등기·명의신탁

산 땅의 등기가 원인무효로 말소됐는데 건물 매수인에게 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인의 토지 등기가 원인무효여서 말소됐다면 그 토지와 건물을 함께 산 사람에게 관습법상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원은 토지와 건물이 같은 사람에게 속했다가 소유자가 달라진 원인이 법의 보호를 받을 권리변동이어야 한다고 봅니다. 지금은 매도인에게 매매계약 해제와 손해배상을 구할 수 있는지부터 확인하십시오.

토지 등기가 말소됐다고 해서 매도인에게 받을 돈까지 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 B씨에게서 단독주택과 그 대지를 함께 5억원에 사고 등기를 마쳤습니다. 그런데 대지는 원래 B씨가 속한 종중 소유였고, B씨가 서류를 위조해 자기 앞으로 등기해 둔 것이었습니다. 건물은 B씨가 직접 지어 보존등기를 한 것이었습니다. 2026년 종중이 소송에서 이겨 대지 등기가 종중 앞으로 돌아왔고, 종중은 A씨에게 건물 철거와 대지 인도를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 등기가 원인무효로 말소되면 건물 매수인에게 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등 적법한 원인으로 소유자가 달라질 때 성립합니다. 처음부터 토지 소유권이 원인무효 등기로 넘어간 경우에는 토지와 건물이 같은 사람 소유였던 적이 법적으로 없습니다. 대법원은 이런 경우 법의 보호를 받을 권리변동이 없으므로 관습법상 법정지상권을 허용할 수 없다고 보았습니다.

따라서 종중은 소유권에 기해 건물 철거와 대지 인도를 구할 수 있고, 건물 매수인은 법정지상권을 이유로 이를 막기 어렵습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 판례에서도 이 결론은 바뀌지 않았습니다.

등기를 믿고 10년 넘게 점유했다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 등기부상 소유자와 매도인이 같은 사람이어서 그를 믿고 샀다면 보통 과실 없는 점유로 봅니다. 다만 등기와 점유가 10년에 이르기 전에 말소 판결이 확정되면 이 주장은 할 수 없습니다.

앞 소유자의 등기 기간을 합칠 수 있는지도 따져 볼 수 있지만, 원인무효 등기를 한 매도인 본인은 선의·무과실이 아니어서 그 기간을 보태기 어렵습니다. 위 사례처럼 2023년에 등기하고 3년 만에 말소 판결이 확정됐다면 시효 주장은 어렵고, 매도인에 대한 청구에 힘을 모으는 편이 현실적입니다.

매도인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

매매계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판 물건이 다른 사람 소유여서 매도인이 소유권을 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 계약 당시 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매도인이 서류를 위조했다면 불법행위에 따른 손해배상과 형사 고소도 함께 검토합니다.

원인무효 토지 위 건물 매수인의 대응 순서

• 말소 판결 확인 - 토지 등기 말소 판결의 확정일과 이유를 확인합니다. 원인무효 사유가 무엇인지가 이후 청구의 기초입니다.
• 점유 기간 계산 - 등기와 점유가 10년에 이르렀는지 계산합니다. 이르렀다면 등기부취득시효를 주장합니다.
• 종중과 협상 - 대지 매수나 임대차를 제안합니다. 철거보다 양쪽 모두에 비용이 적게 드는 경우가 많습니다.
• 매도인 청구 - 계약 해제와 손해배상을 구하는 소송을 냅니다. 매도인 재산에 가압류를 먼저 걸어 둡니다.
• 철거 소송 대응 - 종중의 철거 소송에서 부당이득 산정과 이행 기간을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 종중 분쟁을 알았거나 매도인이 종중 대표로서 처분 권한이 있었다는 사정이 있으면 종중 규약과 결의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 토지 분쟁과 건물 철거·매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 등기는 제 앞으로 되어 있는데도 철거되나요?
  건물 소유권은 매수인에게 있지만, 그 건물이 토지를 쓸 권리가 없으면 토지 소유자는 소유권에 기해 철거와 대지 인도를 구할 수 있습니다. 원인무효로 토지 등기가 말소된 경우 관습법상 법정지상권이 생기지 않으므로 철거를 막기 어렵습니다.
• 관습법상 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
  토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매, 증여, 강제경매 같은 적법한 원인으로 소유자가 달라지고, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 생깁니다. 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다40610 판결은 그 원인이 적법한 원인행위여야 한다고 보았습니다.
• 매도인이 건물을 직접 지었어도 안 되나요?
  안 됩니다. 건물은 매도인 소유였더라도 토지는 처음부터 종중 소유였으므로 토지와 건물이 같은 사람에게 속한 적이 법적으로 없습니다. 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결도 이런 경우 법정지상권을 허용하지 않았습니다.
• 등기부취득시효를 주장하려면 무엇이 필요한가요?
  소유자로 등기한 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 합니다. 등기부상 소유자와 매도인이 같아 그를 믿고 샀다면 보통 과실이 없다고 보지만, 10년이 차기 전에 말소 판결이 확정되면 주장할 수 없습니다.
• 매도인에게 매매대금을 돌려받을 수 있나요?
  매도인이 토지 소유권을 넘겨줄 수 없게 됐으므로 매수인은 계약을 해제하고 원상회복으로 대금 반환을 구할 수 있습니다. 계약 당시 타인 소유임을 몰랐다면 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.
• 철거 전까지 대지 사용료도 내야 하나요?
  토지를 쓸 권리 없이 대지를 점유했다면 종중에게 임료 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. 다만 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하므로, 말소 소송 제기 전 기간의 반환 범위는 다툴 여지가 있습니다.

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