공사·하자

잔금 못 받고 등기부터 넘겨준 건물, 경매로 산 사람에게 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매매대금을 다 받지 않은 채 소유권이전등기를 넘겨준 매도인은 건물을 계속 점유하고 있어도 잔대금을 이유로 유치권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2011마2380 결정은 매도인에게 동시이행항변권 외에 물권인 유치권까지 인정할 수 없고, 먼저 등기를 넘긴 위험은 매도인이 감수해야 한다고 보았습니다. 지금은 매수인을 상대로 잔대금 청구와 재산 보전을 서두르십시오.

유치권이 안 된다고 잔대금 채권까지 사라지는 것은 아닙니다. 원래 매수인에 대한 대금 청구는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 소유 상가 건물을 12억원에 팔면서 매수인의 대출 실행을 위해 잔금 3억원을 받기 전에 소유권이전등기를 넘겨주었고, 건물 2층은 계속 사무실로 썼습니다. 매수인은 은행에 근저당을 설정해 대출을 받았지만 잔금을 주지 않았고, 2025년 근저당권자의 신청으로 경매가 진행돼 2026년 새 매수인이 대금을 내고 A씨에게 건물을 비워 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금을 못 받았는데 왜 유치권이 안 되나요?

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 물권입니다. 대법원은 매도인이 소유권이전등기를 넘겨준 뒤에도 유치권을 인정하면, 등기로 소유권을 넘겨 놓고도 매수인이나 그 뒤의 소유자에게 대세적인 점유 권능을 계속 가지는 결과가 되어 부당하다고 보았습니다.

매도인은 원래 동시이행항변권을 행사할 수 있었는데 스스로 등기를 먼저 넘겼으므로 그에 따르는 위험은 감수해야 합니다. 매매에서 매도인의 권리 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하는 것이 원칙입니다.

원래 매수인에게는 인도를 거절할 수 있나요?

원래 매수인에게는 동시이행항변권으로 거절할 수 있습니다. 잔대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있는 권리는 계약 당사자 사이의 채권적 항변입니다. 다만 이 항변은 계약 당사자인 매수인에게만 주장할 수 있고, 경매로 소유권을 취득한 제3자에게는 주장할 수 없습니다.

경매 매수인이 인도를 요구하면 어떻게 되나요?

인도해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 점유자에게 인도를 명할 수 있게 합니다. 점유자가 매수인에게 대항할 권원이 있으면 예외지만, 잔대금 채권을 가진 매도인의 점유는 대항 권원으로 인정되지 않습니다.

매매계약을 해제하면 건물을 되찾을 수 있나요?

매수인과의 관계에서는 해제할 수 있어도 경매 매수인에게는 대항할 수 없습니다. 계약을 해제하면 당사자는 원상회복 의무를 지지만, 해제로 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 해제 전에 근저당권을 취득한 채권자와 그 경매로 소유권을 얻은 매수인은 여기서 말하는 제3자에 해당합니다.

매도인 잔대금 대응 순서

• 잔대금 확정 - 매매계약서와 입금 내역으로 받지 못한 금액을 확정합니다. 청구 금액의 기준입니다.
• 매수인 재산 보전 - 매수인 명의 예금·부동산에 가압류를 신청합니다. 판결 후 회수 가능성을 높입니다.
• 경매 잉여금 확인 - 경매 배당 후 매수인에게 돌아갈 잉여금이 있는지 확인하고 압류를 검토합니다. 집행권원이 있어야 배당에 참가할 수 있습니다.
• 인도 일정 조율 - 경매 매수인과 인도 시기를 협의합니다. 인도명령 집행 비용을 줄입니다.
• 대금 청구 소송 - 매수인을 상대로 잔대금과 지연손해금을 청구합니다. 판결로 가압류 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 건물 공사를 직접 해서 공사대금 채권을 따로 가지고 있다면 그 채권에 기한 유치권은 별도로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 청구와 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인은 왜 유치권을 가질 수 없나요?
  대법원 2012. 1. 12. 자 2011마2380 결정은 매도인이 잔대금을 받지 못한 채 소유권이전등기를 넘겨준 경우 동시이행항변권 외에 물권인 유치권까지 인정할 수 없다고 보았습니다. 인정하면 등기로 넘긴 소유권의 대세적 점유 권능을 매도인이 계속 가지는 결과가 되어 등기 제도와 맞지 않기 때문입니다.
• 유치권은 원래 어떤 경우에 생기나요?
  타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있을 때 생깁니다. 민법 제320조 제1항이 요건을 정하고, 공사업자가 자기가 지은 건물의 공사대금으로 유치권을 주장하는 경우가 대표적입니다. 점유가 불법행위로 시작됐다면 같은 조 제2항에 따라 유치권이 생기지 않습니다.
• 원래 매수인에게는 버틸 수 있나요?
  버틸 수 있습니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행항변권은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있게 합니다. 매수인이 잔대금을 주지 않는 동안 매도인은 건물 인도를 거절할 수 있지만, 이 항변은 계약 당사자인 매수인에게만 통합니다.
• 경매 매수인이 인도명령을 신청하면 막을 수 있나요?
  잔대금 채권만으로는 막기 어렵습니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 점유자에게 인도를 명할 수 있고, 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자만 예외로 합니다. 잔대금 채권을 가진 매도인의 점유는 이 권원에 해당하지 않습니다.
• 계약을 해제하면 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?
  대항할 수 없습니다. 민법 제548조 제1항은 계약 해제로 원상회복 의무가 생기지만 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 해제 전에 근저당권을 취득한 채권자와 그 경매로 소유권을 얻은 매수인은 보호되는 제3자이므로, 해제는 매수인에 대한 대금·손해배상 청구로만 의미가 있습니다.
• 경매 배당에 참가해 잔대금을 받을 수 있나요?
  집행권원이 있어야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 뒤 가압류한 채권자 등이 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 잔대금 판결이 없다면 매수인 재산에 가압류를 먼저 하고 배당요구 종기 전에 요구해야 합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성