상가 임대차

건물이 팔리기 전 밀린 월세로 새 주인이 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 새 건물주는 원칙적으로 자신이 임대인 지위를 넘겨받기 전에 밀린 월세를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다. 이미 생긴 연체 차임 채권은 따로 채권양도를 하지 않으면 새 건물주에게 넘어가지 않는다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 전 건물주에게서 채권양도 통지를 받았는지부터 확인하십시오.

전 건물주 때 밀린 월세가 있다고 해서 새 건물주에게 곧바로 가게나 집을 비워 줘야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 6월 월세 180만원에 사무실을 빌려 쓰다가 2025년 초 사정이 어려워 전 건물주에게 두 달 치 월세를 밀렸습니다. 2025년 5월 건물이 팔렸고, 새 건물주는 소유권이전등기를 마친 뒤 곧바로 두 달 연체를 이유로 해지 통지를 보냈습니다. C씨는 승계 뒤에는 월세를 모두 제때 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 건물주가 승계 전 연체를 이유로 해지할 수 있나요?

원칙적으로 해지할 수 없습니다. 임대인 지위가 새 건물주에게 넘어가더라도 그 전에 이미 생긴 연체 차임 채권은 따로 채권양도 요건을 갖추지 않으면 넘어가지 않습니다. 그래서 새 건물주는 승계 뒤 새로 생긴 연체액이 법정 기준에 이르러야 해지할 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 채권양도를 채무자에게 대항하려면 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 한다고 정합니다. 전 건물주가 연체 차임 채권을 새 건물주에게 넘기고 임차인에게 통지했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

건물이 팔리면 임대인 지위는 누구에게 가나요?

대항력을 갖춘 주택·상가 임대차라면 새 건물주가 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 계약기간, 차임, 보증금 반환 의무가 새 건물주에게 넘어가므로 임차인은 새 계약을 쓰지 않아도 됩니다.

상가도 같은 구조입니다. 사업자등록과 건물 인도로 대항력을 갖춘 상가 임차인에게는 건물 양수인이 임대인 지위를 승계합니다.

몇 달을 밀려야 해지할 수 있나요?

주택 등 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다. 월세 180만원 사무실에 상가건물 임대차보호법이 적용된다면 승계 뒤 연체액이 540만원에 이르러야 합니다.

「2기」는 두 달 연속이 아니라 밀린 금액의 합계가 두 달 치에 이르는 것을 말합니다. 중간에 일부를 갚아 합계가 기준 아래로 내려가면 해지할 수 없습니다.

밀린 월세는 누구에게 갚아야 하나요?

채권양도 통지가 없다면 승계 전 연체 차임은 여전히 전 건물주에게 갚을 돈입니다. 새 건물주에게 잘못 보내면 이중 지급 다툼이 생길 수 있으므로, 전 건물주에게 갚고 입금 기록을 남깁니다. 보증금에서 공제하는 문제는 새 건물주와 전 건물주 사이의 정산 내용을 확인해야 합니다. 전 건물주가 양도 통지만 한 경우에도 임차인은 통지를 받기 전에 전 건물주에게 갚은 사정으로 새 건물주에게 대항할 수 있습니다.

승계 전 연체 해지 대응 순서

• 승계일 확인 - 등기사항증명서로 소유권이전등기일을 확인합니다. 연체액을 나누는 기준일이 됩니다.
• 연체액 구분 - 승계 전과 승계 후 연체액을 따로 계산합니다. 해지 요건은 승계 후 연체액만으로 봅니다.
• 양도 통지 확인 - 전 건물주에게서 채권양도 통지를 받았는지 확인합니다. 통지가 있으면 결론이 바뀔 수 있습니다.
• 밀린 차임 변제 - 받을 권리가 있는 쪽에 밀린 월세를 갚습니다. 연체액이 기준 아래로 내려가면 해지 사유가 사라집니다.
• 해지 통지 답변 - 해지 요건이 없다는 취지를 내용증명으로 답합니다. 명도 소송에서 다툼의 출발점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에서 연체 차임을 새 건물주에게 넘기기로 정했거나 임차인이 그 양도를 승낙했다면 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 차임 연체를 이유로 한 해지·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 건물주가 전 주인 때 밀린 월세를 받을 수 있나요?
  채권양도가 없으면 받을 수 없습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인 지위가 승계되더라도 이미 발생한 연체 차임 채권은 따로 채권양도 요건을 갖추지 않으면 승계되지 않는다고 보았습니다. 전 건물주가 양도하고 임차인에게 통지했다면 새 건물주가 받을 수 있습니다.
• 승계 전 연체와 승계 후 연체를 합산할 수 있나요?
  원칙적으로 합산할 수 없습니다. 새 건물주는 승계 이후 새로 생긴 연체액만으로 해지 요건을 따져야 합니다. 다만 전 건물주에게서 연체 차임 채권을 양수하고 임차인에게 통지한 경우에는 그 부분까지 포함해 해지 사유로 삼을 수 있어, 양도 통지 여부가 결론을 가릅니다.
• 상가는 몇 달 밀려야 해지되나요?
  3기의 차임액에 이르러야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 연속 3개월이 아니라 밀린 금액 합계가 3개월 치에 이르면 되고, 중간에 일부를 갚아 합계가 줄면 해지 사유가 되지 않습니다.
• 주택은 몇 달 밀려야 해지되나요?
  2기의 차임액에 이르러야 합니다. 주택임대차보호법에는 차임 연체 해지 규정이 따로 없어 민법 제640조가 적용되고, 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 이 경우에도 새 집주인은 승계 뒤 연체액만으로 판단하는 것이 원칙입니다.
• 밀린 월세를 새 건물주에게 보내도 되나요?
  채권양도 통지가 없다면 전 건물주에게 갚는 것이 원칙입니다. 민법 제450조 제1항에 따라 양도 통지나 임차인의 승낙이 없으면 새 건물주는 그 채권을 임차인에게 주장하지 못합니다. 누구에게 갚을지 다툼이 있다면 두 사람에게 서면으로 확인을 받은 뒤 보내고 입금 기록을 남깁니다.
• 새 건물주와 계약서를 다시 써야 하나요?
  대항력이 있다면 다시 쓰지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로 기존 계약 조건이 그대로 이어집니다. 새 계약서를 쓰면 기간이나 차임이 바뀔 수 있으니 조건을 확인한 뒤 서명합니다.

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