분양·청약

영화관이 안 들어온 푸드코트 분양, 해제하면 위약금도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약 해제와 계약금 반환은 가능하지만, 계약서에 위약금 약정이 없으면 위약금은 청구하기 어렵습니다. 영화관 입점이 분양계약의 내용이었다면 그 불이행으로 계약 목적을 이룰 수 없어 해제할 수 있고, 위약금 대신 실제 손해를 증명해 배상을 청구합니다. 지금은 분양 광고와 계약서에 영화관 입점이 어떻게 적혀 있는지 확인하십시오.

위약금 조항이 없다고 해서 계약금까지 포기할 필요는 없습니다. 적법하게 해제되면 계약금은 원상회복으로 돌려받는 돈이고, 받은 날부터 이자도 붙습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 10월 복합상가 3층 푸드코트 점포를 분양받으면서 「같은 층 멀티플렉스 영화관 입점 확정」이라는 분양 안내를 믿고 계약금 8,000만원을 냈습니다. 2026년 초 준공이 다가왔지만 영화관 운영사와의 계약이 무산되어 그 자리에 창고형 매장이 들어오기로 했습니다. D씨는 영화관 관람객을 상대로 한 영업 계획이 무너져 해제를 원했지만, 계약서에는 위약금 조항이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영화관이 들어오지 않으면 분양계약을 해제할 수 있나요?

영화관 입점이 계약 내용이었다면 해제할 수 있습니다. 영화관 관람객을 상대로 영업하려는 푸드코트 분양에서는 어떤 업종이 입점하는지가 계약 체결의 핵심 조건이므로, 약속된 영화관이 들어오지 않으면 계약 목적을 이룰 수 없다고 볼 수 있습니다. 분양회사의 책임으로 입점이 불가능해졌다면 이행불능을 이유로 곧바로 해제할 수 있습니다.

입점이 늦어지는 단계라면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제하는 것이 원칙입니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 하면 철회할 수 없으므로 내용증명으로 해제 사유를 분명히 적습니다.

위약금 약정이 없으면 계약금만큼 위약금을 받을 수 없나요?

받을 수 없습니다. 계약금이 오갔더라도 그 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 손해배상액의 예정으로 볼 수 있고, 특약이 없으면 계약금은 원상회복 대상일 뿐입니다. 분양계약에서 분양대금의 10%를 수분양자를 위한 위약금으로 삼는 거래 관행이 있다고 인정할 근거도 없습니다.

계약서에 분양회사만 위약금을 받도록 한 조항이 있더라도, 그 조항을 근거로 수분양자가 같은 금액의 위약금을 청구할 수는 없습니다. 그런 조항이 불공정하면 무효를 주장할 수 있을 뿐입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고만 정합니다.

해제하면 계약금 외에 무엇을 청구할 수 있나요?

계약금에 받은 날부터의 이자를 더해 돌려받고, 실제 손해가 있으면 증명해 배상을 청구합니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 인테리어 설계비나 영업 준비 비용처럼 분양회사의 불이행으로 생긴 손해는 채무불이행 손해배상으로 따로 청구할 수 있습니다.

다만 위약금과 달리 손해의 발생과 금액을 수분양자가 증명해야 합니다. 계약서, 견적서, 지출 영수증처럼 분양계약 때문에 쓴 돈이라는 연결을 보여 주는 자료가 필요합니다.

분양계약 해제 위약금 대응 순서

• 입점 약속 증거 수집 - 분양 광고·안내문·계약서 특약에서 영화관 입점 문구를 확보합니다. 계약 내용이었는지가 해제 가능성을 가릅니다.
• 위약금 조항 확인 - 계약서에 계약금 몰취·배액 조항이 있는지, 누구를 위한 조항인지 봅니다. 쌍방 조항이면 위약금 청구가 가능합니다.
• 해제 통지 - 해제 사유를 적은 내용증명을 보냅니다. 도달한 때 해제 효력이 생깁니다.
• 계약금·이자 청구 - 계약금과 받은 날부터의 이자를 청구합니다. 원상회복으로 당연히 돌려받는 부분입니다.
• 실손해 정리 - 분양계약 때문에 쓴 비용의 영수증을 모읍니다. 위약금이 없을 때 손해배상의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 입점 업종 변경을 허용하는 조항이나 위약금 조항이 있으면 약관 조항의 효력까지 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양계약 해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 광고에만 있던 입점 약속도 계약 내용인가요?
  구체적이면 계약 내용으로 볼 여지가 있습니다. 광고는 원칙적으로 청약의 유인이지만, 입점 업체와 위치처럼 구체적으로 제시되고 수분양자가 이를 믿고 계약했다면 계약 내용으로 인정되기도 합니다. 해제는 민법 제543조 제1항에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하므로, 광고 자료를 근거로 사유를 적어 통지합니다.
• 해제하면 계약금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 따로 약정이 없으면 법정이율에 따른 이자를 계약금을 낸 날부터 계산하므로, 계약금 납부 영수증의 날짜를 확인해 두어야 합니다.
• 분양회사만 위약금을 받는 조항은 유효한가요?
  불공정하면 무효를 주장할 수 있지만, 그 조항으로 수분양자가 위약금을 받을 수는 없습니다. 일방에게만 유리한 위약금 조항이 무효가 되더라도 조항이 없어지는 효과만 생깁니다. 수분양자가 위약금을 받으려면 민법 제398조 제4항의 위약금 약정이 수분양자를 위해서도 있어야 합니다.
• 위약금이 없으면 손해배상은 어떻게 받나요?
  실제 손해를 증명해 채무불이행 손해배상을 청구합니다. 민법 제390조에 따라 분양회사가 약속을 지키지 않아 생긴 손해를 배상받을 수 있습니다. 인테리어 설계비·영업 준비 비용·다른 점포 계약 기회 상실 등은 분양계약과의 인과관계를 자료로 보여 주어야 인정됩니다.
• 입점이 늦어지는 중이면 바로 해제할 수 있나요?
  바로 해제하기보다 이행을 최고하는 것이 원칙입니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정합니다. 입점이 확정적으로 무산되어 이행불능이 되었다면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.
• 중도금 대출을 받았다면 어떻게 정리하나요?
  해제하면 분양회사가 받은 중도금도 원상회복 대상입니다. 민법 제548조 제1항은 해제 시 각 당사자에게 원상회복 의무를 지웁니다. 중도금 대출은 분양회사가 금융기관에 직접 상환하는 방식으로 정리하는 경우가 많으므로 대출 약정서를 함께 검토합니다.

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