주택 임대차

연립주택 전입신고 때 현관문 호수를 적었는데 등기부와 다르면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 현관문 표시대로 202호로 전입신고했는데 등기부상 102호라면 대항력을 인정받기 어렵습니다. 대법원은 1층 201호로 전입했으나 공부상 1층 101호인 사안에서 대항력이 없다고 보았습니다. 지금은 등기부·건축물대장 호수로 바로 주소정정 신고를 하십시오.

현관문 호수를 믿고 신고한 것이 임차인 잘못이 아니라고 해도 대항력 판단에서는 사정이 고려되지 않습니다. 공부상 호수가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 11월 경기도의 신축 연립주택을 전세보증금 1억3천만원에 임차해 입주하고 전입신고를 했습니다. 반지하층을 감안해 현관문에 「202호」가 붙어 있었기 때문에 F씨도 1층 202호로 신고했습니다. 2026년 여름 등기부를 떼어 보니 F씨가 사는 세대는 1층 102호로 등기되어 있었고, 그 사이 은행 근저당권이 설정되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현관문 호수대로 전입했는데 등기부 호수와 다르면요?

대항력을 인정받기 어렵습니다. 연립주택 1층 세대를 현관문 표시대로 「1층 201호」로 전입신고했는데 준공 뒤 공부상 「1층 101호」로 등재된 사안에서, 대법원은 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로 효력이 없다고 보았습니다.

제3자는 등기부와 건축물대장을 보고 거래합니다. 202호로 등록된 주민등록을 보고 102호에 임차인이 산다고 알기는 어렵다는 것이 이유입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주민등록을 대항요건으로 정하고 있어 이 판단 기준은 그대로 적용됩니다.

현관문 호수와 대장 호수가 같으면 괜찮나요?

그 경우는 유효하다고 본 판결이 있습니다. 집합건축물대장이 만들어지기 전에 현관문 표시대로 「101호」로 전입했고 뒤에 작성된 집합건축물대장에도 101호로 적혔는데 등기부에만 「1층 101호」로 등재된 사안에서, 대법원은 층 표시가 빠졌어도 공시방법으로 유효하다고 보았습니다.

차이는 호수 자체가 다른지, 층 표시처럼 사소한 부분만 빠졌는지입니다. 호수 숫자가 다르면 다른 집으로 읽히고, 층 표시만 빠졌으면 같은 집으로 읽힙니다. 공동주택은 지번 다음에 공동주택 이름과 동·호수를 적는 것이 원칙입니다.

잘못 적은 호수는 어떻게 고치나요?

주민센터에 주소정정 신고를 하면 됩니다. 다만 정정 신고일 다음 날부터 새로 대항력이 생기는 것으로 계산되므로, 그 사이 설정된 근저당권이나 가압류보다는 뒤가 됩니다.

확정일자에 따른 우선변제도 대항요건을 새로 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 합니다. 이미 경매가 시작됐다면 소액임차인 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하므로 정정만으로는 회복되지 않을 수 있습니다.

계약서의 목적물 표시까지 현관문 호수로 적혀 있다면, 공부상 호수로 표시를 고친 계약서에 확정일자를 다시 받아 두는 방법도 함께 검토합니다. 원래 확정일자가 무효라는 뜻은 아니지만, 배당 절차에서 목적물 동일성 다툼을 줄여 줍니다.

전입신고 호수 오기 대응 순서

• 공부 호수 확인 - 등기사항증명서와 건축물대장의 층·호수를 확인합니다. 현관문 표시와 다른지 봅니다.
• 주소정정 신고 - 확인한 날 바로 공부상 호수로 정정합니다. 공백이 길수록 불리합니다.
• 확정일자 재확인 - 계약서 목적물 표시가 틀렸다면 표시를 고친 계약서로 확정일자를 다시 받는 것도 검토합니다. 우선변제 순위 기준이 됩니다.
• 선순위 권리 확인 - 정정일 전에 설정된 근저당권·가압류를 확인합니다. 보증금 회수 가능성을 가늠합니다.
• 임대인과 협의 - 순위가 밀렸다면 임대인에게 보증금 반환이나 담보 제공을 요구합니다. 내용증명으로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 층 표시만 빠졌는지 호수가 다른지 애매하거나 건축물대장 작성 시점이 전입보다 늦으면 대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현관문 호수대로 전입하면 대항력이 없나요?
  공부상 호수와 숫자가 다르면 없다고 볼 가능성이 큽니다. 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결은 신축 연립주택 1층 세대를 현관문 표시대로 1층 201호로 전입했으나 준공 후 공부상 1층 101호로 등재된 사안에서 대항력을 부정했습니다.
• 층 표시만 빠진 경우도 대항력이 없나요?
  층 표시만 빠졌다면 유효하다고 본 판결이 있습니다. 대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결은 101호로 전입했고 집합건축물대장에도 101호로 적혔으나 등기부에 1층 101호로 등재된 경우 주민등록이 공시방법으로 유효하다고 보았습니다.
• 주소를 정정하면 처음부터 대항력이 생기나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 정정 신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 정정 전에 설정된 근저당권이나 가압류보다는 뒤가 되므로 발견한 날 바로 정정해야 합니다.
• 정정 후에도 소액임차인 최우선변제를 받나요?
  경매신청 등기 전에 정정했다면 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 경매신청 등기 뒤에 정정했다면 최우선변제는 인정되지 않습니다.
• 계약서 호수가 틀리면 확정일자도 무효인가요?
  계약서 표시가 조금 달라도 같은 집으로 특정되면 확정일자 효력은 유지될 수 있습니다. 다만 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 하므로, 대항요건이 정정일에 갖춰졌다면 그날이 기준이 됩니다.
• 순위가 밀린 보증금은 누구에게 받나요?
  임대인에게 청구합니다. 경매 배당으로 다 받지 못한 보증금은 임대인에 대한 채권으로 남으므로, 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 민사집행법 제276조에 따른 가압류를 먼저 검토합니다.

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