등기·명의신탁

다른 사람이 서류를 위조해 제 등기를 지웠으면 누구를 상대로 회복을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

말소된 등기를 회복하려면 위조로 지운 사람이 아니라, 회복등기로 등기부상 권리를 잃게 되는 현재 등기명의인을 상대로 청구해야 합니다. 매도인에게서 넘겨받은 이전등기가 말소되었다면 등기부상 다시 소유자로 된 매도인이 회복등기의 등기의무자입니다. 지금은 말소된 뒤 등기부에 새로 들어온 권리자가 있는지도 함께 확인하십시오.

위조한 사람을 먼저 찾아 그 사람에게서 회복 동의를 받아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 그 사람은 등기부상 당사자가 아니어서 회복등기의 상대방이 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2024년 매도인에게서 토지를 1억 8천만원에 사서 이전등기를 마쳤습니다. 2026년 5월 등기부를 떼어 보니 U씨 명의 이전등기가 말소되어 매도인이 다시 소유자로 되어 있었고, 조사해 보니 매도인의 친척이 U씨 명의 위임장을 위조해 말소를 신청한 것이었습니다. 말소 뒤에는 매도인 명의로 근저당까지 설정되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회복등기의 상대방은 왜 위조한 사람이 아닌가요?

등기의무자는 등기부 형식상 그 등기로 권리를 잃거나 불이익을 받는 등기명의인이나 그 포괄승계인입니다. 불법으로 말소한 사람은 등기부에 이름이 없으므로 등기의무자가 아니고, 회복등기 청구의 피고적격도 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다.

그래서 말소된 이전등기의 회복을 구하려면 말소로 다시 소유자로 기록된 매도인을 상대로 해야 합니다. 매도인이 위조에 가담하지 않았더라도 등기부상 이익을 본 사람이므로 피고가 되고, 매도인이 협조하면 공동으로 회복등기를 신청할 수도 있습니다. 매도인이 사망했다면 그 상속인들이 피고가 됩니다. 위조한 사람에게는 손해배상 청구와 형사 고소로 책임을 묻습니다.

말소 뒤 새 권리자가 생겼다면요?

말소된 등기를 회복할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 있어야 합니다. 말소 뒤 매도인 명의로 근저당이나 가압류가 새로 들어왔다면 그 권리자가 이해관계인입니다.

승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판 없이 된 회복등기는 그 제3자에 대한 관계에서 무효입니다. 회복등기 소송에서 이겨도 그 판결의 효력은 승낙 문제에 미치지 않으므로, 이해관계인을 상대로 승낙을 구하는 청구를 함께 하거나 따로 해야 합니다.

자발적으로 말소한 등기도 회복할 수 있나요?

아니요, 말소회복등기는 등기가 부적법하게 말소된 경우에 하는 것입니다. 당사자가 자발적으로 말소등기를 신청해 지운 경우에는 회복등기를 구할 수 없고, 필요하면 새로 이전등기를 받아야 합니다.

위조로 지워진 경우는 실체적으로 무효인 말소여서 회복 대상이 됩니다. 회복등기가 되면 말소되기 전의 순위를 그대로 되찾으므로, 말소 뒤 들어온 권리보다 앞선 지위를 회복하게 됩니다. 말소가 위조로 이루어졌다는 사실은 회복을 구하는 사람이 증명해야 하고, 신청서류의 필적과 인영 감정이 주요 증거가 됩니다.

불법 말소 회복 대응 순서

• 신청서류 열람 - 등기소에서 말소등기 신청서류를 열람해 위조 여부를 확인합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인 명의로 돌아간 부동산에 가처분을 해 추가 처분을 막습니다.
• 이해관계인 확인 - 말소 뒤 들어온 근저당·가압류 권리자를 확인합니다.
• 회복등기 소송 - 매도인에게 회복등기를, 이해관계인에게 승낙을 함께 청구합니다.
• 책임 추궁 - 위조한 사람에게 손해배상을 청구하고 형사 고소를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 뒤 제3자가 매도인에게서 소유권을 이전받았거나 경매가 진행되었다면 등기부와 집행 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 불법 말소 등기의 회복 소송과 처분금지가처분, 사문서위조 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조한 사람에게 회복을 청구하면 안 되나요?
  불법으로 말소한 사람은 등기부상 명의인이 아니어서 회복등기의 등기의무자가 아니고, 그 사람을 상대로 한 회복등기 청구는 피고적격이 없어 각하됩니다. 위조한 사람에게는 손해배상을 청구하고 형사 고소를 검토합니다.
• 회복등기의 등기의무자는 누구인가요?
  회복등기로 등기부상 권리를 잃거나 불이익을 받는 현재 등기명의인입니다. 매도인에게서 넘겨받은 이전등기가 말소되어 매도인이 다시 소유자로 기록되었다면 매도인이 등기의무자입니다. 매도인이 사망했다면 상속인이 됩니다.
• 말소 뒤 근저당이 들어왔으면요?
  말소 뒤 매도인 명의로 설정된 근저당권자는 등기상 이해관계 있는 제3자여서 그 승낙이 있어야 회복등기를 할 수 있습니다. 승낙을 거부하면 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 함께 제기합니다.
• 승낙 없이 회복등기가 되면 어떻게 되나요?
  등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판 없이 된 회복등기는 그 제3자에 대한 관계에서 무효입니다. 그 회복등기를 바탕으로 한 본등기도 그 제3자에게는 무효가 될 수 있습니다.
• 스스로 말소한 등기도 회복되나요?
  아니요, 말소회복등기는 부적법하게 말소된 경우에만 할 수 있습니다. 당사자가 자발적으로 말소를 신청해 지웠다면 회복등기를 구할 수 없고, 다시 권리를 얻으려면 새로 설정이나 이전등기를 받아야 합니다.
• 위조한 사람은 어떤 처벌을 받나요?
  행사할 목적으로 타인의 권리·의무에 관한 문서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 위조한 위임장 등을 등기소에 낸 행위는 위조사문서행사죄로 같은 형이 정해져 있습니다.

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