공유·경계

구분소유하던 땅을 나눈 뒤에도 남의 지분 근저당이 제 땅에 남나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 구분소유적 공유지분에 근저당권이 설정된 뒤 토지를 나누고 서로 지분이전등기를 해 관계를 정리했더라도, 그 근저당권은 종전 지분 비율대로 나뉜 토지 전부에 그대로 남습니다. 대법원 2012다25944 판결은 설정자 단독 토지로 저절로 모이지 않는다고 보았습니다. 지금은 내 토지 등기부에 남은 근저당권의 지분 비율과 채무액을 확인하십시오.

분필 등기를 마쳤다고 근저당권이 이웃 땅으로만 옮겨 갔다고 볼 필요는 없습니다. 등기부에 남은 근저당권은 따로 정리해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2019년 도로변 토지 한 필지를 동쪽과 서쪽으로 나눠 갖기로 약정하고 각 2분의 1 지분으로 공유등기를 했습니다. 2022년 B씨는 자기 지분에 대부업체 C사 명의로 근저당권을 설정했고, 2024년 두 사람은 토지를 두 필지로 나눈 뒤 서로 지분이전등기를 마쳤습니다. 2026년 B씨가 빚을 갚지 못하자 C사는 B씨 토지뿐 아니라 A씨 토지까지 임의경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유적 공유관계란 무엇인가요?

한 필지 땅의 위치와 면적을 특정해 여러 사람이 나눠 소유하기로 약정하면서, 등기는 편의상 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 실제로는 각자 자기 부분을 소유하지만 등기부에는 전체 토지의 지분으로 기록됩니다. 이런 약정은 부동산실명법상 명의신탁약정에서 제외되어 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같습니다.

문제는 등기부상 지분에 담보가 설정될 때 생깁니다. 이웃 공유자가 자기 지분에 근저당권을 설정하면, 등기부에서 그 지분은 특정 부분이 아니라 토지 전체에 대한 비율로 나타나기 때문입니다.

토지를 나누고 지분을 넘겨받으면 근저당권은 어디로 가나요?

나뉜 토지 전부에 종전 지분 비율대로 남습니다. 구분소유적 공유지분에 근저당권이 설정된 뒤 특정 부분별로 필지를 나누고 구분소유자끼리 지분이전등기를 해 관계가 해소되더라도, 그 근저당권은 분할된 토지들 전부에 그대로 존속하고, 설정자의 단독 소유로 분할된 토지에 저절로 집중되지 않습니다.

이 판결 사안에서 근저당권이 없는 쪽 구분소유자는 근저당권자가 자기 토지까지 경매를 신청하자 제3자이의의 소를 냈지만 받아들여지지 않았습니다. 근저당권자가 설정 당시 구분소유적 공유관계를 알았거나 장차 분할이 있을 것을 알았다는 사정만으로는 결론이 바뀌지 않았습니다.

내 땅에 남은 근저당권은 어떻게 없애나요?

담보된 채무를 대신 갚고 소멸을 청구하는 방법이 있습니다. 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있습니다. 내 토지에 남은 부분만 떼어 갚을 수 있는지, 전액을 갚아야 하는지는 근저당권자와 협의가 필요합니다.

대신 갚은 돈은 채무자인 이웃 공유자에게 구상할 수 있습니다. 또 근저당권자와 협의해 내 토지에 대한 근저당권만 일부 말소받는 방법도 있으므로, 경매가 진행되기 전에 협상을 시작하는 편이 좋습니다. 근저당권은 채무가 확정될 때까지 채무의 증감에 영향을 받지 않으므로, 채무자가 추가 대출을 받을 위험도 함께 봅니다.

구분소유 토지 근저당 대응 순서

• 등기부 확인 - 분필 후 내 토지 등기부에 이웃 공유자 지분의 근저당권이 남아 있는지, 지분 비율이 얼마인지 봅니다.
• 담보 채무 확인 - 근저당권자에게 현재 채무액과 한도액을 확인합니다. 대신 갚을 금액의 기준입니다.
• 일부 말소 협의 - 근저당권자와 내 토지 부분만 말소하는 조건을 협의합니다. 대위변제 금액을 줄일 수 있습니다.
• 대위변제와 구상 - 협의가 안 되면 채무를 대신 갚고 소멸을 청구한 뒤 이웃 공유자에게 구상합니다.
• 분할 전 예방 - 앞으로 분필할 땅이라면 분할 전에 이웃 지분의 담보를 먼저 정리하는 약정을 해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 당시 근저당권자가 동의서를 써 주었거나 지분 비율이 실제 면적과 다른 경우에는 등기부와 분할 경위 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 부동산 경매 대응 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분필하면 근저당권은 설정자 땅으로만 옮겨 가나요?
  옮겨 가지 않습니다. 대법원 2012다25944 판결은 구분소유적 공유지분에 근저당권이 설정된 뒤 필지를 나누고 지분이전등기로 관계가 해소되어도, 근저당권은 종전 지분 비율대로 분할된 토지 전부에 존속하고 설정자 단독 토지에 당연히 집중되지 않는다고 보았습니다.
• 근저당권자가 구분소유를 알았다면 달라지나요?
  그것만으로는 달라지지 않습니다. 대법원 2012다25944 판결은 근저당권자가 설정 당시 구분소유적 공유관계를 알았거나 장차 공유물분할이 있을 것을 알았다는 사정만으로 근저당권이 설정자 토지에 집중된다고 볼 수 없다는 원심 판단을 유지했습니다.
• 구분소유적 공유는 명의신탁이라 무효 아닌가요?
  무효가 아닙니다. 부동산실명법 제2조 제1호 나목은 부동산의 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기하는 경우를 명의신탁약정에서 제외합니다. 그래서 구분소유적 공유 등기와 그 지분에 설정된 근저당권은 유효합니다.
• 내 땅의 근저당권을 없애려면 어떻게 하나요?
  채무를 대신 갚고 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제364조는 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자가 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 대신 갚은 돈은 채무자인 이웃 공유자에게 구상할 수 있습니다.
• 제3자이의의 소로 경매를 막을 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 2012다25944 판결은 근저당권이 없는 쪽 구분소유자가 자기 토지에 대한 경매를 막으려고 낸 제3자이의의 소에서, 근저당권이 분할된 토지 전부에 존속한다고 보아 청구를 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다. 협의나 대위변제가 현실적인 방법입니다.
• 분할 전에 할 수 있는 예방책이 있나요?
  분할 전에 이웃 지분의 근저당권을 정리하는 것이 가장 확실합니다. 근저당권자와 협의해 분할 뒤 내 토지 부분은 말소하기로 서면 약정을 받아 두거나, 이웃 공유자가 채무를 먼저 갚도록 분할 약정에 조건을 넣는 방법이 있습니다. 약정이 없으면 판례대로 근저당권이 남습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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