상가 임대차

수분양자 과반수 결의가 있어야 해지한다는 특약, 임대차 기간이 끝날 때도 지켜야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대차 기간 중의 해제·해지에 과반수 결의 같은 절차를 정한 특약은 원칙적으로 기간 만료로 계약이 끝나는 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원 2014다14122 판결은 기간 만료에 따른 종료까지 제한하려면 그런 법률 규정이나 당사자 사이의 명시적·묵시적 약정이 따로 있어야 한다고 보았습니다. 지금은 계약서의 특약 문구가 「해제·해지」만 적었는지, 「계약 종료」 전반을 적었는지 확인해 두십시오.

기간 만료로 계약을 끝내려고 과반수 결의를 새로 모을 필요는 없는 것이 원칙입니다. 다만 상가 임차인의 갱신요구권은 따로 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2019년 한 쇼핑몰 건물의 점포 하나를 분양받은 뒤, 다른 수분양자들과 함께 쇼핑몰 운영회사에 점포를 일괄 임대했습니다. 계약서에는 「계약의 해제·해지는 수분양자 과반수의 결의와 통보가 있어야 한다」는 특약이 있었고, 임대차기간은 2025년 말까지였습니다. 기간 만료 3개월 전 C씨가 계약을 연장하지 않겠다고 통보하자 운영회사는 과반수 결의가 없으니 계약이 끝나지 않는다고 주장했습니다. 기간 만료로 인한 종료에는 이 특약이 적용되지 않는 것이 원칙입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해지 절차 특약은 기간 만료 때도 적용되나요?

원칙적으로 적용되지 않습니다. 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14122 판결은 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 해서 기간 만료로 인한 종료에도 당연히 그 제한이 적용된다고 넓혀 해석해서는 안 된다고 판단했습니다. 기간 만료에 따른 종료를 제한하려면 그런 내용의 법률 규정이나 별도의 명시적·묵시적 약정이 있어야 합니다.

소유자는 법률의 범위에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있고, 임대차 같은 용익권 설정으로 이 권리가 제한되더라도 약정 기간이 지나면 그 제한에서 벗어나야 합니다. 위 판결은 이 점을 들어 과반수 결의 특약을 계약 의무 이행과 관련된 해제·해지에 한정해 해석했습니다.

특약 문구가 애매하면 어떻게 해석하나요?

문언의 객관적 의미가 분명하지 않으면 문언 내용, 계약의 동기와 경위, 당사자가 이루려는 목적, 거래 관행을 종합해 해석합니다. 특히 한쪽이 주장하는 해석이 상대방의 소유권을 크게 제한하는 경우라면 문언을 더 엄격하게 해석합니다.

그래서 특약이 「해제·해지」라고만 적었다면 기간 만료 종료까지 포함한다고 보기 어렵습니다. 반대로 「계약의 종료나 갱신 거절에도 과반수 결의가 필요하다」고 명시했다면 그 약정에 따라야 합니다.

상가 임차인이 갱신을 요구하면 어떻게 되나요?

특약과 별개로 상가건물 임대차보호법의 갱신요구권은 따로 검토해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서 임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이 규정은 환산보증금이 기준을 넘는 대형 점포 임대차에도 적용됩니다.

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 각색 사례처럼 2019년에 시작한 임대차라면 2029년까지는 갱신요구가 가능한지 먼저 확인해야 합니다.

임대차 기간 만료 종료 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 과반수 결의 특약이 해제·해지만 정했는지, 종료 전반을 정했는지 확인합니다. 적용 범위가 여기서 정해집니다.
• 기간 만료일 확정 - 계약서의 임대차기간과 갱신 이력을 정리합니다. 종료 통보의 기준일입니다.
• 갱신요구권 검토 - 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구했는지, 전체 기간이 10년 안인지 봅니다.
• 종료 통보 - 기간 만료로 계약이 끝난다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달일을 남깁니다.
• 명도 청구 - 임차인이 점포를 돌려주지 않으면 명도 소송을 냅니다. 여러 수분양자가 함께 원고가 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 쇼핑몰 관리규약이나 위탁운영계약이 따로 있어 수분양자 결의 절차를 정하고 있다면 그 문서까지 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 명도와 임대차 종료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특약에 계약 종료도 포함된다고 적었다면요?
  그 약정에 따라야 합니다. 대법원 2014다14122 판결은 기간 만료 종료에 제한이 따르려면 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다고 했으므로, 특약이 종료·갱신 거절까지 과반수 결의를 요구한다고 분명히 적었다면 그 절차를 거쳐야 합니다.
• 수분양자 한 명이 자기 점포만 종료할 수 있나요?
  점포별로 각각 임대차를 맺었다면 원칙적으로 자기 점포에 대해 기간 만료 종료를 주장할 수 있습니다. 여러 수분양자가 하나의 계약으로 일괄 임대했다면 계약 구조에 따라 공동 행사가 필요한지 따져야 합니다. 해지·해제 의사표시는 민법 제543조에 따라 상대방에게 합니다.
• 운영회사가 갱신요구권을 주장하면요?
  상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구했는지 확인합니다. 요구 기간을 지켰고 전체 임대차기간이 10년 안이라면 임대인은 3기 연체나 무단 전대 같은 법정 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 환산보증금이 커도 이 규정은 적용됩니다.
• 종료 뒤에도 점포를 계속 쓰면 무엇을 청구하나요?
  점포 명도와 함께 종료일 다음 날부터 점포를 돌려받을 때까지의 차임 상당 부당이득이나 손해배상을 청구합니다. 소유자는 민법 제211조에 따라 소유물을 사용·수익할 권리가 있으므로, 권원 없이 점유하는 기간의 사용 이익을 반환받을 수 있습니다.
• 해지 절차 특약은 언제 적용되나요?
  임차인의 차임 연체나 계약 위반을 이유로 기간 중에 계약을 끝내는 해지·해제에 적용됩니다. 대법원 2014다14122 판결은 과반수 결의 특약을 임대차계약의 의무 이행과 관련된 해제·해지에 한정해 해석했습니다. 기간 중 해지라면 특약 절차를 거쳐야 합니다.
• 특약을 어떻게 고쳐 두면 다툼을 줄이나요?
  특약이 적용되는 경우를 「기간 중 해제·해지」와 「기간 만료에 따른 종료」로 나눠 적는 것이 기본입니다. 민법 제105조에 따라 당사자의 의사가 문언에 분명히 드러나면 그대로 효력이 인정되므로, 결의 정족수와 통보 방법, 적용 범위를 구체적으로 정해 두면 해석 다툼이 줄어듭니다.

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