권리금

임차인이 데려온 새 임차인을 건물주가 거절할 수 있는 경우는?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

건물주는 새 임차인에게 보증금·월세를 낼 자력이 없거나, 의무 위반 우려가 있거나, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않거나, 건물주가 고른 새 임차인이 권리금을 지급한 경우에 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 이 네 가지를 정당한 사유로 보고, 그 밖의 거절은 원칙적으로 권리금 회수 방해가 됩니다. 지금은 건물주가 거절하면서 든 이유를 문자로 받아 두십시오.

새 임차인이 마음에 들지 않는다는 건물주의 막연한 말에 새 사람을 몇 번이고 다시 찾아야 하는 것은 아닙니다. 법정 사유가 아니면 거절 자체가 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022. 3. 상가를 빌려 미용실을 운영하다 2026. 1. 권리금 4,000만원을 받기로 하고 새 임차인을 건물주에게 소개했습니다. 건물주는 「신용이 좋지 않아 보인다」며 계약을 거절했습니다. 새 임차인은 다른 동네에서 5년째 미용실을 운영 중이었고 보증금을 낼 예금도 있었지만, 건물주는 이 자료를 요청하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법이 정한 네 가지 거절 사유는 무엇인가요?

새 임차인의 보증금·차임 지급 자력 부족, 임차인 의무 위반 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우, 건물주가 고른 새 임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우입니다. 이 네 가지에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 네 가지를 「정당한 사유가 있는 것으로 본다」고 정할 뿐, 그 밖의 정당한 사유를 막지는 않습니다. 다만 그 밖의 사유는 건물주가 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다.

임차인에게 갱신거절 사유가 있으면 어떻게 되나요?

임차인에게 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손 같은 갱신거절 사유가 있으면 건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않습니다. 권리금 보호 조항 단서가 계약갱신 거절 사유를 그대로 끌어오기 때문입니다. 연체가 한 번이라도 3기에 이른 적이 있으면 나중에 갚았어도 문제가 될 수 있습니다.

자력이 없다는 건물주 말에 어떻게 대응하나요?

새 임차인의 자금 사정과 영업 계획을 건물주에게 서면으로 알려 판단 자료를 주는 것이 먼저입니다. 임차인은 새 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 의무 이행 의사에 관해 아는 정보를 제공할 의무가 있습니다. 잔고 증명이나 기존 사업 이력을 제시했는데도 근거 없이 거절했다면 정당한 사유로 보기 어렵습니다.

정당한 사유 없이 거절한 것으로 인정되면 건물주는 손해배상 책임을 집니다. 배상액은 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못하므로, 권리금 계약서와 함께 가게의 매출·시설 자료를 준비해 두는 편이 좋습니다.

신규임차인 거절 대응 순서

• 거절 이유 확보 - 건물주가 든 이유를 문자나 서면으로 받습니다. 네 가지 사유 중 무엇인지 확인하는 출발점입니다.
• 새 임차인 정보 제공 - 잔고 증명, 사업자등록 이력, 영업 계획서를 건물주에게 전달합니다. 자력 부족 주장을 반박하는 자료가 됩니다.
• 내 연체 이력 점검 - 계약 기간 중 월세가 3기분 이상 밀린 적이 있었는지 통장 내역으로 확인합니다. 있었다면 보호를 받지 못할 수 있습니다.
• 보호기간 확인 - 거절이 만료 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 있었는지 봅니다. 이 기간의 거절만 배상 대상입니다.
• 손해배상 청구 - 정당한 사유가 없으면 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액까지입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 대규모점포 안에 있거나 국공유재산이면 권리금 보호 규정 자체가 적용되지 않으므로 등기와 임대 주체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 업종이 마음에 안 든다며 거절하면요?
  그 이유만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 네 가지 사유에 업종 선호는 없습니다. 다만 계약서에 업종 제한 특약이 있거나 같은 건물의 다른 임차인과 업종이 겹쳐 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있으면 제2호로 다툴 여지가 있습니다.
• 건물주가 다른 새 임차인을 직접 데려오면요?
  그 사람이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급했다면 정당한 사유가 됩니다. 제10조의4 제2항 제4호의 내용입니다. 건물주가 데려온 사람이 권리금을 주지 않고 들어오는 구조라면 이 사유에 해당하지 않으니 권리금 지급 여부를 확인하십시오.
• 월세를 밀린 적이 있으면 권리금 보호를 못 받나요?
  3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못할 수 있습니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 보호의무가 없다고 정하고, 그 첫째가 3기 차임 연체입니다. 한두 달 밀렸다가 갚은 정도라면 해당하지 않습니다.
• 새 임차인 정보를 꼭 알려야 하나요?
  알려야 합니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 새 임차인의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공하라고 정합니다. 정보를 주지 않으면 건물주가 자력을 판단할 수 없었다고 주장할 수 있으니 서면으로 전달하고 사본을 남기십시오.
• 거절이 언제 있어야 배상 대상이 되나요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이의 방해행위가 대상입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 이 기간을 정합니다. 계약 초기에 권리금을 받고 나가려다 거절당한 경우는 이 조항의 보호 대상이 아니어서 다른 근거를 찾아야 합니다.
• 백화점 안 매장도 같은 기준인가요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5는 「유통산업발전법」상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우와 국유·공유재산인 경우 권리금 회수기회 보호 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 대규모점포라도 전통시장은 적용 대상이니 시장 등록 여부를 확인해 보십시오.

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