권리금

차임을 떼먹은 전력이 있는 신규임차인, 임대인이 계약을 거절하면 권리금 배상책임이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임차인이 주선한 신규임차인에게 보증금이나 차임을 낼 자력이 없다면 임대인이 계약을 거절해도 권리금 배상책임이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제1호가 이를 정당한 사유로 봅니다. 지금은 그 사람의 과거 차임 연체와 보증금 공제 기록이 남아 있는지 확인하십시오.

임차인이 데려온 사람이라고 해서 무조건 계약해 줄 필요는 없습니다. 법이 정한 정당한 사유가 있으면 거절해도 손해배상 책임을 지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 C씨는 2023년 10월 보증금 3,000만원, 월 차임 200만원에 상가를 빌려주었고 계약은 2026년 10월에 끝납니다. 2026년 8월 임차인이 권리금을 받기로 하고 신규임차인이 될 사람을 데려왔는데, 그 사람은 2022년 C씨의 다른 점포를 빌렸다가 차임을 여러 달 밀려 보증금이 모두 공제되고도 나가지 않아 명도소송까지 간 사람이었습니다. C씨가 이 사람과는 계약하지 않겠다고 하자 임차인은 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구하겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금·차임을 낼 자력이 없는 신규임차인은 거절해도 되나요?

네, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 보증금이나 차임을 낼 자력이 없으면 임대인이 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 이때 거절은 권리금 회수 방해가 되지 않습니다.

예전에 차임을 밀려 보증금이 모두 공제되고도 나가지 않은 사람이라면, 자력 부족과 함께 임차인으로서의 의무를 위반할 우려도 거절 사유가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이런 경우도 정당한 사유로 봅니다.

이 조문의 방해 금지 기간은 종전 「3개월 전부터」였지만, 2018. 10. 16. 개정으로 「6개월 전부터」로 늘었습니다. 이 규정은 환산보증금이 시행령 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

거절 사유는 누가 어떻게 증명하나요?

정당한 사유는 거절한 임대인이 증명해야 한다고 보고 준비하는 것이 안전합니다. 과거 차임 연체 내역, 보증금 공제 정산서, 명도 판결문처럼 객관적인 자료가 있어야 자력 없음이나 의무 위반 우려가 인정됩니다.

임차인도 신규임차인이 될 사람의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 임대인은 거절하기 전에 그 정보를 요청하고, 받은 답을 기록으로 남겨 두면 됩니다.

거절 사유가 없으면 손해배상은 얼마인가요?

정당한 사유 없이 거절해 임차인이 권리금을 받지 못했다면 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

임차인의 손해배상청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 상가라면 이 규정 자체가 적용되지 않습니다.

신규임차인 계약 거절 대응 순서

• 기간 확인 - 계약 종료일과 거절 시점이 종료 6개월 전 이후인지 확인합니다. 방해 금지 기간 안의 거절이 문제 됩니다.
• 정보 요청 - 임차인에게 신규임차인의 자력과 이행 의사에 관한 정보를 문자로 요청합니다. 임차인에게는 정보 제공 의무가 있습니다.
• 과거 기록 모으기 - 그 사람의 과거 차임 연체 내역, 보증금 공제 정산서, 명도 판결문을 모읍니다. 정당한 사유의 증거가 됩니다.
• 거절 통지 - 거절한다는 뜻과 구체적 이유를 내용증명으로 보냅니다. 이유를 적어 두어야 나중에 방해 다툼을 막습니다.
• 다른 신규임차인 협의 - 임차인이 다른 사람을 주선하면 다시 검토합니다. 다른 조건 좋은 사람까지 거절하면 방해로 볼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규임차인의 자력이 불분명하거나 임대인이 직접 쓰려고 거절하는 경우에는 계약서와 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신규임차인은 무조건 받아 줘야 하나요?
  아닙니다. 보증금이나 차임을 낼 자력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않은 경우 등에는 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.
• 과거에 차임을 밀린 사람이면 거절할 수 있나요?
  거절할 수 있습니다. 차임을 밀려 보증금이 모두 공제되고도 나가지 않은 전력이 있다면 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우에 해당할 수 있습니다. 연체 내역과 판결문으로 증명합니다.
• 권리금 방해 금지는 언제부터인가요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 원래 3개월 전부터였으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었습니다. 이 기간 전의 거절은 이 조항의 방해로 보기 어렵습니다.
• 임차인에게 신규임차인 정보를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 임차인은 신규임차인이 될 사람의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 요청과 답변은 문자로 남겨 둡니다.
• 거절이 부당하면 얼마를 배상하나요?
  신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실제 배상액은 권리금 감정 결과와 임차인이 입은 손해를 따져 정해지므로, 임대인은 거절 사유가 있었다는 자료를 먼저 갖추어 두는 편이 낫습니다.
• 임차인의 손해배상 청구 기간은요?
  임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 임대인은 이 기간 동안 신규임차인의 연체 내역, 거절 내용증명 같은 거절 사유를 증명할 자료를 보관해 두어야 소송이 들어와도 대응할 수 있습니다.
• 환산보증금이 커도 이 규정이 적용되나요?
  적용됩니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금이 시행령 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 다만 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 상가는 적용 대상에서 빠지므로, 건물 성격을 먼저 확인합니다.

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