양도소득세

전세 낀 15억원 집을 자녀에게 부담부증여하면 12억원 비과세는 무엇으로 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

고가주택 여부는 자녀가 떠안은 채무액이 아니라 집 전체 가격으로 따집니다. 15억원 집을 전세보증금 6억원을 끼고 증여하면 6억원 부분이 양도로 보아 1세대 1주택 비과세 대상이 되지만, 집 전체가 12억원을 넘으므로 그 부분 양도차익 가운데 (15억원 - 12억원) ÷ 15억원, 곧 20%는 과세됩니다.

전세를 낀 집을 자녀에게 넘기면 자녀가 떠안은 보증금만큼은 부모님이 집을 판 것으로 봅니다. 이 부분은 양도소득세 대상이지만, 부모님 세대가 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세 규정도 그대로 적용됩니다. 문제는 12억원 기준입니다. 고가주택인지는 자녀가 떠안은 채무액이 아니라 집 전체 가격으로 판단하므로, 채무가 12억원보다 훨씬 적어도 일부가 과세될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨 부부는 2011. 3. 5억원에 산 서울 아파트 한 채만 가지고 있고, 2년 넘게 살다가 지금은 세를 주고 있습니다. 2026. 7. 이 아파트를 아들에게 증여하면서 세입자의 전세보증금 6억원을 아들이 그대로 떠안기로 했습니다. 증여 당시 같은 단지 비슷한 집의 매매가는 15억원이었습니다. E씨는 아들이 인수한 금액이 6억원뿐이니 12억원 이하 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 없다고 생각했는데, 신고 기한을 앞두고 정말 그런지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부담부증여에서 양도로 보는 부분은 어디까지인가요?

소득세법은 부담부증여를 할 때 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 봅니다. E씨 사례에서 15억원짜리 집 가운데 아들이 떠안은 전세보증금 6억원 부분은 E씨가 아들에게 판 것이고, 나머지 9억원 부분은 증여입니다. 그래서 E씨에게는 6억원 부분의 양도소득세가, 아들에게는 9억원에 대한 증여세가 생깁니다.

양도로 보는 부분도 일반 양도와 같이 비과세 규정을 적용합니다. 증여일 현재 E씨 세대가 이 집 한 채만 가지고 2년 이상 보유했으므로 1세대 1주택 요건을 갖췄습니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지에 따라 2년 거주 요건도 함께 봐야 하는데, E씨는 2년 넘게 살았으므로 이 요건도 채웠습니다.

채무가 12억원보다 적으면 고가주택이 아닌가요?

아니요, 고가주택 여부는 집 전체 가격으로 판단합니다. 시행령은 1주택의 일부를 양도하는 경우 양도하는 부분의 가액을 그 부분이 전체에서 차지하는 비율로 나누어 계산한 금액, 곧 집 전체 가격이 12억원을 넘으면 고가주택으로 봅니다. 부담부증여도 집의 일부만 유상으로 넘기는 것이어서 같은 기준이 적용됩니다.

조세심판원은 고가주택 판정은 전체 이전이든 일부 이전이든, 부담부증여든 이전 방식과 관계없이 1주택의 전체가액을 기준으로 한다고 보았습니다. 그래서 전체 증여재산가액을 고가주택 가격으로 보고 채무 부분의 과세 양도차익을 계산한 처분을 정당하다고 결정했습니다(국심2007서2099, 2007. 10. 29. 결정, 당시 고가주택 기준 금액은 6억원).

그래서 증여재산가액을 얼마로 평가하느냐가 결과를 바꿉니다. 시가 자료로 같은 단지 비슷한 집의 매매가를 쓰면 그 금액이 고가주택 판단과 안분 계산의 기준이 되고, 감정가액을 받았다면 그 금액이 기준이 됩니다. 시가가 12억원 근처라면 평가 자료 하나로 고가주택 여부가 갈릴 수 있으므로, 증여일 전후 매매사례를 미리 살펴보는 것이 좋습니다.

세금은 실제로 어떻게 계산하나요?

계산은 세 단계입니다. 먼저 양도가액은 증여재산가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱해 구하므로 채무액과 같아집니다. 다음으로 취득가액도 실제 취득가액에 같은 비율을 곱해 나눕니다. 마지막으로 이렇게 구한 양도차익에 (전체 가격 - 12억원) ÷ 전체 가격의 비율을 곱한 금액만 과세됩니다.

E씨라면 양도가액 6억원에서 취득가액 2억원(5억원 × 6억원 ÷ 15억원)을 빼 양도차익이 4억원이고, 이 가운데 20%인 8천만원이 과세 대상 양도차익입니다. 여기에 1세대 1주택 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제를 보유기간과 거주기간에 따라 뺀 뒤 세율을 적용합니다. 비과세라고 생각해 신고하지 않으면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙으므로, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 합니다.

자녀가 인수한 전세보증금은 그대로 인정되나요?

부모와 자녀 사이의 부담부증여는 자녀가 채무를 떠안았더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 다만 금융기관 대출이나 임대차계약서로 확인되는 전세보증금처럼 객관적으로 인정되는 채무는 예외로 봅니다. 그래서 전세보증금은 실제 임대차계약서와 세입자의 전입, 보증금 수령 내역이 맞아떨어져야 채무로 인정됩니다.

채무로 인정되면 그만큼 증여세 과세가액이 줄어듭니다. 대신 국세청은 자녀가 인수한 채무를 나중에 누구 돈으로 갚는지 사후관리합니다. 세입자가 나갈 때 부모님이 보증금을 대신 내주면 그 금액은 다시 증여로 과세될 수 있습니다. 자녀가 새 세입자에게 받은 보증금으로 돌려주거나 자기 소득으로 갚은 기록을 남겨 두어야 합니다.

고가주택 부담부증여 대응 순서

• 1세대 1주택 요건 확인 - 증여일 현재 세대의 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간을 확인합니다.
• 증여재산가액 확정 - 같은 단지 비슷한 집의 매매가 같은 시가 자료로 증여재산가액을 정합니다. 이 금액이 12억원을 넘는지가 고가주택 판단의 기준입니다.
• 채무 자료 정리 - 임대차계약서, 세입자 전입 기록, 대출 약정서로 인수 채무를 입증합니다.
• 양도소득세·증여세 동시 신고 - 부모님은 양도소득세를, 자녀는 증여세를 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
• 경정청구·조세불복 - 시가 산정이나 채무 인정을 두고 다툼이 생기면 경정청구(5년)나 고지 후 심판청구(90일)를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여재산가액을 어떻게 평가하는지, 인수 채무가 실제로 인정되는지에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 부담부증여의 양도소득세·증여세 검토와 채무 인정, 시가 평가를 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부담부증여도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
  네, 수증자가 떠안은 채무액 부분은 양도로 보므로 증여자 세대가 증여일 현재 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 그 부분에도 비과세 규정이 적용됩니다. 나머지 부분은 증여로 보아 수증자가 증여세를 냅니다.
• 인수한 채무가 12억원 이하면 고가주택이 아닌가요?
  아니요, 고가주택 여부는 집 전체 가격으로 판단합니다. 조세심판원도 부담부증여에서 전체 주택가액을 기준으로 고가주택 여부를 보고, 채무 부분 양도차익에 그 비율을 적용했습니다.
• 양도가액과 취득가액은 어떻게 나누나요?
  양도가액은 증여재산가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱해 구하고, 취득가액도 실제 취득가액에 같은 비율을 곱합니다. 15억원 집에 6억원 채무면 양도가액과 취득가액 모두 40%씩 반영합니다.
• 신고 기한은 언제까지인가요?
  부담부증여의 채무 부분 양도소득세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고합니다. 일반 양도의 2개월과 다르고, 자녀가 내는 증여세 신고 기한과 같은 3개월이므로 함께 준비합니다.
• 부모 자식 간 전세보증금 인수도 인정되나요?
  직계존비속 간 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하지만, 임대차계약서와 세입자 전입으로 확인되는 전세보증금처럼 객관적으로 인정되는 채무는 예외입니다. 실제 계약과 맞아야 합니다.
• 나중에 보증금을 부모님이 대신 돌려주면요?
  자녀가 떠안은 채무를 부모님이 대신 갚으면 그 금액은 자녀가 다시 증여받은 것으로 볼 수 있습니다. 국세청은 인수 채무의 상환 과정을 사후관리하므로 상환 자금 출처를 남겨 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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