등기·명의신탁

땅은 빼고 건물만 샀는데 땅 주인이 철거를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅과 건물을 함께 가진 사람에게서 건물만 사서 소유자가 달라졌다면 철거 특약이 없는 한 관습상 법정지상권이 생겨 땅 주인이 철거를 요구하기 어렵습니다. 판례는 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매로 소유자가 달라지면 건물 매수인이 스스로 건물만 사기로 한 경우에도 이 권리를 취득한다고 봅니다. 지금은 매매계약서에 건물 철거나 토지 임대차에 관한 문구가 있는지 확인하십시오.

관습상 법정지상권은 관습법에 따라 생기는 권리이므로, 땅 주인과 지상권설정계약서를 새로 쓰거나 지상권등기를 먼저 해 두지 않았다고 해서 권리가 없어지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 토지와 그 위 2층 상가주택을 함께 가진 매도인에게서 건물만 3억 2,000만 원에 샀습니다. 매매계약서에는 대금과 인도일만 있고 땅 사용이나 철거에 관한 내용은 없었습니다. 2026년 봄 매도인은 땅 사용료를 크게 올려 달라며 응하지 않으면 건물을 철거하라는 내용증명을 보냈고, A씨는 지상권등기를 하지 않았으니 철거를 당해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물만 샀는데 관습상 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 땅과 건물이 한 사람 소유였다가 매매로 건물만 넘어가 소유자가 달라지면, 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물 매수인이 땅 주인에 대해 관습상 법정지상권을 취득합니다. 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결은 매수인이 자기 뜻으로 건물만 사기로 한 경우에도 같다고 보았습니다.

• 동일인 소유 - 소유권이 바뀔 당시 땅과 건물이 같은 사람 것이어야 합니다. 처음부터 같은 사람이 지었을 필요는 없습니다.
• 소유자 분리 - 매매·증여·강제경매·공매처럼 어느 한쪽만 넘어가 소유자가 달라져야 합니다.
• 철거 특약 없음 - 건물을 철거하기로 한 약정이 없어야 합니다.

권리의 내용은 지상권 규정을 따릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 지상권자가 다른 사람의 토지에 건물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리가 있다고 정합니다. 건물이 서 있는 부분뿐 아니라 건물을 쓰는 데 일반적으로 필요한 범위의 대지까지 쓸 수 있습니다.

지상권등기를 안 했는데도 땅 주인에게 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 관습상 법정지상권은 계약이 아니라 법률의 규정에 준해 생기는 물권이어서 등기 없이도 취득합니다. 다만 등기를 하지 않으면 처분하지 못하므로, 나중에 건물을 팔면서 지상권까지 함께 넘기려면 먼저 땅 주인을 상대로 지상권설정등기를 받아 두어야 합니다.

관습상 법정지상권은 몇 년 동안 유지되나요?

기간을 따로 정하지 않았으면 지상권의 최단존속기간이 적용됩니다. 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결은 매매로 생긴 관습상 법정지상권의 존속기간도 민법 규정에 따른다고 보았습니다. 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다.

기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 거절하면 건물의 매수를 청구할 수 있습니다.

땅 주인이 토지 임대차계약을 쓰자고 하면 어떻게 되나요?

서명 전에 따져 봐야 합니다. 관습상 법정지상권이 생긴 뒤 건물 소유자가 땅 주인과 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약을 맺으면, 판례는 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 봅니다. 그 뒤로는 물권이 아닌 임대차 관계로 바뀌어 기간과 차임을 임대차계약에 따라 다투게 됩니다.

땅 사용료(지료)는 따로 내야 합니다. 합의가 안 되면 법원이 정하고, 지료가 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

관습상 법정지상권 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 매매계약서와 특약에 철거·토지 임대차·지료 문구가 있는지 봅니다. 철거 특약이 있으면 관습상 법정지상권이 생기지 않습니다.
• 소유 관계 확인 - 매매 당시 토지와 건물 등기사항증명서를 떼어 같은 사람 소유였는지 봅니다. 소유자가 달랐다면 다른 권원을 찾아야 합니다.
• 건물 구조 확인 - 건축물대장으로 건물이 견고한 건물인지 봅니다. 존속기간 30년과 15년이 여기서 갈립니다.
• 지료 협의 - 땅 주인과 지료를 협의하고 입금 내역을 남깁니다. 협의가 안 되면 법원에 지료 결정을 구합니다.
• 지상권등기 청구 - 건물을 다시 팔 계획이면 지상권설정등기를 청구합니다. 등기가 없으면 지상권을 함께 넘길 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 전에 땅에 저당권이나 가압류가 있었거나 건물이 무허가·미등기라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 소유자가 다른 부동산의 철거·인도 소송과 지료 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 철거 특약이 있으면 어떻게 되나요?
  관습상 법정지상권이 생기지 않습니다. 판례는 매매 등으로 토지와 건물 소유자가 달라질 때 건물을 철거한다는 조건이 없어야 이 권리를 인정합니다. 특약이 있으면 땅 주인은 철거와 토지 인도를 청구할 수 있으므로, 특약 문구가 철거 약정인지 단순한 협조 약속인지 해석이 쟁점이 됩니다.
• 땅 주인이 땅을 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요?
  건물 소유자의 지상권은 땅 소유자가 바뀌어도 그대로 문제됩니다. 관습상 법정지상권은 매매 당시 성립한 물권이어서 등기 없이 취득하고, 새 땅 주인은 그 부담이 있는 토지를 산 것이 됩니다. 다만 다툼이 생기기 쉬우므로 지상권설정등기를 청구해 두는 편이 안전합니다.
• 땅 사용료는 얼마를 내야 하나요?
  당사자가 합의하면 그 금액을 내고, 합의가 안 되면 법원이 정합니다. 지료는 토지에 관한 조세나 땅값 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자가 증액이나 감액을 청구할 수 있습니다. 감정평가로 산정한 임료가 기준이 되는 경우가 많습니다.
• 지료를 안 내면 지상권이 없어지나요?
  바로 없어지지는 않습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 땅 주인이 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 지료가 합의나 판결로 정해진 뒤의 연체를 따지므로, 금액이 정해졌다면 입금 날짜를 지키고 내역을 보관해야 합니다.
• 건물이 낡아 새로 지으면 지상권이 유지되나요?
  유지되지만 범위가 제한됩니다. 판례는 법정지상권이 성립한 뒤 건물을 개축·증축하거나 철거 후 신축해도 법정지상권은 인정되나, 그 범위는 옛 건물을 기준으로 유지·사용에 일반적으로 필요한 대지 부분에 한정된다고 봅니다. 크게 넓혀 지으면 넘는 부분은 다툼이 생깁니다.
• 존속기간이 끝나면 건물을 철거해야 하나요?
  곧바로 철거해야 하는 것은 아닙니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 지료 연체로 소멸청구를 당한 경우에는 이 권리가 제한될 수 있습니다.

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