세무조사

다운계약서가 양도세 조사에서 드러나면 조세범칙조사로 넘어가는 기준은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

다운계약서는 거짓 문서 작성으로 부정행위에 해당할 수 있어 40% 가산세와 10년 제척기간이 적용됩니다. 조세범칙조사는 양도가액 구간별 포탈 혐의금액·비율이나 연간 포탈 예상세액 5억원 기준을 넘거나 수법이 계획적일 때 실시됩니다. 매수인도 나중에 팔 때 비과세·감면이 제한되므로 함께 대비해야 합니다.

다운계약서가 드러났다고 모두 형사 절차로 가는 것은 아닙니다. 대부분은 일반 세무조사로 세금과 가산세를 추징하는 데서 끝납니다. 다만 계약서를 거짓으로 만든 행위는 세법상 「부정행위」에 해당하므로, 금액이 크거나 수법이 계획적이면 조세범칙조사로 넘어갈 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「조세범 처벌법」과 「조세범 처벌절차법」을 바탕으로, 어떤 기준에서 범칙조사로 넘어가는지와 매수인에게 어떤 불이익이 남는지를 정리했습니다.

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A씨는 2021. 5. 상가 건물을 실제로는 17억원에 팔았지만, 매수인과 합의해 14억원짜리 계약서를 만들고 그 금액으로 양도소득세를 신고했습니다. 2026. 9. 지방국세청에서 양도소득세 세무조사 사전통지서를 받았고, 조사 첫날 조사관이 매수인 쪽 이체 내역을 제시했습니다. A씨는 세금은 내겠지만 형사처벌까지 받게 되는지, 매수인에게도 문제가 생기는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다운계약서는 세법상 어떤 행위로 보나요?

조세범 처벌법은 거짓 증빙이나 거짓 문서를 작성하고 받는 행위를 「사기나 그 밖의 부정한 행위」의 하나로 정합니다. 양도가액을 낮춘 매매계약서를 만들어 신고에 쓰면 여기에 해당할 수 있습니다. 법원도 허위 매매계약서로 양도소득세를 신고한 것을 부정행위로 보아 10년 부과제척기간을 적용한 처분을 적법하다고 판단했습니다(인천지방법원 2018. 2. 6. 선고 2017구단494 판결).

다만 모든 과소신고가 부정행위가 되는 것은 아닙니다. 단순히 신고를 잘못했거나 경비를 착오로 넣은 것은 일반 과소신고이고, 거짓 계약서처럼 과세를 어렵게 하는 적극적 행위가 있어야 부정행위입니다. 그래서 조사에서는 계약서가 몇 벌 있었는지, 신고에 어느 계약서를 냈는지를 먼저 확인합니다.

부정행위로 판단되면 세금 계산이 달라집니다.

• 과소신고가산세: 부정행위로 적게 신고한 세액의 40%
• 부과제척기간: 5년이 아니라 10년
• 납부지연가산세: 원래 납부기한 다음 날부터 하루 단위로 붙음

어떤 경우 조세범칙조사로 넘어가나요?

조세범칙조사는 처벌을 위한 증거 수집이 필요하거나 포탈 혐의금액이 일정 기준을 넘을 때 실시합니다. 금액 기준은 시행령에 표로 정해져 있고, 국세청 기준으로는 양도소득세 사건에서 그 해의 양도가액을 이 표의 신고수입금액 구간에 대입합니다. 조세포탈 예상세액이 연간 5억원 이상이면 구간과 관계없이 대상입니다.

국세청 지침은 허위계약서 작성, 필요경비 증빙의 허위 작성, 증빙 파기·은닉으로 고액의 양도소득세를 탈루한 혐의가 있으면 기준에 해당하는 사람을 예외 없이 조세범칙조사심의위원회에 회부하도록 합니다. 금액 기준에 못 미쳐도 여러 사람이 공모했거나 수법이 치밀하고 고의적이면 회부 대상으로 봅니다. A씨처럼 양도가액이 20억원 미만이고 누락액이 3억원이면 금액 기준에는 미달합니다. 국세청 실무 기준은 바뀔 수 있습니다.

범칙조사로 넘어가면 무엇이 달라지나요?

범칙조사는 원칙적으로 지방국세청 조세범칙조사심의위원회의 심의를 거쳐 시작되고, 결과에 따라 통고처분이나 고발로 끝납니다. 형벌은 포탈세액에 따라 정해집니다.

• 기본: 2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금
• 포탈세액 3억원 이상이면서 30% 이상, 또는 5억원 이상: 3년 이하 징역 또는 3배 이하 벌금
• 연간 포탈세액 5억원 이상: 특정범죄가중처벌법에 따라 3년 이상 유기징역, 10억원 이상이면 무기 또는 5년 이상 징역에 벌금 병과

통고처분은 벌금에 상당하는 금액 등을 내도록 하는 처분이고, 통고서를 받은 날부터 15일 안에 그대로 이행하면 고발로 넘어가지 않습니다. 15일이 지났더라도 고발 전에 이행하면 같고, 통고대로 이행하면 같은 사건으로 다시 조사받거나 처벌받지 않습니다. 반대로 징역형이 예상되거나 증거인멸·도주 우려가 있으면 통고처분 없이 바로 고발할 수 있습니다.

법정신고기한이 지난 뒤 2년 안에 수정신고를 하면 형을 감경할 수 있습니다. 고발이나 통고처분과 관련된 세액은 과세전적부심사로 다툴 수 없으므로, 조사 단계에서 낸 의견서와 심의위원회 의견진술이 중요해집니다.

매수인에게도 불이익이 있나요?

있습니다. 계약서 금액을 실제와 다르게 적은 거래당사자는 매도인과 매수인 모두 그 자산의 양도소득세 비과세·감면이 제한됩니다. 매수인이 나중에 그 부동산을 팔면서 1세대 1주택 비과세나 감면을 받더라도, 비과세가 없을 때의 산출세액과 계약서 금액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액만큼 덜 받습니다.

국세청은 조사에서 허위계약서를 확인하면 매수인이 나중에 팔 때 비과세·감면을 배제하려고 그 거래를 전산에 입력해 둡니다. 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 사실은 지방자치단체에도 통보될 수 있고, 거짓 신고를 한 사람에게는 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.

다운계약서 양도세 조사 대응 순서

• 실제 거래금액 정리 - 계약금·중도금·잔금의 실제 이체 내역과 현금 수령액을 날짜순으로 맞춥니다.
• 금액 기준 점검 - 양도가액 구간과 누락 세액을 계산해 범칙 금액 기준에 가까운지 확인합니다.
• 경위 소명 - 누가 계약서 작성을 요구했는지, 매수인과 어떤 합의가 있었는지 사실대로 정리합니다.
• 의견서 제출 - 범칙 전환 가능성이 있으면 조사 단계에서 고의성·수법에 관한 의견서를 냅니다.
• 결과통지 뒤 불복 - 부정행위 40% 가산세와 10년 제척기간 적용이 맞는지 과세전적부심사나 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누락 금액, 계약서 작성 경위, 매수인과의 합의 내용에 따라 일반 추징으로 끝날지 범칙 절차로 갈지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 세무조사 의견진술과 조세범칙조사 대응, 과세전적부심사·조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다운계약서를 쓰면 모두 형사처벌을 받나요?
  그렇지 않습니다. 대부분은 일반 세무조사로 세금과 가산세를 추징하는 데서 끝납니다. 포탈 혐의금액이나 비율이 시행령 기준을 넘거나, 공모·계획적 수법이 확인될 때 조세범칙조사로 넘어갈 수 있습니다.
• 양도가액이 20억원 미만이면 범칙 기준이 어떻게 되나요?
  신고수입금액 20억원 미만 구간은 연간 조세포탈 혐의금액 5억원 이상이 기준입니다. 이와 별도로 조세포탈 예상세액이 연간 5억원 이상이어도 대상이 됩니다. 국세청은 양도소득세 사건에서 양도가액을 이 구간에 대입합니다.
• 다운계약서로 신고하면 가산세는 얼마인가요?
  거짓 계약서로 적게 신고한 부분은 부정행위로 볼 수 있어 과소신고가산세가 그 세액의 40%입니다. 여기에 납부지연가산세가 더해지고, 부과제척기간도 5년이 아닌 10년이 적용됩니다.
• 매수인도 불이익을 받나요?
  계약서 금액을 실제와 다르게 적은 거래당사자는 매수인도 포함됩니다. 매수인이 나중에 그 부동산을 팔 때 비과세나 감면을 받으면, 비과세 전 산출세액과 거래가액 차액 중 적은 금액만큼 줄어듭니다.
• 범칙조사로 고발되면 과세전적부심사를 할 수 없나요?
  고발이나 통고처분과 관련된 세액은 과세전적부심사를 청구할 수 없습니다. 고발·통고처분과 관련 없는 세목이나 세액은 여전히 세무조사 결과통지를 받은 날부터 30일 안에 청구할 수 있습니다.
• 지금 수정신고하면 처벌이 줄어드나요?
  조세포탈죄를 범한 사람이 법정신고기한이 지난 뒤 2년 안에 수정신고를 하면 형을 감경할 수 있습니다. 2년이 지났다면 감경 규정은 적용되지 않지만, 조사 전 자진 신고는 정상 참작 사정이 될 수 있습니다.

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