등기·명의신탁

20년 점유한 땅이 신탁회사로 다시 넘어갔는데 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시효 완성 뒤 땅이 제3자에게 팔렸다가 그 제3자가 같은 신탁회사에 다시 신탁했다면 점유취득시효 완성을 주장할 수 없습니다. 대법원은 이때 신탁회사를 시효 완성 후의 새로운 이해관계인으로 보고, 신탁재산은 신탁마다 따로 관리된다는 원칙을 근거로 삼았습니다. 지금은 시효가 완성된 날과 등기부상 소유권이 옮겨 간 날짜부터 대조해 보십시오.

신탁회사 명의로 등기가 되어 있다는 이유만으로 시효 주장을 포기할 필요는 없습니다. 시효가 완성될 때 이미 신탁회사가 소유자였다면 그 신탁회사에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 3월 단독주택을 사서 그 부지까지 담장을 두르고 살아 왔습니다. 땅 주인은 2021년 이 땅을 부동산신탁회사에 신탁했고, 2024년 3월 A씨의 점유가 20년이 되었습니다. A씨가 등기를 미루는 사이 2025년 1월 B씨가 원래 땅 주인에게서 땅을 사 등기를 마쳤고, B씨는 2025년 6월 같은 신탁회사와 새 신탁계약을 맺어 다시 신탁등기를 했습니다. A씨는 신탁회사가 시효 완성 당시 소유자였으니 신탁회사에게 등기를 넘겨 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 당시 소유자가 신탁회사라면 시효취득을 주장할 수 있나요?

있습니다. 신탁계약에 따라 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 넘어가므로, 시효 완성 당시 소유자가 수탁자라면 점유자는 수탁자를 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」과 「신탁법」에서도 이 구조는 같습니다.

다만 시효가 완성됐다고 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다. 등기를 마치기 전에는 소유자에게 등기를 넘겨 달라고 청구할 권리만 생깁니다. 그 사이 땅이 다른 사람에게 팔려 등기가 넘어가면, 새 소유자에게는 시효 완성을 내세울 수 없습니다.

제3자가 산 땅을 같은 신탁회사에 다시 맡기면 어떻게 되나요?

이 경우에는 시효 주장이 막힙니다. 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다61814 판결은 시효 완성 뒤 제3자에게 소유권이 넘어갔다가 그 제3자가 별개의 신탁계약으로 같은 수탁자에게 다시 신탁한 사안에서, 수탁자는 시효 완성 후의 새로운 이해관계인이므로 점유자가 시효 완성을 주장할 수 없다고 보았습니다. 소유권이 원래 소유자에게 돌아온 것처럼 보여도 결론은 같습니다.

이유는 신탁재산 독립의 원칙입니다. 수탁자는 신탁재산을 고유재산과 분별하여 관리해야 하고, 여러 개의 신탁을 인수했다면 각 신탁재산도 서로 분별하여 관리해야 합니다. 첫 번째 신탁의 땅에 대해 생긴 등기청구권을 두 번째 신탁의 땅에까지 행사하게 하면 이 원칙에 어긋납니다.

신탁등기는 제3자에게 어떤 효력이 있나요?

부동산은 신탁등기를 해야 그 땅이 신탁재산이라는 것을 제3자에게 주장할 수 있습니다. 판결 사안은 2011. 7. 25. 전부개정(2012. 7. 26. 시행) 전 구 신탁법이 적용된 사건이었지만, 현행 신탁법도 신탁등기의 대항력과 분별관리의무를 같은 내용으로 두고 있어 결론을 그대로 적용할 수 있습니다. 원안이 인용한 구 신탁법 제3조 제1항은 현행 제4조 제1항, 제30조는 현행 제37조에 해당합니다.

수탁자 시효취득 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기부의 갑구에서 소유권이전등기와 신탁등기가 언제 누구 앞으로 마쳐졌는지 봅니다. 시효 완성일보다 앞선 등기인지 뒤의 등기인지가 결론을 가릅니다.
• 점유 시작일 확정 - 주택을 짓거나 사들인 날, 담장을 세운 날 등 점유를 시작한 날을 자료로 정합니다. 20년이 언제 찼는지 계산하는 출발점이 됩니다.
• 처분금지가처분 - 시효가 완성됐다면 소유자가 땅을 팔지 못하도록 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 등기가 넘어가기 전에 해야 효과가 있습니다.
• 소유권이전등기 청구 - 시효 완성 당시 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 냅니다. 수탁자가 소유자였다면 수탁자가 상대방입니다.
• 새 이해관계인 여부 검토 - 이미 제3자에게 넘어갔다면 그 뒤의 신탁이 별개의 신탁계약인지 확인합니다. 별개 신탁이면 수탁자에게도 시효를 주장하기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약이 해지되어 원래 위탁자에게 소유권이 돌아온 경우나 점유 기간 중 소유자가 여러 번 바뀐 경우에는 등기부와 신탁원부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효가 완성되면 바로 내 땅이 되나요?
  아닙니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 시효가 완성되면 시효 완성 당시 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐이고, 등기를 마쳐야 소유자가 됩니다.
• 신탁회사 명의 땅에도 시효취득을 주장할 수 있나요?
  시효 완성 당시 신탁회사가 소유자였다면 주장할 수 있습니다. 신탁에 따라 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 되면 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 있으므로, 점유자는 수탁자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 시효 완성 뒤 땅이 팔리면 새 주인에게 주장할 수 있나요?
  없습니다. 시효가 완성된 뒤 점유자가 등기하지 않은 사이에 소유권이전등기를 마친 제3자에게는 시효 완성으로 대항할 수 없습니다. 이때 원래 소유자의 등기의무는 이행불능이 되고, 원래 소유자에게 소유권이 다시 돌아오면 원칙적으로 다시 주장할 수 있습니다.
• 같은 신탁회사로 돌아왔는데 왜 주장이 안 되나요?
  별개의 신탁계약으로 들어온 땅이기 때문입니다. 대법원 2014다61814 판결은 제3자가 별개 신탁으로 같은 수탁자에게 신탁한 경우 수탁자를 시효 완성 후의 새로운 이해관계인으로 보았습니다. 여러 신탁을 맡은 수탁자는 신탁재산을 서로 분별해 관리해야 하므로, 한 신탁에서 생긴 청구권을 다른 신탁 재산에 행사할 수 없습니다.
• 신탁등기가 없으면 신탁재산이라고 주장할 수 없나요?
  부동산은 신탁등기를 해야 제3자에게 신탁재산이라고 주장할 수 있습니다. 신탁법 제4조 제1항은 등기할 수 있는 재산권은 신탁등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 등기부 을구가 아니라 갑구의 신탁등기와 신탁원부를 함께 보아야 합니다.
• 시효가 완성됐으면 무엇부터 해야 하나요?
  처분금지가처분부터 검토합니다. 소유자가 땅을 팔아 제3자 앞으로 등기가 넘어가면 시효 주장이 막히므로, 민사집행법 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분으로 처분을 막아 두고 소유권이전등기 소송을 내는 순서가 일반적입니다. 가처분 등기가 먼저 되어 있어야 효과가 있습니다.
• 구 신탁법 시절 신탁에도 같은 결론인가요?
  같습니다. 대법원 2014다61814 판결은 2011. 7. 25. 전부개정 전 구 신탁법이 적용된 사건입니다. 현행 신탁법도 신탁등기의 대항력(제4조 제1항)과 수탁자의 분별관리의무(제37조)를 같은 취지로 두고 있어, 개정 후 신탁에도 같은 법리가 적용된다고 보는 것이 자연스럽습니다.

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