등기·명의신탁

토지 분할 때 새 등기부에 옮겨지지 않은 내 등기도 회복할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부적법하게 말소되지 않았다면 새 등기기록에 옮겨졌을 등기라면 그 등기를 대상으로 말소회복등기절차 이행을 구할 소의 이익이 있습니다. 대법원은 토지분할로 분할 전 등기기록에만 남은 등기에도 이 법리를 적용합니다. 지금은 분할 전 토지의 폐쇄등기부를 발급받아 말소 날짜와 원인을 확인하십시오.

새 등기기록에 내 등기가 없다고 권리를 되찾을 길이 막힌 것은 아닙니다. 폐쇄등기 자체가 아니라 새 등기기록에 옮겨졌어야 할 등기를 대상으로 회복을 구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 경기도의 임야 지분을 사서 이전등기를 마쳤는데, 2023년 A씨 모르게 위조 서류로 그 지분등기가 말소되었습니다. 그 뒤 2024년 임야가 네 필지로 분할되면서 새 등기부에는 A씨의 지분등기가 옮겨지지 않았고, 한 필지에는 이미 다른 사람 앞으로 근저당권까지 설정됐습니다. A씨는 2026년 초 폐쇄등기부에서 자기 등기를 발견하고 되살릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분할 후 새 등기기록에 옮겨지지 못한 등기도 회복을 청구할 수 있나요?

네, 부적법하게 말소되지 않았다면 새 등기기록에 옮겨졌을 등기라면 그 등기와 회복에 필요한 등기를 대상으로 말소회복등기절차 이행을 구하는 소는 소의 이익이 인정됩니다. 대법원은 이 법리가 토지분할 과정에서 분할 전 토지의 등기기록에는 남아 있으나 분할 후 새 등기기록에 옮겨 기록되지 못한 등기에도 똑같이 적용된다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기관이 새 등기기록에 옮길 때 현재 효력이 있는 등기만 옮겨 기록할 수 있게 합니다. 이 규정은 등기 실무의 편의를 위한 것이어서, 진정한 권리자의 권리 구제를 막는 근거가 되지 않는다는 것이 판례의 설명입니다.

폐쇄등기 자체를 대상으로 소송하면 안 되나요?

안 됩니다. 새 등기기록에 옮겨지지 못하고 폐쇄된 등기기록에만 남은 등기는 현재의 등기로서 효력이 없고, 폐쇄된 등기기록에는 새 등기를 기록할 수도 없어 이를 대상으로 한 말소회복 청구는 소의 이익이 없습니다. 청구취지를 쓸 때 대상을 「폐쇄등기」가 아니라 「현재 등기기록에 옮겨 기록되었어야 할 등기」로 특정해야 각하를 피합니다.

판결을 받으면 등기관은 어떻게 회복하나요?

말소회복등기를 명하는 판결이 확정되고 현재 등기기록에서 이와 양립할 수 없는 등기가 모두 말소되면, 등기관은 처음 옮길 때 빠뜨린 것으로 보아 직권으로 해당 등기를 현재 등기기록에 옮겨 기록한 다음 회복등기를 실행합니다. 그래서 회복을 구할 때는 양립할 수 없는 현재 등기의 말소도 함께 청구해야 합니다.

말소된 등기를 회복할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 필요합니다. 분할 뒤 새로 근저당권이나 소유권을 취득한 사람이 있으면 그 사람을 상대로 승낙의 의사표시를 함께 청구합니다.

분할토지 말소회복등기 대응 순서

• 폐쇄등기부 발급 - 분할 전 토지의 폐쇄등기부와 분할 후 토지의 현재 등기사항증명서를 함께 발급받습니다. 누락된 등기와 말소 경위가 드러납니다.
• 말소 원인 검토 - 내 등기가 어떤 원인으로 말소됐는지, 그 원인이 무효인지 확인합니다. 부적법 말소여야 회복 청구가 가능합니다.
• 양립 불가 등기 정리 - 현재 등기기록에 있는 소유권이전등기 등 회복과 양립할 수 없는 등기를 찾습니다. 말소 청구 상대방이 됩니다.
• 이해관계인 특정 - 분할 후 근저당권자 등 등기상 이해관계 있는 제3자를 찾습니다. 승낙의 의사표시를 함께 청구합니다.
• 청구취지 작성 - 대상을 현재 등기기록에 옮겨 기록되었어야 할 등기로 특정해 소를 제기합니다. 폐쇄등기만 대상으로 하면 각하됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 과정에 지적 정리나 공유물분할 판결이 얽혀 있거나 말소 원인이 경매·공매였다면 등기부와 판결문 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 말소와 말소회복등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 폐쇄등기가 무엇인가요?
  등기관이 등기기록을 새로 옮길 때 현재 효력이 있는 등기만 옮기고 종전 기록을 닫으면, 옮겨지지 못하고 닫힌 기록에만 남은 등기를 폐쇄등기라고 부릅니다. 폐쇄등기는 현재의 등기로서 효력이 없고, 폐쇄된 기록에는 새 등기를 할 수도 없습니다.
• 폐쇄등기부는 어디서 발급받나요?
  관할 등기소나 인터넷등기소에서 폐쇄등기사항증명서를 따로 신청해 발급받습니다. 분할 전 토지의 지번으로 조회해야 하고, 현재 등기사항증명서에는 폐쇄 전 기록이 나오지 않습니다. 토지대장의 분할 연혁과 함께 보면 분할 시점을 확인할 수 있습니다.
• 폐쇄등기를 대상으로 소송하면 어떻게 되나요?
  각하됩니다. 폐쇄등기 자체를 대상으로 말소회복등기 이행을 구하면 소의 이익이 없다는 것이 대법원 2016. 1. 28. 선고 2011다41239 판결의 판단입니다. 새 등기기록에 옮겨 기록되었어야 할 등기를 대상으로 청구취지를 바꿔야 합니다.
• 회복등기에 제3자 승낙이 꼭 필요한가요?
  등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 필요합니다. 말소된 등기의 회복을 신청할 때 그런 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 하므로, 분할 뒤 근저당권이나 가압류를 한 사람이 있다면 그 사람에게 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 함께 합니다.
• 판결만 받으면 등기관이 알아서 옮겨 주나요?
  회복을 명한 판결이 확정되고 현재 등기기록에서 양립할 수 없는 등기가 모두 말소되면, 등기관은 처음 옮길 때 빠뜨린 것으로 보아 직권으로 해당 등기를 옮겨 기록한 뒤 회복등기를 실행합니다. 양립할 수 없는 등기의 말소 판결까지 받아 두어야 합니다.
• 분할된 여러 필지에 모두 청구해야 하나요?
  내 권리가 미치는 필지마다 청구해야 합니다. 분할 전 토지의 지분이나 권리가 분할 후 어느 필지에 얼마나 옮겨졌어야 하는지를 필지별로 특정하고, 각 필지의 현재 등기명의인과 이해관계인을 상대방으로 삼습니다. 필지를 빠뜨리면 그 부분은 회복되지 않습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성