매매 계약

잔금기일부터 10년이 지났는데 토지 잔금을 아직 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

잔금 청구권은 동시이행 관계에 있어도 지급기일부터 10년 시효가 진행하지만, 그 사이 매수인이 잔금을 주겠다고 인정했다면 그때부터 10년이 새로 진행해 아직 받을 수 있습니다. 대법원은 매매대금 시효가 지급기일부터 진행한다고 보고, 민법 제168조는 채무 승인을 시효 중단 사유로 정합니다. 지금은 매수인이 잔금 지급을 약속한 문자나 증인부터 찾아 두십시오.

잔금기일부터 10년이 지났다는 이유만으로 잔금을 포기할 필요는 없습니다. 그 사이 매수인이 채무를 인정한 말이나 문자가 있는지부터 찾아보십시오.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 3월 B씨에게 토지를 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받았지만, B씨가 2014년 6월 잔금기일에 잔금을 주지 않아 소유권이전등기를 넘겨주지 않았습니다. 2017년 6월 B씨가 먼저 토지를 넘겨주면 잔금을 주겠다고 해 A씨는 토지를 인도했으나, B씨는 지금까지 잔금을 주지 않았습니다. 2026년 9월 B씨가 소유권이전등기를 요구하자, A씨는 잔금을 받을 수 있는지, 잔금 시효가 끝났다면 B씨의 등기청구도 막히는 것 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동시이행 관계라도 잔금 시효는 지급기일부터 진행하나요?

진행합니다. 대법원은 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행 관계에 있더라도 매도인은 지급기일 이후 언제든 대금을 청구할 수 있고, 매수인은 이전등기의 이행 제공을 받을 때까지 지급을 거절할 수 있을 뿐이므로 대금 청구권은 지급기일부터 시효가 진행한다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 매매대금 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 매도인이 등기를 넘겨주지 않고 있었다는 사정만으로는 시효가 멈추지 않습니다.

매수인이 잔금을 주겠다고 한 말은 어떤 효과가 있나요?

채무 승인으로 시효를 중단시킬 수 있습니다. 소멸시효는 청구, 압류·가압류·가처분과 함께 채무자의 승인으로 중단되고, 중단되면 그때까지 지난 기간은 빼고 새로 진행합니다. B씨가 2017년 6월 토지를 먼저 넘겨주면 잔금을 주겠다고 한 것은 잔금 채무가 있다는 것을 인정한 말로 볼 여지가 큽니다.

대법원은 채무 승인은 채무자가 권리의 존재를 인식하고 있다는 뜻을 표시하면 되고, 명시적이지 않아도 묵시적으로 할 수 있다고 봅니다. 그 말이 있었다는 사실은 매도인이 증명해야 하므로 당시 문자, 녹음, 증인, 토지 인도 경위가 적힌 서류를 찾아야 합니다.

원안은 잔금기일부터 10년이 지나 청구할 수 없다고 보았지만, 이 승인이 인정되면 결론이 달라집니다. 승인을 증명하지 못하면 원안처럼 잔금 청구권은 시효로 소멸합니다.

잔금 시효가 끝나면 매수인의 등기청구도 막히나요?

막히지 않습니다. 대법원은 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이어서 10년 시효에 걸리지만, 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있으면 대금 지급 여부와 관계없이 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. B씨는 2017년부터 토지를 점유하고 있으므로 등기청구권은 살아 있습니다.

그래서 A씨는 잔금 청구권이 시효로 소멸하기 전에 행사해야 합니다. 잔금 채권이 남아 있으면 A씨는 등기 이행과 잔금 지급을 동시에 하자고 항변할 수 있고, B씨가 잔금을 주지 않는 동안 등기를 넘겨주지 않을 수 있습니다.

잔금 시효 대응 순서

• 승인 증거 찾기 - 매수인이 잔금을 주겠다고 한 문자, 녹음, 증인을 찾습니다. 시효 중단을 증명하는 자료입니다.
• 만료일 계산 - 승인 날짜부터 10년이 되는 날을 계산합니다. 그 전에 법적 절차를 밟아야 합니다.
• 잔금 청구 소송 - 잔금 지급을 구하는 소나 지급명령을 신청합니다. 매수인의 등기청구 소송에서는 반소로 청구할 수 있습니다.
• 동시이행 항변 - 매수인이 등기를 요구하면 잔금 지급과 동시이행을 주장합니다. 잔금 채권이 살아 있어야 가능합니다.
• 계약 해제 검토 - 잔금 미지급을 이유로 한 해제가 가능한지 봅니다. 해제 요건과 원상회복 범위를 따로 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 승인 사실을 부인하거나 그 뒤 매수인이 잔금 일부를 지급한 적이 있다면 당시 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금과 소유권이전등기를 둘러싼 민사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매대금 채권의 시효는 몇 년인가요?
  10년입니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정합니다. 부동산 매매대금 채권도 일반 채권이어서 10년이고, 매도인이 부동산 매매를 영업으로 하는 상인이라면 상사시효가 문제 될 수 있습니다.
• 등기를 안 넘겨줬으면 시효가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은 매매대금 채권이 이전등기청구권과 동시이행 관계에 있어도 매도인은 지급기일 이후 언제든 대금을 청구할 수 있으므로 대금 청구권은 지급기일부터 시효가 진행한다고 보았습니다.
• 잔금을 주겠다는 말만으로 시효가 멈추나요?
  채무 승인이면 중단됩니다. 민법 제168조 제3호는 승인을 시효 중단 사유로 정하고, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다271732 판결은 승인은 채무자가 권리의 존재를 인식하고 있다는 뜻을 표시하면 되고 묵시적으로도 할 수 있다고 보았습니다.
• 승인 후 시효는 어떻게 다시 세나요?
  승인한 때부터 새로 셉니다. 민법 제178조 제1항은 시효가 중단된 때에는 중단까지 지난 기간을 넣지 않고 중단 사유가 끝난 때부터 새로 진행한다고 정합니다. 승인한 날부터 다시 10년이 흐르므로 그 전에 소송이나 지급명령을 내야 합니다.
• 매수인의 등기청구권도 시효로 없어지나요?
  점유 중이면 없어지지 않습니다. 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은 소유권이전등기청구권은 10년 시효에 걸리지만 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있으면 대금 지급 여부와 관계없이 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다.
• 잔금 없이 등기를 넘겨줘야 하나요?
  잔금 채권이 살아 있으면 거절할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 한쪽은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 매도인은 잔금 지급과 동시에 등기를 넘겨주겠다고 항변할 수 있습니다.

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