공인중개사

집주인 아들이 위임장을 위조해 전세계약을 했다면 중개사에게 보증금을 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 소유자 본인의 인감증명서 확인 같은 기본 조사를 하지 않고 대리인의 말만 믿고 중개했다면 임차인은 보증금 상당 손해를 중개사에게 청구할 수 있습니다. 다만 임차인도 임대인 의사를 직접 확인하지 않았다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 지금은 계약 당시 중개사가 어떤 서류로 대리권을 확인했는지부터 정리하십시오.

대리인이 무자력이라고 해서 손해를 떠안을 필요는 없습니다. 위조한 사람과 별도로 확인의무를 게을리한 중개사에게 배상을 청구할 수 있고, 중개사의 공제에서 받을 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 중개사의 소개로 보증금 2억원에 주택 임대차계약을 맺었습니다. 계약은 소유자의 아들이 아버지의 도장과 위임장을 위조해 대리인 자격으로 맺은 것이었고, 중개사는 인감증명서를 요구하지 않은 채 아들이 알려준 번호로 전화를 걸어 「아버지」라는 사람의 확인만 받았습니다. 전화를 받은 사람은 아들이 미리 부탁한 친구였습니다. 2025년 소유자가 A씨를 상대로 명도소송을 내 A씨가 패소했고, 아들은 재산이 없어 A씨는 중개사에게 보증금 손해를 물을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 대리인의 권한까지 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며, 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 해야 합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개업자와 의뢰인의 관계가 민법상 위임과 같아 선량한 관리자의 주의로 업무를 처리해야 하고, 권리관계에는 권리자에 관한 사항도 포함되므로 처분하려는 사람이 진정한 권리자인지 등기부와 신분증 등으로 조사·확인할 의무가 있다고 했습니다.

대리인이 나온 거래라면 이 의무는 대리권 확인까지 이어집니다. 본인의 인감증명서와 위임장 인영 대조, 본인과의 직접 연락처 확인 같은 방법이 있는데도 대리인이 알려준 번호로 전화해 확인만 했다면 주의의무를 다했다고 보기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 제25조·제29조가 이 의무를 정합니다.

중개사는 보증금 전액을 배상하나요?

과실상계로 줄어들 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 그러나 채권자에게도 과실이 있으면 법원은 배상액을 정할 때 이를 참작합니다. 임차인이 임대인 본인의 의사를 직접 확인하지 않고 대리인의 말만 믿었다면 그 과실이 반영됩니다.

원안 사례의 하급심도 중개사의 배상책임을 인정하면서 임차인의 과실을 들어 보증금 상당액보다 감액했습니다. 감액 비율은 사건마다 다르며, 임차인이 위조를 의심할 만한 사정을 알았는지가 영향을 줍니다.

중개사가 돈이 없으면 어떻게 받나요?

중개사가 가입한 공제나 보증보험, 공탁금에서 받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 중개가 완성되면 보장금액·보장기관·보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 합니다. 보장금액을 넘는 손해는 중개사 본인에게 청구해야 합니다.

위조한 대리인에게도 불법행위 손해배상을 청구할 수 있고, 형사 고소도 별도로 검토할 수 있습니다.

위조 위임장 전세계약 대응 순서

• 계약 서류 확보 - 계약서, 위임장 사본, 확인·설명서를 모읍니다. 중개사가 무엇을 확인했는지 드러납니다.
• 확인 과정 정리 - 중개사가 인감증명서를 요구했는지, 어떻게 본인 확인을 했는지 적습니다. 과실 판단의 핵심 자료입니다.
• 공제 증서 요청 - 보장금액과 보장기관을 확인합니다. 회수 경로가 정해집니다.
• 청구 통지 - 중개사와 공제기관에 손해배상을 서면으로 청구합니다. 지연손해금 기산점이 됩니다.
• 대리인 책임 추궁 - 위조한 사람에게 손해배상 청구와 고소를 검토합니다. 중개사 배상에서 빠진 부분을 보충합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 대리인에게 일부 권한을 준 정황이 있으면 표현대리 성립 여부를 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고 손해배상과 보증금 회수 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 대리인의 위임장만 보면 되나요?
  부족합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개업자가 선량한 관리자의 주의로 처분하려는 사람이 진정한 권리자인지 등기부와 신분증 등으로 조사·확인할 의무가 있다고 했습니다. 대리인 거래라면 본인의 인감증명서 대조 등으로 대리권을 확인해야 합니다.
• 대리인이 알려준 번호로 전화 확인했으면 되나요?
  충분하지 않습니다. 대리인이 제공한 연락처는 대리인이 조작할 수 있어 본인 확인 수단으로 믿기 어렵습니다. 원안 사례의 하급심도 인감증명서를 요구하지 않고 대리인이 알려준 번호로만 확인한 중개사의 과실을 인정했습니다.
• 중개사가 배상할 손해는 무엇인가요?
  중개행위의 과실로 생긴 재산상 손해입니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 계약이 무효가 되어 돌려받지 못한 보증금이 대표적인 손해입니다.
• 임차인 과실은 얼마나 반영되나요?
  사건마다 다릅니다. 민법 제396조는 채권자에게 과실이 있으면 법원이 배상책임과 금액을 정할 때 참작하도록 합니다. 임대인 본인을 한 번도 만나거나 연락하지 않았는지, 위조를 의심할 사정이 있었는지 등이 비율에 영향을 줍니다.
• 중개사 공제에서 직접 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 손해배상책임 보장을 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁하도록 합니다. 같은 조 제5항에 따라 중개 완성 때 받은 증서에서 보장금액과 기관을 확인해 청구합니다.
• 위조한 대리인에게도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 위임장을 위조해 계약을 맺게 한 사람은 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 중개사 배상에서 과실상계로 빠진 부분은 대리인에게 청구하는 방식으로 보충할 수 있고, 형사 고소도 함께 검토합니다.

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• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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