매매 계약

매매 소송에서 졌는데 20년 점유했으니 취득시효로 다시 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매매를 원인으로 한 소송에서 소유자가 매매 사실만 부인하며 응소했다면 취득시효는 중단되지 않아, 20년이 지났으면 점유취득시효를 원인으로 다시 이전등기를 청구할 수 있습니다. 단순 부인은 소유권을 적극 주장한 재판상 청구가 아니기 때문입니다. 지금은 이전 판결문과 점유 시작일 자료부터 찾으십시오.

매매 소송에서 졌다고 해서 20년 점유취득시효까지 막혔다고 포기할 필요는 없습니다. 그 패소만으로는 시효가 중단되지도, 자주점유가 깨지지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 4월 이웃 B씨에게서 산비탈 밭을 사기로 하고 곧바로 넘겨받아 경작을 시작했지만 이전등기는 받지 못했습니다. 2013년 A씨가 매매를 원인으로 이전등기 소송을 내자 B씨는 매매 사실을 부인했고, 계약서가 없어 A씨가 졌습니다. A씨는 그 뒤에도 계속 밭을 경작해 2026년 현재 점유 20년이 넘었습니다. A씨는 이번에는 취득시효로 등기를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매 소송에서 상대방이 응소했으면 취득시효가 중단되나요?

아니요, 점유자가 매매를 원인으로 이전등기 소송을 냈을 때 소유자가 응소해 매매 사실만 부인했다면 그 응소는 취득시효를 중단시키는 재판상 청구가 아닙니다. 원고에게 매매로 인한 등기청구권이 없다고 다툰 것일 뿐, 소유자가 자기 소유권을 적극적으로 주장한 것으로 볼 수 없기 때문입니다.

소멸시효 중단에 관한 규정은 취득시효에 준용되고, 청구는 시효 중단 사유입니다. 권리자가 피고로 응소해 자기 권리를 적극 주장하고 그것이 받아들여졌다면 재판상 청구에 포함되지만, 단순 부인은 여기에 해당하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제247조 제2항과 제168조도 원안 당시와 같습니다.

매매 소송에서 진 것이 자주점유를 깨뜨리나요?

아니요, 점유자가 매매를 원인으로 한 이전등기 소송에서 패소해 판결이 확정됐다는 사정만으로는 소유의 의사로 한 점유라는 추정이 깨지지 않습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 주장한 매수 사실이 인정되지 않았다는 이유만으로 타주점유로 바뀌지 않습니다.

그러면 지금 점유취득시효로 등기를 청구할 수 있나요?

점유를 시작한 때부터 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했고 그 사이 시효 중단 사유가 없었다면, 이번에는 매매가 아닌 점유취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 앞선 매매 소송은 청구원인이 달라 이번 소송을 막지 않습니다. 이번 소송에서는 점유 시작일과 20년 동안 계속 점유한 사실을 새로 증명해야 하므로, 이전 소송에서 낸 증거와 경작 사진, 비료 구입 기록 같은 자료를 다시 모읍니다. 다만 소유자가 시효 완성 뒤 제3자에게 땅을 넘기면 그 제3자에게는 시효를 주장하기 어려우므로 서둘러야 합니다.

점유취득시효 재청구 순서

• 이전 판결 확인 - 매매 소송의 판결문과 상대방 답변서를 확보합니다. 상대방이 단순 부인만 했는지 봅니다.
• 점유 시작일 증명 - 땅을 넘겨받은 날을 계약서·사진·이웃 증언으로 증명합니다. 20년 기산점이 됩니다.
• 중단 사유 점검 - 그 사이 소유자가 소송이나 압류 등으로 권리를 주장한 적이 있는지 확인합니다. 중단이 있으면 기산점이 바뀝니다.
• 처분금지가처분 - 소유자가 땅을 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 시효를 주장하기 어렵습니다.
• 이전등기 소송 - 점유취득시효 완성을 원인으로 이전등기를 청구합니다. 이전 패소 판결에는 판례로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이전 소송에서 소유자가 반소로 인도를 청구해 이겼거나 점유 중간에 임대차 같은 다른 권원을 인정한 적이 있다면 판결문과 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득시효도 소멸시효처럼 중단되나요?
  중단됩니다. 소멸시효의 중단에 관한 규정은 점유취득시효와 등기부취득시효의 기간에 준용됩니다. 그래서 청구, 압류·가압류·가처분, 승인이 있으면 취득시효도 중단되고, 그때부터 기간을 새로 계산합니다.
• 소유자의 응소는 언제 재판상 청구가 되나요?
  소유자가 점유자에게 소송을 당해 응소하면서 상대방 청구를 적극 다투고 자기 소유권을 주장해 그 주장이 받아들여진 경우입니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다30288 판결은 매매 사실만 부인한 응소는 이에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 재판상 청구가 각하·기각되면 중단은요?
  재판상 청구가 각하·기각·취하되면 시효 중단의 효력이 없습니다. 다만 그 뒤 6개월 안에 재판상 청구, 압류·가압류·가처분 등을 하면 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다. 소유자가 제기한 소송이 있었다면 그 결과를 확인합니다.
• 패소하면 자주점유 추정이 깨지나요?
  깨지지 않습니다. 매매를 원인으로 한 이전등기 소송에서 패소가 확정됐다는 사정만으로는 소유의 의사로 한 점유라는 추정이 번복되지 않는다는 것이 같은 97다30288 판결의 판단입니다. 점유자가 주장한 권원이 인정되지 않았다는 사정만으로 타주점유가 되지 않습니다.
• 시효 완성 뒤 땅이 팔리면 어떻게 되나요?
  시효 완성만으로는 소유권이 넘어오지 않고 등기해야 취득하므로, 등기 전에 소유자가 제3자에게 땅을 넘기면 그 제3자에게는 시효 취득을 주장하기 어렵습니다. 소송을 내기 전에 처분금지가처분으로 땅을 묶어 두는 편이 안전합니다.
• 처분금지가처분은 언제 할 수 있나요?
  다툼의 대상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 시효 완성을 원인으로 한 이전등기청구권이 있고 소유자가 매각을 시도하는 정황이 있으면 보전의 필요성이 인정되기 쉽습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성