매매 계약
땅값이 오르자 매도인이 계약금만 돌려주며 무효라는데 위약금을 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
위약금 약정이 있다면 받을 수 있습니다. 매도인이 계약을 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 하면 매수인은 최고를 거치지 않고 곧바로 해제할 수 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되어 약정 금액을 청구할 수 있습니다. 지금은 계약서의 위약금 조항과 매도인이 계약금을 돌려보낸 날짜·금액을 확인하십시오.
돌려받은 계약금은 쓰지 말고 입금 내역을 보관하십시오. 매도인이 배액이 아니라 받은 계약금만 돌려준 것이라면 해약금에 의한 해제로 볼 수 없다는 점이 여기서 드러납니다.
매도인에게 이행을 다시 촉구하는 절차를 밟아야만 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 매도인이 계약이 무효라며 계약금을 돌려보냈다면 이행거절 의사가 분명하므로 곧바로 해제를 통지할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
N씨는 2025년 2월 토지와 그 위 건물을 30억원에 사기로 하고 계약금 3억원을 냈고, 계약서에는 어느 쪽이든 위반하면 계약금 상당액을 위약금으로 한다는 조항이 있었습니다. 주변 개발 소식에 땅값이 오르자 매도인은 계약서 형식에 문제가 있어 무효라고 주장하면서 계약금 3억원만 계좌로 돌려보냈습니다. N씨는 계약을 지키지 않은 매도인에게 위약금을 받을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약서 형식에 흠이 있으면 매매계약이 무효인가요?
무효가 아닙니다. 매매는 한쪽이 재산권을 이전하고 다른 쪽이 대금을 지급하기로 약정하면 효력이 생기는 낙성·불요식 계약입니다. 매매목적물과 대금에 관해 합의가 있었다면 계약서 형식에 흠이 있어도 계약은 성립합니다.
매도인이 받은 계약금만 돌려준 것은 해약금에 의한 해제에도 해당하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 계약금을 받은 쪽이 해제하려면 그 배액을 상환해야 한다고 정하기 때문입니다.
매도인이 이행을 거절하면 바로 해제할 수 있나요?
바로 해제할 수 있습니다. 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하지 않아도 해제할 수 있습니다. 매도인이 계약이 무효라고 주장하며 계약금을 돌려보낸 행동은 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 것으로 봅니다.
해제는 상대방에 대한 의사표시로 하므로 해제 사유와 위약금 청구를 함께 적은 내용증명을 보냅니다. 해제 대신 이행을 청구해 소유권이전등기를 받는 방법도 있으니, 땅값 상승분을 누리려면 이행 청구가 유리할 수 있습니다.
위약금은 얼마를 청구할 수 있나요?
약정한 위약금 전액을 청구하되, 법원이 부당히 과다하다고 보면 줄일 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 매수인은 실제 손해를 증명하지 않아도 됩니다. 사례에서는 돌려받은 계약금 3억원과 별도로 위약금 3억원과 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
| 이미 돌려받은 계약금 | 3억원 |
|---|---|
| 추가 청구할 위약금 | 3억원 |
| 매매대금 | 30억원 |
단순 예시 계산
매매대금의 10% 정도인 위약금은 부동산 거래에서 흔한 수준이라 감액될 가능성이 크지 않습니다. 위약금 조항이 없다면 매수인이 실제 손해(시가 상승분 등)를 증명해 채무불이행 손해배상을 청구해야 합니다.
매도인 이행거절 위약금 청구 순서
- 계약 성립 자료 확인 - 매매목적물·대금 합의가 담긴 계약서와 문자를 모읍니다. 형식 흠결 주장을 반박하는 자료입니다.
- 반환 내역 보관 - 매도인이 돌려보낸 금액과 날짜를 은행 내역으로 남깁니다. 배액상환이 아니었다는 증거입니다.
- 이행 청구와 해제 중 선택 - 땅값 상승분을 원하면 이전등기 청구를, 정리하려면 해제를 선택합니다. 선택에 따라 청구 내용이 달라집니다.
- 해제 통지 - 해제 사유와 위약금 청구를 적은 내용증명을 보냅니다. 이행거절이 있으면 최고를 거칠 필요가 없습니다.
- 소 제기와 가압류 - 매도인이 지급하지 않으면 위약금 청구 소송을 내고, 부동산 처분에 대비해 가압류를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 위약금 조항이 한쪽에만 적용되도록 쓰였거나 매수인에게도 이행 지체가 있었다면 계약서 문언과 이행 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제·위약금 청구와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
땅값이 오르면 매도인은 흔히 「계약금을 돌려줬으니 끝났다」고 말합니다. 그러나 계약금을 받은 쪽이 해약금으로 해제하려면 배액을 상환해야 하고, 받은 돈만 돌려준 것은 오히려 이행거절의 증거가 됩니다. 매수인은 해제하고 위약금을 받거나, 이행을 청구해 부동산을 받을 수 있습니다.
분쟁에서는 매도인의 행동 순서가 기록으로 남아 있는지가 중요합니다. 무효를 주장한 문자, 계약금이 되돌아온 날짜와 금액, 매수인이 잔금을 준비해 둔 자료가 날짜별로 있어야 이행거절과 매수인의 이행 준비를 함께 보여 줄 수 있습니다.
소송 단계에서 매도인은 계약 불성립이나 위약금 과다를 주장합니다. 대금과 목적물 합의 자료가 있으면 불성립 주장이 무너지고, 매매대금 대비 위약금 비율이 통상 수준이면 감액도 어렵습니다. 매도인이 부동산을 제3자에게 넘기기 전에 가압류나 처분금지가처분을 해 두어야 판결이 실익을 가집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매에서 매도인의 이행거절에 따른 해제·위약금 청구와 이전등기 소송을 수행해 왔으며, 이행거절 정황과 위약금 조항을 먼저 확정한 뒤 해제와 이행 청구 중 유리한 쪽을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금 지급·반환 내역·매도인의 무효 주장 문자·잔금 준비 자료를 준비해 주시면, 계약 성립 여부·해제 가능 시점·위약금 청구액과 감액 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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