공유·경계

택지를 분양받았는데 좁은 통행로만 주겠다면 차가 다닐 도로를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 택지를 조성해 나눠 분양한 사업자에게는 계약서에 도로 약정이 없어도 건축법 기준에 맞는 도로를 개설해 줄 의무가 추정됩니다. 대법원은 맹지로 분양한다는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 도로 제공과 도로 이용 권한 부여를 전제로 분양계약이 맺어졌다고 봅니다. 지금은 분양계약서와 분양 광고에 맹지 분양이라는 문구가 있는지부터 확인하십시오.

계약서에 도로 조항을 따로 넣지 않았다고 해서 권리를 포기한 것은 아닙니다. 도로가 없으면 집을 지을 수 없는 택지라면, 도로 제공은 분양계약의 전제로 추정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 전원주택단지 분양사업자와 택지 한 필지를 2억 4천만원에 분양받는 계약을 맺었습니다. 계약서에는 도로에 관한 조항이 없었고, 2025년 말 잔금을 치르자 분양사업자는 사람이 겨우 지날 폭의 통행로만 내주겠다고 했습니다. 같은 단지 수분양자 여러 명이 건축허가를 받지 못해 착공을 미루고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 도로 약정이 없어도 도로 개설을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 택지를 조성해 여러 필지로 나누어 분양하는 사업자는 수분양자가 집을 짓고 드나들 수 있도록 건축법 등 관계 법령 기준에 맞는 도로를 인접 부지에 개설해 제공할 의무를 지는 것으로 추정됩니다. 도로를 이용할 권한을 부여하는 것까지 분양계약의 내용으로 봅니다.

대법원은 이렇게 보는 이유로 거래 관념과 당사자의 의사를 듭니다. 집을 지을 목적으로 택지를 사는 사람이 건축허가를 받을 수 없는 땅을 살 리 없고, 분양사업자도 그 사정을 알고 분양한다는 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 주위토지통행권 조문과 별개로, 분양계약 자체에서 도로 개설 청구가 나온다는 점이 이 사례의 요점입니다.

추정을 뒤집는 사정은 분양사업자가 증명해야 합니다. 분양계약서나 광고에 「맹지 상태로 분양」, 「진입도로는 매수인이 확보」 같은 문구가 있고 분양가도 그만큼 낮게 정했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

사람만 다니는 통행로로는 왜 부족한가요?

분양사업자가 제공할 도로는 조성·분양된 택지들의 현황에 맞고 건축법 기준을 충족하는 도로여야 합니다. 주택단지라면 일상적으로 차량이 드나들 수 있어야 건축허가와 사용승인을 받을 수 있으므로, 사람 한 명이 겨우 지나는 통행로는 이 기준에 미치지 못합니다.

도로의 폭과 위치는 택지의 용도, 필지 수, 해당 지역 건축 기준에 따라 정해집니다. 몇 미터 도로가 필요한지는 관할 관청의 건축 기준과 분양 당시 도면을 함께 보아야 하므로, 분양 당시 배치도와 개발행위허가 도면을 확보해 두는 것이 출발점입니다.

주위토지통행권이나 무상통행권으로도 해결할 수 있나요?

분양받은 택지가 공로로 나갈 길이 없으면 주위토지통행권도 주장할 수 있습니다. 다만 주위토지통행권은 통행에 필요한 최소한의 범위에서 인정되고, 손해가 가장 적은 장소와 방법을 택해야 하며 원칙적으로 손해를 보상해야 합니다.

같은 사람의 땅이 분할되거나 일부 양도되어 맹지가 생긴 경우에는 다른 분할자나 양도인의 토지를 보상 없이 통행할 수 있습니다. 분양사업자가 남겨 둔 잔여 부지로 나가야 하는 상황이면 이 조문이 쓰입니다.

그러나 두 통행권은 최소한의 통행을 보장할 뿐 차량 통행이 가능한 도로 개설까지 당연히 보장하지는 않습니다. 주택을 지을 수 있는 수준의 도로가 필요하면 분양계약에 근거한 도로 개설 청구를 중심에 두고, 통행권은 보충적으로 함께 주장하는 편이 맞습니다.

택지 분양 도로 개설 대응 순서

• 계약 자료 확보 - 분양계약서, 분양 광고, 배치도, 개발행위허가 도면을 모읍니다. 맹지 분양 특약이 있는지가 여기서 드러납니다.
• 도로 기준 확인 - 관할 관청에 건축허가에 필요한 도로 기준을 문의합니다. 기준에 못 미치는 통행로면 건축이 막힌다는 사실을 문서로 남깁니다.
• 요구 의사 통지 - 분양사업자에게 도로 개설과 도로 이용 승낙을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 상대가 답을 미루면 이 통지일이 협의 경과의 기준이 됩니다.
• 수분양자 공동 대응 - 같은 단지 수분양자들과 요구 내용을 맞춥니다. 같은 도로를 쓰는 필지가 많을수록 도로 폭 주장의 근거가 두터워집니다.
• 소송 제기 - 협의가 안 되면 도로 개설, 도로 사용 승낙, 통행권 확인을 함께 청구합니다. 청구 내용과 원인을 명확히 해야 법원이 심리할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 도로 관련 특약이 있거나 도로 예정 부지가 이미 제3자에게 넘어갔다면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 택지의 도로·통행 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서에 도로 조항이 전혀 없으면 불리한가요?
  불리하지 않습니다. 대법원 2011다107184 판결은 택지를 조성해 분할 분양한 경우 맹지 분양 특약 같은 특별한 사정이 없으면 도로 제공과 도로 이용 권한 부여를 전제로 분양계약이 이루어졌다고 추정합니다. 도로 조항이 없다는 사실만으로 도로 개설 청구가 막히지 않습니다.
• 어떤 경우에 도로 개설을 청구할 수 없나요?
  분양계약에서 맹지로 분양하기로 약정했거나 진입로는 매수인이 직접 확보한다고 정한 경우입니다. 이런 특별한 사정이 있으면 도로 제공 추정이 깨집니다. 분양가가 도로 없는 땅 기준으로 낮게 정해졌는지도 판단 자료가 되므로 계약서와 광고 문구를 먼저 확인하십시오.
• 도로 폭은 얼마나 요구할 수 있나요?
  조성·분양된 택지들의 현황에 적합하고 건축법 등 관계 법령 기준에 맞는 도로를 요구할 수 있습니다. 주택을 지으려면 건축허가에 필요한 도로 요건을 채워야 하므로, 관할 관청의 건축 기준과 단지 규모를 함께 보고 구체적인 폭을 정합니다. 사람만 겨우 다니는 통행로는 이 기준에 맞지 않는 경우가 많습니다.
• 주위토지통행권만 주장하면 안 되나요?
  주장할 수는 있지만 범위가 좁습니다. 주위토지통행권은 공로에 출입하기 위해 필요한 최소한의 범위에서 인정되고 손해가 가장 적은 방법을 택해야 하며 보상 의무도 따릅니다. 차량 통행이 가능한 도로가 필요하면 분양계약에 근거한 도로 개설 청구를 함께 하는 편이 맞습니다.
• 분양사업자 땅을 지나가는데 통행료를 내야 하나요?
  분할이나 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 땅이 생긴 경우에는 다른 분할자나 양도인의 토지를 보상 없이 통행할 수 있습니다. 분양사업자가 한 필지를 나눠 판 결과 맹지가 되었다면 분양사업자 잔여 부지를 무상으로 지날 수 있는지 먼저 따져 봅니다.
• 도로 예정지가 이미 남에게 팔렸다면요?
  도로 예정지가 제3자에게 넘어갔다면 분양사업자가 도로를 개설해 줄 수 없게 될 수 있습니다. 이 경우 도로 개설 청구 대신 채무불이행으로 인한 손해배상을 검토합니다. 제3자 명의 이전 전이라면 처분금지가처분으로 예정지를 묶어 두는 방법을 먼저 봅니다.
• 소송에서는 무엇을 청구하나요?
  보통 도로 개설, 도로 사용 승낙, 통행권 확인을 함께 청구합니다. 대법원은 이 사건에서 원심이 도로 개설 등 청구를 배척한 부분을 파기하면서, 청구의 구체적 내용과 원인을 석명으로 분명히 한 뒤 판단하라고 지적했습니다. 위치와 폭을 도면으로 특정해 두는 것이 좋습니다.

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