주택 임대차

집주인이 월세를 올려 재계약하자는데 5% 상한이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

재계약이나 합의로 올리는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 대법원 2002다23482 판결은 제7조의 증액 상한이 계약 존속 중 일방의 증액청구에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인해 갱신요구권으로 대응하십시오.

임대인이 새 계약서를 내밀었다고 해서 그 조건에 바로 서명해야 하는 것은 아닙니다. 서명하는 순간 합의 증액이 되어 상한 보호를 받기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 11월 보증금 1억원, 월세 90만원에 오피스텔 겸용이 아닌 주거용 원룸을 2년간 임차했습니다. 2026년 7월 집주인은 월세를 130만원으로 올린 새 계약서를 보내며, 서명하지 않으면 계약을 해지하고 나가 달라고 했습니다. K씨는 월세 인상에도 5% 상한이 적용되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약으로 월세를 올리면 5% 상한이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조의 증액 상한은 계약이 존속하는 동안 한쪽이 차임이나 보증금의 증감을 청구할 때만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 새로 계약하거나 계약 중이라도 당사자가 합의해 올린 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결이 이렇게 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 하고, 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 청구하지 못하게 합니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

계약갱신요구권을 쓰면 인상 폭이 제한되나요?

제한됩니다. 임차인이 갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다. 임대인이 새 계약서로 더 큰 인상을 요구해도 갱신요구로 대응하면 5% 안으로 묶입니다.

갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다. 임대인은 2기 차임 연체, 실거주 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 인상에 응하지 않았다는 이유만으로는 거절하지 못합니다. 원안의 판례는 갱신요구권 도입 전 사안이라 이 보호가 없었다는 점이 다릅니다.

계약기간 중에 새 계약을 안 하면 해지한다는 통지는 효력이 있나요?

기간 중 해지는 효력이 없습니다. 임대인은 약정 기간 중에 인상 요구에 응하지 않는다는 이유만으로 계약을 해지할 수 없고, 임차인은 계약기간 동안 기존 조건으로 살 수 있습니다. 다만 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 이런 통지에 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻도 담겨 있다고 보아 묵시적 갱신을 부정했습니다.

그래서 통지를 받은 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지인 갱신요구권 행사 기간 안에 움직여야 합니다. 갱신요구는 문자나 내용증명처럼 도달이 확인되는 방법으로 합니다.

차임 인상 요구 대응 순서

• 계약 만료일 확인 - 계약서의 종료일로부터 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산합니다. 갱신요구 기간이 정해집니다.
• 갱신요구권 사용 여부 확인 - 이전에 갱신요구권을 쓴 적이 있는지 확인합니다. 1회만 쓸 수 있습니다.
• 갱신요구 통지 - 기간 안에 문자나 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일이 기록으로 남아야 합니다.
• 인상 폭 협의 - 5%와 조례 상한 안에서 인상 요구에 응할지 정합니다. 새 계약서에 서명하면 합의 증액이 됩니다.
• 거절 사유 검토 - 임대인이 실거주 등을 이유로 거절하면 사유가 사실인지 확인합니다. 허위라면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 갱신요구권을 쓴 뒤이거나 임대인이 실거주를 이유로 거절하면 계약서와 통지 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 5% 상한은 월세와 보증금 모두에 적용되나요?
  적용됩니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하므로 월세와 보증금 각각 5% 안에서만 청구할 수 있습니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에는 따로 전환율 제한이 있어 계산 방식을 확인해야 합니다.
• 새 계약서에 서명했으면 되돌릴 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 당사자 합의로 차임 등을 올린 경우 제7조가 적용되지 않는다고 보았습니다. 다만 갱신요구를 한 뒤 임대인이 거절 사유 없이 5%를 넘는 인상을 강요해 서명했다면 다툴 여지가 있어 경위를 기록해 둡니다.
• 인상 뒤 1년 안에 또 올려 달라고 할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 증액청구는 임대차계약을 맺거나 약정한 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다. 이 제한은 임대인이 일방적으로 청구하는 경우에 적용되고, 임차인이 합의해 주는 경우까지 막는 것은 아닙니다.
• 임대인이 실거주한다며 갱신을 거절하면요?
  임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 적법한 거절 사유입니다. 다만 거절 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 이사 뒤에도 전입세대 열람 등으로 확인할 수 있습니다.
• 갱신요구권을 쓰면 계약기간은 얼마인가요?
  2년입니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신된 계약 중에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
• 조례 상한은 어떻게 확인하나요?
  특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 5%보다 낮은 증액 상한을 정할 수 있습니다. 주택 소재지 광역자치단체의 조례를 확인해야 하고, 조례가 없으면 5%가 상한입니다. 조례가 있다면 그 비율이 먼저 적용됩니다.

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