공사·하자

공사대금 유치권자가 그 집에 직접 살고 있으면 불법점유로 손해배상을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공사대금 유치권자가 유치물인 주택에 직접 사는 것은 보존에 필요한 사용이어서 불법점유가 아니고 손해배상책임도 없습니다. 다만 대법원 2009다40684 판결은 이 경우에도 차임 상당의 이익은 소유자에게 부당이득으로 돌려줘야 한다고 보았습니다. 지금은 거주를 시작한 날과 그 집의 시세 월세를 확인하십시오.

소유자가 승낙하지 않았다고 해서 집에서 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 보존에 필요한 사용은 승낙 없이도 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 4. B씨 소유 단독주택의 증축공사를 마쳤지만 공사대금 1억 2,000만원을 받지 못했습니다. B씨가 현관 비밀번호를 알려 준 뒤 연락을 끊자 A씨는 2024. 7.부터 그 집에 들어가 살며 유치권을 행사하고 있습니다. 2026. 1. B씨는 승낙 없이 산다며 월 150만원씩 손해를 배상하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권자가 주택에 사는 것은 적법한가요?

적법합니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하지 못하지만 보존에 필요한 사용은 예외입니다. 판례는 공사대금 유치권자가 유치물인 주택에 직접 사는 것은 특별한 사정이 없는 한 주택 보존에 도움이 되는 행위로서 보존에 필요한 사용이라고 봅니다.

빈집으로 두면 관리가 안 되어 가치가 떨어질 수 있으므로, 사람이 살면서 관리하는 편이 보존에 도움이 된다는 취지입니다. 다만 제3자에게 세를 주는 것은 보존 사용이 아니어서 소유자 승낙이 필요합니다. 유치권자는 거주하는 동안에도 선량한 관리자의 주의로 집을 관리해야 하므로, 파손이 생기면 바로 고치고 기록을 남겨 두는 편이 좋습니다.

불법점유가 아니면 소유자에게 아무것도 안 주나요?

아닙니다. 적법한 점유여서 불법행위 손해배상책임은 지지 않지만, 거주로 얻은 차임 상당의 이익은 소유자에게 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 유치권자가 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 반환할 의무가 있다는 것이 판례입니다.

실무에서는 이 차임 상당액을 공사대금에서 공제하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다. 판례 사안에서도 원심은 유치권자가 건물 사용으로 얻은 이익을 공사대금에서 빼야 한다고 보았고 대법원이 이를 유지했습니다. 소유자가 요구하는 금액이 시세보다 높다면 인근 거래 사례와 감정으로 다툴 수 있고, 이 사례처럼 월 150만원을 요구한다면 같은 규모 주택의 실제 월세와 비교해 봅니다.

유치권이 처음부터 성립하지 않는 경우는?

점유가 불법행위로 시작됐다면 유치권이 성립하지 않습니다. 소유자 몰래 문을 따고 들어가 점유를 시작했다면 유치권을 주장할 수 없고, 그때는 불법점유로 손해배상책임을 질 수 있습니다. 공사대금 채권이 그 주택에 관해 생긴 것이어야 하고 변제기에 있어야 한다는 요건도 함께 봅니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제320조와 제324조는 원안 당시와 같은 내용입니다. 보존 사용의 범위를 넘어 세를 놓거나 담보로 제공하면 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있다는 점도 기억해 둡니다.

유치권자 주택 거주 대응 순서

• 점유 경위 정리 - 공사 완료 후 점유를 넘겨받은 경위를 기록합니다. 불법 점유가 아니라는 근거입니다.
• 공사대금 확정 - 정산서와 미지급 금액을 정리합니다. 유치권의 범위가 여기서 정해집니다.
• 시세 확인 - 인근 같은 규모 주택의 월세 시세를 확인합니다. 반환할 차임 상당액의 기준입니다.
• 정산안 제시 - 차임 상당액을 공사대금에서 공제하는 안을 소유자에게 보냅니다.
• 소송 대응 - 소유자의 인도·손해배상 소송에서 보존 사용과 공제를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 전체가 이사해 들어왔거나 주택 일부를 개조해 쓰고 있다면 사용 형태를 보고 보존 사용인지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 부존재·건물 인도 소송과 공사대금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 집에 살아도 되나요?
  공사대금 유치권자가 유치물인 주택에 직접 사는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용이어서 소유자 승낙 없이도 할 수 있습니다. 빈집보다 사람이 살면서 관리하는 편이 보존에 도움이 된다는 취지입니다.
• 불법점유로 손해배상을 해야 하나요?
  보존에 필요한 사용이어서 적법한 점유이므로 불법행위 손해배상책임은 지지 않습니다. 소유자가 불법점유를 이유로 손해배상을 청구하면 유치권과 보존 사용을 주장해 다툽니다. 판례 사안에서도 불법점유 주장은 받아들여지지 않았습니다.
• 그럼 소유자에게 줄 돈은 없나요?
  있습니다. 적법한 점유라도 거주로 얻은 차임 상당의 이익은 소유자에게 부당이득으로 반환해야 합니다. 보통 인근 같은 규모 주택의 월세 시세로 액수를 정하고, 다툼이 크면 소송에서 감정으로 정합니다.
• 차임 상당액을 공사대금에서 빼도 되나요?
  빼는 방식으로 정산할 수 있습니다. 판례 사안에서도 유치권자가 건물 사용으로 얻은 이익을 공사대금에서 공제해야 한다는 판단이 유지되었습니다. 상계 의사는 내용증명 같은 서면으로 남겨 두어야 뒤에 다툼이 생겨도 공제 시점을 증명할 수 있습니다.
• 세를 놓는 것도 괜찮나요?
  아닙니다. 제3자에게 세를 주는 것은 보존에 필요한 사용을 넘는 대여여서 소유자 승낙이 필요합니다. 승낙 없이 세를 놓으면 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있고, 그러면 공사대금을 받기 전에도 집을 비워 줘야 할 수 있습니다.
• 몰래 들어가 살면 어떻게 되나요?
  점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다. 소유자 몰래 잠금장치를 부수고 들어갔다면 유치권을 주장할 수 없고 불법점유로 손해배상책임을 질 수 있습니다. 점유를 넘겨받은 경위를 문자 등으로 남겨 두어야 합니다.

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