주택 임대차

1년 계약한 원룸, 만료 두 달 전에 나간다고 했는데 집주인이 무효라고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 1년으로 계약한 임차인은 1년 기간이 유효하다고 주장할 수 있어서, 만료 2개월 전까지 나가겠다는 뜻이 집주인에게 도달했다면 계약은 1년 만료로 끝납니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서가 임차인에게 2년 미만 기간의 유효 주장을 허용하고, 제6조 제1항이 통지 기한을 정합니다. 지금은 집주인이 읽은 문자나 녹음 같은 통지 증거를 모아 두십시오.

내용증명이 반송됐다고 같은 내용을 처음부터 다시 통지할 필요는 없습니다. 집주인이 읽은 문자나 녹음이 있으면 그것으로 통지 사실을 증명할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 2월 복학을 앞두고 급히 원룸을 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원, 기간 2025. 3. 1.부터 1년으로 임차했습니다. 2025년 12월 초 집주인에게 전화로 만료되면 나가겠다고 말했고, 12월 20일에는 문자로 같은 내용을 보내 「알겠다」는 답도 받았습니다. 12월 말 보낸 내용증명은 반송됐습니다. 그런데 집주인은 법상 기간이 2년이니 1년도 안 돼 한 통지는 무효이고, 새 세입자가 들어올 때까지 월세를 내며 살아야 한다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약한 세입자가 1년 뒤 나가겠다고 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 1년 약정의 유효를 주장할지는 임차인이 정하고, 집주인은 법정 기간 2년을 내세워 임차인을 붙잡을 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

나가겠다는 통지는 언제까지 해야 하나요?

만료 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 합니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 사례의 1년 만료일은 2026. 2. 28.이므로 12월 20일 문자는 기한 안에 도달했고, 계약은 1년 만료로 끝납니다.

통지 방식은 정해져 있지 않아 구두·문자도 유효합니다. 다만 소송이 되면 임차인이 통지 사실을 증명해야 하므로, 전화 통지만으로는 부족하고 문자·녹음처럼 남는 자료가 필요합니다. 반송된 내용증명은 도달의 증거가 되기 어렵습니다.

통지를 증명하지 못하면 어떻게 되나요?

묵시적 갱신이 되지만 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 새 세입자가 들어올 때까지 기다릴 의무는 없습니다.

보증금을 안 주면 이사해도 되나요?

임차권등기를 마친 뒤 이사하는 편이 안전합니다. 대항력은 거주와 전입신고를 유지해야 이어지므로, 보증금을 받기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이사해도 이미 가진 권리가 유지됩니다. 사는 동안의 월세는 계속 내야 합니다.

1년 계약 만료 통지 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 시작일로 1년 만료일을 계산합니다. 통지 기한은 그 2개월 전입니다.
• 통지 증거 정리 - 문자·카카오톡 캡처와 녹음 파일을 날짜별로 모읍니다. 집주인이 읽거나 답한 기록이 중요합니다.
• 보증금 반환 요구 - 만료일에 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 다시 보냅니다. 반송되면 문자로도 보냅니다.
• 임차권등기명령 신청 - 만료 후에도 돌려받지 못하면 신청합니다. 등기 기입을 확인한 뒤 이사합니다.
• 보증금 반환 소송 - 계속 돌려주지 않으면 소를 내고 판결로 집행합니다. 통지 증거가 핵심 자료입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 통지를 받은 적이 없다고 다투거나 계약서에 중도해지 위약금 특약이 있다면 문자 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약이면 법적으로 2년 아닌가요?
  2년으로 보지만 임차인은 1년을 선택할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보고, 단서는 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 이 선택권은 임차인에게만 있으므로 집주인은 2년을 내세워 임차인을 붙잡을 수 없습니다.
• 통지는 언제까지 해야 하나요?
  만료 2개월 전까지입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 2020. 12. 10. 전에는 1개월 전까지였으나 지금은 2개월로 늘었습니다.
• 문자로 한 통지도 효력이 있나요?
  있습니다. 통지 방식은 법에 정해져 있지 않고, 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 집주인이 문자를 읽거나 답장했다면 도달이 증명됩니다. 반송된 내용증명은 도달하지 않은 것이므로, 그 사이에 보낸 문자나 녹음이 통지를 증명하는 자료가 됩니다.
• 통지를 증명 못 하면 2년 살아야 하나요?
  아닙니다. 묵시적으로 갱신됐더라도 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 제2항에 따라 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 새 세입자가 구해질 때까지 기다릴 의무는 없습니다.
• 보증금을 받기 전에 이사해도 되나요?
  임차권등기를 마친 뒤가 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 임차권등기명령 신청을 허용하고, 제5항은 등기를 마치면 이사해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 등기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있습니다.
• 살고 있는 동안 월세는 내야 하나요?
  내야 합니다. 계약이 끝났더라도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 사용하고 있다면 그 기간의 차임 상당액을 부담합니다. 밀린 월세는 나중에 보증금에서 공제되므로, 보증금 반환을 요구하면서도 사용 기간의 월세는 계속 내거나 공제 정산을 요구하는 편이 분쟁을 줄입니다.

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