위층 누수는 누구에게 배상받나요?

원인에 따라 다릅니다. 하자가 위층 전유부분에 있으면 민법 제758조 제1항에 따라 위층 점유자가, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 배상합니다. 공용부분에 있으면 관리단이 책임집니다.

원인을 모르면 누구에게 청구하나요?

관리단에게 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제6조는 전유부분이 속하는 1동 건물의 설치·보존의 흠으로 손해를 입힌 경우 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 관리단이 전유부분 원인을 증명해야 책임을 벗습니다.

공용부분은 어떻게 정의되나요?

집합건물법 제2조 제4호는 공용부분을 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약 등으로 공용부분이 된 부속 건물로 정합니다. 지붕·외벽처럼 건물 안전과 외관에 필요한 부분이 대표적입니다.

위층 사람 실수로 샌 경우는요?

위층 사람의 사용상 과실로 샜다면 민법 제750조의 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 베란다 배수구를 막아 두거나 물을 넘치게 한 경우가 예입니다. 사진과 관리사무소 확인 기록으로 과실을 증명합니다.

세입자라면 집주인에게도 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인에게 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지우므로, 아래층 세입자는 임대인에게 천장 수리를 요구할 수 있습니다. 임대인은 수리 후 원인 제공자에게 구상합니다.

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공사·하자

위층 베란다 누수로 아래층 천장이 젖었는데 위층과 관리단 중 누구에게 배상받나요?

Q: 베란다는 전유부분인가요?

구조에 따라 다릅니다. 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결은 전유·공용 여부를 구분소유 성립 시점의 건물 구조에 따른 객관적 용도로 판단한다고 보았습니다. 위층만 드나드는 구조면 전유부분일 여지가 큽니다.

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

누수 원인이 어디에 있느냐에 따라 다릅니다. 하자가 전유부분에 있으면 원칙적으로 위층 점유자나 소유자에게, 공용부분에 있으면 관리단에게 청구하고, 원인이 불분명하면 집합건물법상 공용부분의 흠으로 추정됩니다. 지금은 누수 부위 사진과 관리사무소의 누수 탐지 결과를 확보해 두십시오.

그 자리에서

물이 새기 시작하면 천장과 벽의 젖은 부분, 위층 베란다 상태를 날짜가 나오게 촬영하고, 관리사무소에 누수 탐지를 서면으로 요청하십시오. 원인 부위가 어디인지가 배상 상대를 정합니다.

위층과 관리사무소가 서로 떠넘긴다고 해서 누구에게도 청구하지 못하는 것은 아닙니다. 원인이 드러나지 않으면 법이 공용부분의 흠으로 추정해 줍니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 계단형 오피스텔의 아래층 호실을 사서 살고 있습니다. 2026년 장마철부터 위층 테라스형 베란다 아래인 S씨 집 천장에 물이 스며 벽지가 젖고 가구에 곰팡이가 생겼습니다. 위층 세입자는 건물 방수 문제라며 관리사무소에 말하라 했고, 관리사무소는 위층 베란다는 위층 전용 공간이라며 위층에 청구하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

누수 원인이 위층 전유부분이면 누구에게 청구하나요?

위층 점유자에게 먼저 청구합니다. 공작물의 설치나 보존의 하자로 다른 사람에게 손해를 입힌 때에는 공작물 점유자가 배상하고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상합니다. 위층에 세입자가 살고 있다면 세입자가 1차 책임자이고, 배관 노후처럼 세입자가 막을 수 없는 하자라면 소유자가 책임집니다.

위층 사람이 베란다에 물을 흘려 둔 것처럼 사용상 과실로 샌 경우라면 일반 불법행위 책임도 물을 수 있습니다. 배상 범위는 천장·벽지 수리비, 젖은 가구와 가전 손해, 수리 기간 동안 쓰지 못한 손해입니다.

베란다는 전유부분인가요, 공용부분인가요?

건물 구조에 따라 다릅니다. 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하고, 그 후의 개조나 이용상황 변화는 영향을 주지 않습니다. 공용에 제공되는지는 특별한 합의가 없는 한 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정합니다.

그래서 위층 세대를 거쳐서만 드나들 수 있고 구조상 그 세대만 쓰도록 만든 베란다라면 전유부분으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 건물의 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 지붕·외벽 같은 부분은 공용부분입니다. 계단형 오피스텔의 테라스형 베란다는 아래층 지붕 역할을 겸하므로 방수층이 공용부분에 해당하는지 따져 봐야 합니다.

원인이 확인되지 않으면 어떻게 하나요?

공용부분의 흠으로 추정되어 관리단에게 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 사람에게 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정한다고 정합니다.

누수 원인별 배상 책임자

1
누수 탐지
원인 부위 확인
2
전유부분 원인
위층 점유자, 주의 다했으면 소유자
3
공용부분 원인
관리단
4
원인 불명
공용부분 흠 추정, 관리단

관리단이 책임을 벗으려면 누수 원인이 위층 전유부분에 있다는 사실을 증명해야 합니다. 누수 탐지 업체의 소견서, 관리사무소의 점검 기록, 위층 내부 공사 이력이 그 판단 자료가 됩니다. 아래층이 세입자라면 임대인에게도 수선을 요구할 수 있습니다.

위층 누수 배상 청구 순서

증거 촬영 - 젖은 천장과 벽, 피해 물건을 날짜가 나오게 촬영합니다. 손해 범위의 근거입니다.
누수 탐지 요청 - 관리사무소에 서면으로 탐지를 요청하고 결과를 받습니다. 원인 부위를 가립니다.
책임자 특정 - 전유부분이면 위층 점유자·소유자, 공용부분이면 관리단입니다. 원인 불명이면 관리단입니다.
수리 견적 확보 - 수리 업체 견적서와 피해 물건 구입 영수증을 모읍니다. 청구 금액이 됩니다.
내용증명 발송 - 책임자에게 수리와 배상을 요구합니다. 응하지 않으면 손해배상 소송이나 조정을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 베란다 방수 책임을 따로 정했거나 누수 원인이 여러 곳에 걸쳐 있다면 관리규약과 탐지 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 손해에 관한 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

누수 피해자는 위층과 관리사무소가 서로 떠넘기는 사이 원인을 밝혀야 청구할 수 있다고 생각해 시간을 보내는 경우가 많습니다. 실제로는 원인이 밝혀지지 않으면 법이 공용부분의 흠으로 추정하므로, 관리단을 상대로 먼저 청구할 수 있습니다.

다툼은 누수 원인이 어디냐로 모입니다. 물이 새기 시작한 날짜, 누수 탐지 요청일과 결과, 위층이 베란다를 확장하거나 공사한 이력을 기록해 두고, 관리사무소와 위층에 보낸 요청은 문자나 서면으로 남겨야 합니다.

이 기록은 손해배상 소송에서 책임자를 특정하는 증거가 되고, 관리단이 추정을 깨려 할 때 반박 자료가 됩니다. 판결을 받으면 관리단 계좌나 위층 소유자의 재산에 강제집행을 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

누수 부위 사진·누수 탐지 결과·수리 견적서·관리규약을 준비해 주시면, 누수 원인의 전유·공용 구분·배상 책임자·청구 금액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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