등기·명의신탁

연락이 끊긴 남편 명의 땅을 생계를 위해 아내가 팔아도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 효력이 없습니다. 부동산 처분은 일상의 가사에 속하지 않고, 남편이 오래 연락이 끊겨 대리권을 줄 수 없었던 사정을 매수인이 알았다면 표현대리도 성립하지 않습니다. 생활비가 급하다면 가정법원에 부재자 재산관리인 선임과 매각 허가를 먼저 신청하십시오.

부부라는 이유로 배우자 명의 부동산을 마음대로 팔 수 있는 것은 아니지만, 생활이 어렵다고 무조건 방법이 없는 것도 아닙니다. 법원 절차를 거치면 적법하게 팔 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 남편은 2019. 5. 해외 취업을 이유로 출국한 뒤 연락이 끊겼습니다. A씨는 두 자녀를 혼자 키우며 생활이 어려워지자 2025. 10. 남편 명의 밭을 시가 1억 2,000만원에 남편의 사촌에게 팔기로 하고 남편 인감을 이용해 계약서를 썼습니다. 사촌은 남편이 연락 두절된 사정을 잘 알고 있었고, 2026. 8. 남편의 형이 이 매매가 무효라며 문제를 제기했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

연락 끊긴 남편 명의 땅을 아내가 팔면 유효한가요?

원칙적으로 유효하지 않습니다. 부부는 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있지만, 부동산을 처분하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 일상의 가사에 속하지 않기 때문입니다. 남편의 특별한 수권 없이 아내가 남편 명의 땅을 팔았다면 무권대리가 됩니다.

무권대리로 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 남편이 돌아와 계약을 인정하지 않으면 매수인 명의 등기는 말소될 수 있습니다.

표현대리가 성립하려면 무엇이 필요한가요?

아내에게 일상가사대리권이 있었다는 것만으로는 부족하고, 상대방이 남편이 그 매매에 관한 대리권을 아내에게 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 합니다. 대법원은 남편이 오래전 북한으로 피랍되어 연락이 끊겼고 매수인이 그 가족 사정을 잘 알고 있었다면, 남편이 대리권을 줄 수 없었던 상황이므로 표현대리가 성립하지 않는다고 판단했습니다.

이 법리는 오래전 판결에서부터 이어져 온 것입니다. 아내가 남편 몰래 보증을 선 사건에서도 대법원은 같은 기준으로 표현대리를 부정했습니다.

생활비가 급할 때 적법하게 팔 방법은 없나요?

있습니다. 종래 주소를 떠난 사람이 재산관리인을 정하지 않았다면 이해관계인은 가정법원에 재산관리인 선임 등 필요한 처분을 청구할 수 있습니다. 법원이 선임한 재산관리인은 보존행위를 넘는 처분을 하려면 법원의 허가를 받아야 하므로, 매각 허가를 받아 팔면 유효한 처분이 됩니다.

생사가 오랫동안 분명하지 않다면 실종선고를 청구하는 방법도 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 일상가사대리권과 부재자 재산관리 조문은 원안 당시와 같습니다.

배우자 명의 부동산 처분 전 확인 순서

• 연락 단절 경위 정리 - 마지막 연락일, 행방을 찾은 기록을 모읍니다. 부재자 해당 여부를 판단하는 자료가 됩니다.
• 재산관리인 선임 청구 - 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구합니다. 아내가 재산관리인으로 선임될 수 있습니다.
• 매각 허가 신청 - 생활비·치료비 필요성을 소명해 처분 허가를 받습니다. 허가 없는 처분은 효력이 흔들립니다.
• 매수인과 계약 - 허가 결정문을 첨부해 계약합니다. 매수인도 등기를 안전하게 받을 수 있습니다.
• 대금 사용 기록 - 매각 대금을 생활비·치료비에 쓴 내역을 남깁니다. 재산관리 보고 때 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 남편이 떠나기 전에 처분을 위임한 문서가 있거나 이미 계약을 마쳐 등기까지 넘어갔다면 위임장과 등기 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배우자 명의 재산 처분 분쟁과 부재자 재산관리 관련 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부는 서로 대리권이 있나요?
  일상의 가사에 관해서만 서로 대리권이 있습니다. 일상의 가사는 부부가 공동생활을 하는 데 필요한 통상의 사무를 말하며, 생활용품 구입이나 자녀 교육비 지출 같은 일이 해당하고 부동산 처분은 특별한 사정이 없는 한 포함되지 않습니다.
• 아내가 판 남편 땅은 무효인가요?
  남편의 특별한 수권이 없었다면 무권대리가 되어 남편이 추인하지 않는 한 남편에게 효력이 없습니다. 남편이 나중에 돌아와 계약을 인정하지 않으면 매수인 앞으로 넘어간 등기는 말소될 수 있습니다.
• 표현대리는 어떤 경우 성립하나요?
  아내에게 일상가사대리권이 있다는 것만으로는 부족하고, 상대방이 남편이 그 처분에 관한 대리권을 아내에게 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적 사정이 있어야 합니다. 남편이 대리권을 줄 수 없는 상황임을 상대방이 알았다면 성립하지 않습니다.
• 남편 몰래 선 보증도 같은 기준인가요?
  같은 기준입니다. 대법원은 아내가 남편 인감을 이용해 남편 이름으로 보증을 선 사건에서도 일상가사대리권만으로는 부족하고 남편이 그 행위에 대리권을 주었다고 믿을 객관적 사정이 필요하다고 보았습니다. 보증은 대가 없이 불이익만 지는 행위라 더 엄격합니다.
• 부재자 재산관리인은 어떻게 선임하나요?
  종래 주소를 떠난 사람이 재산관리인을 정하지 않았다면 배우자 같은 이해관계인이 가정법원에 재산관리에 필요한 처분을 청구할 수 있습니다. 법원은 재산관리인을 선임하고, 배우자가 재산관리인으로 선임되는 경우도 많습니다.
• 재산관리인은 땅을 팔 수 있나요?
  법원이 선임한 재산관리인이 보존행위 등 관리 권한을 넘는 처분을 하려면 법원의 허가를 받아야 합니다. 생활비나 치료비 마련이 필요하다는 사정을 소명해 매각 허가를 받으면 유효하게 팔 수 있고, 매수인도 등기를 안전하게 받습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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