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이웃 건물이 오래 쓴 통로를 사서 그 건물 사람만 못 다니게 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

오래 이웃 건물 통로로 쓰인 땅을 그 상태를 알고 사서 그 건물 사람들만 골라 막으면 권리남용이 될 여지가 큽니다. 대법원 2022다293999 판결로 권리남용 판단 요소와 통행금지 대신 받을 수 있는 사용료의 범위를 정리했습니다.

원래부터 이웃 건물 통로로 쓰인 땅을 사서 그 건물 사람들만 골라 막는 것은 권리남용이 될 여지가 큽니다. 대법원은 이런 통행금지 청구를 받아들인 원심을 파기했습니다. 다만 통행하는 쪽도 땅을 공짜로 쓰는 것은 아니어서, 사용료 상당 부당이득은 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 상가 건물과 그 부지를 샀습니다. 부지 가장자리는 옆 B빌딩 입구로 이어지는 통로로, 30년 가까이 B빌딩 입주자와 동네 주민들이 걸어 다니고 차도 드나들었습니다. 알고 보니 전 주인이 B빌딩을 지을 때 도로사용 승낙서를 써 주었다고 합니다. A씨는 주민 통행은 그냥 두고 B빌딩 구분소유자들만 못 다니게 하거나 사용료를 받고 싶어 합니다. 2026. 4. A씨는 B빌딩 사람들의 통행을 금지할 수 있는지, 사용료는 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 통행금지 청구를 어떻게 판단했나요?

권리남용이라고 볼 여지가 크다며 통행금지를 명한 원심을 파기했습니다. 두 빌딩 사이 통로 대부분이 새로 빌딩을 산 사람들의 부지에 들어 있었습니다. 전 소유자는 1994년 옆 빌딩 건축 때 도로사용 승낙서를 써 주었고, 옆 빌딩 사용승인 무렵부터 입주자와 인근 주민들이 그 통로를 써 왔습니다.

대법원은 새 소유자들이 이런 이용 상황과 소유권의 제약을 알고 땅을 샀다고 보았습니다. 그런데도 편익이 가장 필요한 옆 빌딩 구분소유자들만 골라 막는 것은 “소유권의 행사에 따른 실질적 이익도 없이 단지 상대방의 통행의 자유에 대한 침해라는 고통과 손해만을 가하는 것”이 된다고 했습니다. 통행을 막으면 옆 빌딩 출입구 구조상 큰 불편과 혼란이 예상된다는 점도 들었습니다. 원심이 권리남용 항변에 명시적 판단 없이 통행금지를 명한 것은 필요한 심리를 다하지 않은 것이라고 보았습니다. 현행 민법 제2조와 제214조도 판결 당시와 같아, 이 기준은 지금도 그대로 쓰입니다.

권리남용인지는 무엇을 보고 가리나요?

권리 행사가 상대방에게 고통과 손해를 주려는 것일 뿐 행사하는 사람에게 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 반하는지를 봅니다. 고통을 주려는 목적은 권리자에게 정당한 이익이 없어 보이는 객관적 사정을 모아 추인할 수 있습니다. 결국 개별 사정을 종합해 판단합니다.

이 사건에서 본 사정은 통로로 쓰인 기간과 이용자 범위, 전 소유자의 승낙, 새 소유자가 그 상태를 알고 샀는지, 용도에 적법한 변화가 있었는지, 막았을 때 상대방이 입는 불편입니다. 다른 사람은 다니게 두면서 특정인만 막는 선별적 금지라는 점이 크게 작용했습니다. 새 도로가 생기는 등 사정이 바뀐 경우는 「주민 통행을 오래 허락한 내 땅, 새 도로가 났으면 통행을 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

통행을 못 막아도 사용료는 받을 수 있나요?

받을 수 있지만 임료 전액은 아닐 수 있습니다. 이 사건에서 원심은 새 소유자들이 배타적 사용·수익권을 포기했다고 보지 않고, 옆 빌딩 구분소유자들에게 통상 임료의 50%를 부당이득으로 반환하라고 했으며 대법원은 이 부분 상고를 기각했습니다.

권원 없이 남의 땅을 점유하면 통상 손해는 임료 상당액입니다. 그러나 통로로 지나다니기만 하고 소유자를 배제할 정도로 점유하지 않았다면 임료 전부가 손해가 되는 것은 아닙니다. 법원은 취득 시기와 가격, 재산세, 본래 용도로 쓸 가능성, 다른 이용자, 통행 횟수와 방법 등을 고려해 감경합니다. 주민들도 함께 다니는 통로라면 특정 건물 사람들에게 받을 몫은 그만큼 줄어들 수 있습니다.

통로가 막히면 이웃 건물 쪽은 어떻게 대응하나요?

통행방해 금지 가처분과 본안 소송으로 다투고, 권리남용 항변을 준비합니다. 차단기나 담장으로 출입이 막혀 당장 영업이나 생활에 지장이 생기면, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시 지위를 정하는 가처분을 신청할 수 있습니다. 상대방이 통행금지 소송을 내 오면 이 판결의 판단 요소에 맞추어 이용 연혁과 승낙 경위, 막혔을 때의 불편을 정리해 내야 합니다.

불특정 다수가 오래 다닌 통로를 실제로 막았다면 일반교통방해죄가 문제 될 수도 있습니다. 다만 통행하는 쪽도 소유자의 사용료 청구에는 대비해야 하므로, 통행 형태와 다른 이용자 현황을 함께 기록해 두는 편이 좋습니다.

이웃 통행로 분쟁 대응 순서

• 이용 연혁 확인 - 통로가 쓰인 기간, 이용자 범위, 건축허가 당시 사용 승낙서를 찾습니다.
• 취득 경위 정리 - 땅을 살 때 통로 이용 상태를 알았는지 매매 자료로 확인합니다.
• 통행금지 대신 협의 - 사용료나 이용 방법을 정하는 합의를 먼저 시도합니다.
• 부당이득 산정 - 감정으로 임료를 정하고 통행 형태에 맞는 감경 비율을 검토합니다.
• 소송 전략 - 통행금지 청구와 권리남용 항변, 사용료 청구를 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 통로로 쓰인 기간과 전 소유자의 승낙 여부, 땅을 살 때 이용 상태를 알았는지에 따라 통행금지와 사용료 인정 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 통행로·사도 분쟁과 토지 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통로를 막으면 형사처벌도 받을 수 있나요?
  사정에 따라 일반교통방해죄가 문제 될 수 있습니다. 불특정 다수가 오래 다닌 통로를 막으면 처벌 대상이 될 수 있으니, 막기 전에 이용 연혁과 법적 성격을 먼저 확인해야 합니다.
• 전 주인이 써 준 도로사용 승낙서가 새 주인에게도 효력이 있나요?
  승낙서 자체가 새 소유자를 당연히 묶는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자가 그 이용 상황과 소유권의 제약을 알고 샀다면, 특정인만 골라 막는 청구가 권리남용으로 평가될 수 있습니다.
• 통로 사용료는 얼마나 받을 수 있나요?
  통상 임료가 기준이지만 통행만 하는 경우에는 감경됩니다. 이 사건에서는 통상 임료의 50%가 인정되었고, 취득 가격과 재산세, 통행 형태, 다른 이용자 등에 따라 비율이 달라집니다.
• 주민들은 다니게 두고 특정 건물만 막으면 왜 문제가 되나요?
  다른 사람에게는 통행을 허용하면서 편익이 가장 필요한 사람만 막으면 소유권 행사에 따른 실질적 이익 없이 고통만 주는 것으로 평가될 수 있기 때문입니다. 대법원은 이런 선별적 금지를 권리남용 판단에서 크게 보았습니다.
• 맹지라서 이웃 땅을 지나야 한다면 어떤 권리가 있나요?
  공로로 나갈 통로가 없으면 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 하고, 통행지 소유자의 손해는 보상해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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