더라도 시효 완성 뒤로 미루는 편이 안전합니다. 점유는 소유의 의사로 평온·공연하게 한 것으로 추정되므로 따로 증명할 필요는 없습니다.

2차 취득시효 대응 순서

• 등기부 확인 - 1차 시효 완성일, 제3자 이전등기일, 그 뒤 명의 변경일을 폐쇄등기부까지 떼어 확인합니다. 2차 시효 기산점이 여기서 정해집니다.
• 완성일 계산 - 제3자 이전등기일부터 20년이 되는 날을 계산합니다. 그 사이 명의가 다시 바뀌어도 기산점은 그대로입니다.
• 점유 유지·기록 - 경작, 담장, 건물 사용 등 점유를 계속한 사진과 영수증을 남깁니다. 점유가 끊기면 처음부터 다시 셉니다.
• 승인 행동 피하기 - 완성 전에는 사용료 지급 약속이나 매수 제안처럼 소유권을 인정하는 행동을 하지 않습니다. 시효 중단 사유가 될 수 있습니다.
• 완성 후 이전등기 청구 - 20년이 지나면 그때의 등기부상 소유자에게 이전등기를 청구하고 처분금지가처분을 합니다. 늦어지면 또 제3자에게 넘어갈 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 이미 인도 소송을 냈거나 점유 중간에 임대차 계약을 맺은 적이 있다면 소송 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기와 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1차 시효 완성 뒤 산 사람에게는 왜 주장할 수 없나요?
  취득시효는 등기해야 소유권을 취득하기 때문입니다. 민법 제245조 제1항에 따라 시효가 완성되어도 등기 전에는 이전등기청구권만 있고, 그 사이 제3자가 소유권이전등기를 마치면 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결처럼 그 제3자에게 대항할 수 없습니다.
• 2차 시효 중에 소유자가 또 바뀌면 다시 20년인가요?
  아닙니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 등기부상 소유 명의 변경만으로는 점유 상태의 계속을 깨지 못해 시효 중단 사유가 아니라고 보았습니다. 2차 시효 기산점에서 20년이 지나면 그때의 소유 명의자에게 주장할 수 있습니다.
• 기산점을 제가 유리하게 잡을 수는 없나요?
  소유자 변동이 없을 때만 가능합니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다609 판결 등은 점유 기간 중 소유자 변동이 있으면 원칙적으로 점유 개시 시점이 기산점이고 임의로 고를 수 없다고 봅니다. 1차 완성 뒤 소유자가 바뀌었다면 그 변동일이 새 기산점입니다.
• 소유자가 인도 소송을 내면 시효가 멈추나요?
  멈출 수 있습니다. 민법 제247조 제2항은 소멸시효 중단 규정을 취득시효에 준용하고, 제168조 제1호는 청구를 중단 사유로 정합니다. 소유자가 점유자를 상대로 인도나 소유권 확인을 구하는 소송을 내 이기면 그 사이 시효 진행이 끊깁니다.
• 소유자와 매수 협의를 하면 불리한가요?
  시효 완성 전이라면 불리할 수 있습니다. 땅을 사겠다거나 사용료를 내겠다는 의사 표시는 소유자의 권리를 인정하는 승인으로 볼 여지가 있고, 민법 제168조 제3호는 승인을 시효 중단 사유로 정합니다. 완성 뒤에 협의하는 편이 안전합니다.
• 2차 시효가 완성되면 바로 제 땅이 되나요?
  등기를 해야 합니다. 시효가 완성되면 그때의 소유 명의자에게 이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐이고, 민법 제245조 제1항에 따라 등기해야 소유권을 취득합니다. 등기 전에 또 제3자에게 넘어가면 대항할 수 없으므로 가처분부터 해 두어야 합니다.

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• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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