공유·경계

택지를 분양하면서 직접 낸 도로를 이제 막거나 통행료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 택지를 조성·분양하면서 소유자가 낸 도로는 막거나 통행료를 받을 수 없습니다. 특별한 사정이 없으면 매수인과 오가는 모든 사람에게 통행 권한을 준 것으로 보기 때문이고, 대법원 2009다8802 판결과 2016다264556 전원합의체 판결이 이 법리를 유지하고 있습니다. 지금은 분양 당시 도로를 전제로 한 광고나 계약서 문구가 있었는지 확인하십시오.

도로 부지 소유권이 남아 있다고 해서 사용료를 받을 권리까지 남은 것은 아닙니다. 반대로 소유권 자체를 넘겨야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 자기 땅을 12필지로 나눠 전원주택 택지로 분양하면서 단지 가운데에 폭 6m 도로를 냈고, 도로 부지는 A씨 명의로 남겨 두었습니다. 2025년부터 인근 카페 손님 차량까지 이 도로로 다니자 A씨는 2026. 4. 입구에 차단기를 달고 외부 차량에 월 5만원씩 통행료를 받으려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양하며 낸 도로에 소유자는 어떤 권리가 남나요?

소유권은 남지만 독점적·배타적 사용·수익권은 행사할 수 없습니다. 택지를 조성·분양하면서 개설한 도로는 매수인을 비롯해 그 택지를 오가는 모든 사람에게 통행 권한을 준 것으로 봅니다. 그래서 소유자는 통행을 막거나 통행하는 사람에게 부당이득을 청구할 수 없습니다.

분양자는 도로가 있어야 택지를 팔 수 있었고, 그 도로 덕분에 택지 가격을 받았습니다. 판례가 이런 제한을 인정하는 것도 소유자가 이미 도로 제공의 편익을 누렸다는 사정을 반영한 것입니다.

이 판례는 지금도 유지되나요?

유지됩니다. 대법원은 2019년 전원합의체 판결에서 토지 소유자가 스스로 일반 공중을 위한 용도로 제공한 토지에 대한 사용·수익권 제한 법리가 여전히 타당하다고 확인했습니다. 다만 소유권 보장과 공공의 이익을 비교형량해 판단하고, 통행을 방해하지 않는 범위의 사용·처분은 허용된다고 정리했습니다.

같은 판결은 이용 상태에 중대한 변화가 생기는 등 사정변경이 있으면 소유자가 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있다고 했습니다. 택지 단지가 없어지거나 대체 도로가 생겨 그 길이 더는 통행로로 쓰이지 않는다면 검토할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례가 이 기준입니다.

도로 부지를 새로 산 사람은 어떻게 되나요?

경매나 매매로 도로 부지를 새로 산 특정승계인도 원칙적으로 같은 제한을 받습니다. 사용·수익 제한이라는 부담이 있다는 사정을 알거나 용인하고 샀다고 보기 때문입니다. 다만 취득 경위, 도로라는 사정이 외관에 드러났는지, 취득가격에 그 부담이 반영됐는지 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.

지목이 도로로 되어 있고 싼값에 산 경우라면 제한을 벗어나기 어렵습니다. 도로 부지를 사기 전에 이 점을 확인해야 합니다. 경매 물건 가운데 도로 부지가 시세보다 훨씬 싸게 나오는 이유도 이런 제한 때문인 경우가 많으므로, 입찰 전에 현황 사진과 지목을 함께 확인합니다.

반대로 분양자가 여러 필지 가운데 일부만 도로로 쓰도록 했고 나머지는 담장으로 막아 두었다면, 제한이 미치는 범위는 실제로 도로로 제공된 부분에 한정됩니다. 측량으로 도로로 쓰이는 면적을 특정해 두는 편이 좋습니다.

분양 도로 통행 분쟁 대응 순서

• 개설 경위 확인 - 도로를 누가 언제 왜 냈는지 분양 광고, 개발행위허가 서류로 확인합니다.
• 현재 이용 상태 확인 - 누가 얼마나 그 도로를 쓰는지, 대체 도로가 있는지 봅니다.
• 차단 행위 중단 - 차단기나 펜스를 설치했다면 형사 문제를 피하기 위해 먼저 정리합니다.
• 사정변경 검토 - 이용 상태가 크게 바뀌었다면 사정변경 주장 요건을 따집니다.
• 소송 대응 - 통행방해금지 청구나 부당이득 청구 소송에서 제공 경위와 편익을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로를 낸 목적이 분양이 아니라 공사용 임시 통로였거나 분양 계약에 도로 사용료 약정이 있었다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사도·통행로를 둘러싼 통행방해금지·부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로 부지 등기가 제 이름인데도 못 막나요?
  택지를 조성·분양하면서 낸 도로라면 매수인과 오가는 사람에게 통행 권한을 준 것으로 보아 소유자라도 막을 수 없습니다. 소유권은 남지만 통행과 양립하지 않는 배타적 사용은 제한됩니다.
• 통행료나 사용료를 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 없으므로 통행하는 사람이나 도로를 관리하는 지자체에 부당이득을 청구할 수 없는 것이 원칙입니다. 분양 계약에 사용료 약정이 따로 있다면 달리 봅니다.
• 도로를 막으면 처벌받나요?
  여러 사람이 다니는 도로를 불통하게 하거나 교통을 방해하면 일반교통방해죄가 문제 될 수 있습니다. 법정형은 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 차단 전에 법적 판단을 먼저 받아야 합니다.
• 도로 부지를 경매로 샀다면요?
  경매나 매매로 산 특정승계인도 원칙적으로 같은 제한을 받습니다. 다만 도로라는 사정이 외관에 드러나지 않았거나 취득가격에 부담이 반영되지 않은 등 특별한 사정이 있으면 사용·수익권을 행사할 여지가 있습니다.
• 제한이 풀리는 경우도 있나요?
  이용 상태에 중대한 변화가 생겨 제한의 기초가 된 사정이 현저히 바뀌었고, 제공 당시 예견할 수 없었으며, 제한을 유지하면 불균형이 큰 경우 사정변경으로 완전한 소유권을 다시 주장할 수 있습니다.
• 통행하는 이웃도 권리를 주장할 수 있나요?
  분양 도로라면 매수인과 오가는 사람은 통행 권한이 있어 소유자의 차단에 통행방해금지를 청구할 수 있습니다. 다른 길이 없는 토지라면 주위토지통행권도 함께 주장할 수 있고, 이때 통로는 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 정해집니다.

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