취득세·보유세

기부채납할 땅을 승인 전에 샀는데 취득세가 나왔다면 비과세를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

주장할 수 있습니다. 기부채납 조건 부동산의 취득세 비과세는 사업계획승인 여부가 아니라 취득 당시 기부채납이 사실상 확정되어 있었는지로 판단합니다. 그때 이미 위치와 면적이 특정된 협의가 진행 중이었다면 비과세가 인정될 수 있습니다. 다만 무상사용권이나 국공유지 무상양여를 반대급부로 받았다면 그 부분은 과세되고, 이미 낸 세금은 5년 안에 경정청구합니다.

도로나 공원처럼 나중에 시·군·구에 넘길 땅을 사업자가 먼저 사면, 그 땅은 지방자치단체가 직접 취득한 것과 같게 보아 취득세를 매기지 않습니다. 다만 사업부지 안의 기반시설 부지라고 모두 비과세되는 것은 아닙니다. 땅을 살 당시 기부채납이 사실상 확정되어 있어야 하고, 그 대가로 무상사용권이나 국공유지를 받았다면 그 부분은 과세됩니다. 사업계획승인보다 땅을 먼저 샀다는 이유로 비과세가 거부되었더라도, 취득 당시의 협의 기록을 다시 정리하면 다툴 여지가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 지구단위계획구역 안에서 공동주택 사업을 준비하며 2024. 4. 15. 사업부지 1만 2천㎡를 샀습니다. 그 전부터 시와 사전협의를 하면서 도로 1,800㎡와 어린이공원 1,200㎡를 준공 뒤 시에 기부채납하는 안을 위치와 면적이 표시된 도면으로 주고받았습니다. 사업계획승인은 2025. 3. 20.에 났고, 기부채납 대상은 사전협의 도면과 같았습니다. A사는 부지 전체 취득세를 냈다가 기부채납 부분을 돌려 달라고 경정청구를 했지만, 2026. 9. 8. 「취득 당시 사업계획승인 전이어서 기부채납이 확정되지 않았다」는 거부 통지를 받았습니다. A사는 이 거부를 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기부채납할 땅은 왜 취득세가 비과세되나요?

국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에는 취득세를 부과하지 않습니다. 대법원은 그 취지를, 넘길 것을 조건으로 사는 것은 국가 등에 귀속시키기 위한 잠정적이고 일시적인 조치이므로 국가 등이 직접 취득하는 경우와 같게 평가하는 데 있다고 보았습니다. 그래서 부동산을 취득하고 등기할 당시에 그 부동산을 국가 등에 귀속시키는 것이 사실상 확정되어 있어야 비과세됩니다. 기준은 기부채납을 실제로 마친 때가 아니라 취득한 때입니다.

사업계획승인 전에 산 땅도 비과세될 수 있나요?

될 수 있습니다. 대법원은 땅을 취득할 때 기부채납 최종승인은 없었지만 기부채납 목적물이 충분히 특정된 상태에서 구체적인 협의가 진행 중이었고 그 뒤 실제로 기부채납한 사안에서 비과세를 인정한 원심을 유지했습니다. 반대로 정비계획에 기반시설 부지로 예정되어 있었을 뿐 취득자가 언제든 제3자에게 팔 수 있는 상태였다면 사실상 확정으로 보지 않았습니다.

비과세를 인정받지 못한 사례도 같은 기준으로 판단되었습니다. 공매로 땅을 산 지역주택조합은 취득 당시 계획에 기반시설로 배치되어 있었을 뿐 기부채납 대상이 명시·특정되지 않았고, 협의 문서에도 별도 협의를 예정한다고만 적혀 있었습니다. 그 뒤 종전 사업계획승인이 취소되고 기부채납 대상은 취득 2년 뒤에야 위치와 면적이 달라진 채 정해져, 법원은 비과세를 인정하지 않았습니다. 결국 승인 시점보다 취득 당시 위치·면적이 특정된 협의가 있었는지, 그 대상이 최종 기부채납까지 같게 유지됐는지가 핵심입니다.

사례의 A사는 취득 전에 위치와 면적이 표시된 도면으로 협의했고 승인 뒤에도 대상이 같았으므로, 비과세를 인정한 사안에 가깝다고 볼 수 있습니다. 다만 그 도면이 시의 공식 회신에 붙은 것인지 실무자 사이에 오간 검토안인지에 따라 증명력이 달라지므로, 공문 수발신 기록과 회의록을 함께 냅니다.

무상사용권을 받는 조건이면 과세되나요?

과세되는 부분이 생깁니다. 대법원은 예전 규정 아래에서 무상사용권 같은 다른 경제적 이익을 얻을 목적이 있어도 기부채납 형식이면 비과세라고 보았습니다. 그러나 현행 지방세법은 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유한 부동산이나 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받으면 그 해당 부분에 취득세를 부과합니다. 귀속 조건을 이행하지 않고 타인에게 팔거나, 귀속하지 않는 것으로 조건이 바뀐 경우도 같습니다.

그래서 협약서에 무상사용 기간, 용도폐지되는 국공유지 무상양여가 들어 있는지 먼저 봅니다. 과세되는 해당 부분을 어떻게 나눌지는 협약 내용에 따라 달라 따로 계산해야 합니다. 반대급부가 없는 순수한 기부채납이라면 이 단서는 문제 되지 않습니다.

땅이 비과세여도 기반시설 공사비에는 취득세가 붙나요?

붙을 수 있습니다. 땅을 조성하면서 지목이 바뀌어 가액이 늘면 그 증가분을 취득으로 보아 따로 취득세를 매깁니다. 대법원은 택지개발 사업시행자가 낸 하수도원인자부담금 같은 기반시설 부담금과 도로·하천 공사비를 지목변경에 든 비용으로 보아 과세표준에 넣은 처분을 유지하면서, 기부채납 비과세 취지에 반한다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 기부채납 땅의 비과세와 지목변경 취득세는 따로 따져야 합니다.

기부채납 취득세 비과세 대응 순서

• 취득일 확정 - 잔금일과 등기일 중 취득일을 확인하고, 그날 전후의 협의 공문·도면·회의록을 모읍니다.
• 특정 여부 정리 - 취득 당시 기부채납 대상의 위치·면적과 최종 기부채납 대상을 한 표에 놓고 같게 유지됐는지 봅니다.
• 반대급부 확인 - 협약서의 무상사용권·무상양여 조항을 찾아 과세될 부분을 나눕니다.
• 경정청구 - 이미 낸 세금은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구합니다.
• 불복 - 거부 통지나 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 당시 기부채납 대상이 얼마나 구체적으로 특정되어 있었는지와 협약에 반대급부가 있었는지에 따라 비과세 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 기부채납 부동산의 취득세 경정청구와 이의신청·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기부채납할 땅을 사면 취득세를 안 내나요?
  국가나 지방자치단체 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 취득세가 비과세됩니다. 다만 땅을 취득할 당시 기부채납이 사실상 확정되어 있어야 하고, 반대급부로 무상사용권 등을 받으면 그 부분은 과세됩니다.
• 사업계획승인 전에 산 땅은 비과세가 안 되나요?
  그렇지 않습니다. 취득 당시 기부채납 대상의 위치와 면적이 특정된 상태에서 구체적인 협의가 진행 중이었고 실제로 기부채납했다면 비과세가 인정될 수 있습니다. 승인 시점보다 협의의 구체성을 봅니다.
• 계획에 도로로 표시된 땅이면 비과세되나요?
  계획에 기반시설 부지로 예정되어 있다는 것만으로는 부족합니다. 취득자가 언제든 제3자에게 팔 수 있는 상태였다면 국가 등에 귀속시키는 것이 사실상 확정되었다고 보지 않습니다. 계획 내용보다 취득자의 처분 가능성과 협의의 구체성을 봅니다.
• 무상사용권을 받기로 했는데 그래도 비과세인가요?
  현행 지방세법은 기부채납의 반대급부로 국공유 부동산을 무상양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 받으면 그 해당 부분에 취득세를 부과합니다. 협약서의 반대급부 조항부터 확인합니다.
• 땅은 비과세인데 도로 공사비에 취득세가 나왔어요.
  땅 조성으로 지목이 바뀌어 가액이 늘면 그 증가분은 따로 취득으로 봅니다. 대법원은 기반시설 부담금과 공사비를 지목변경에 든 비용으로 보아 과세표준에 넣은 처분을 유지했습니다. 땅의 비과세와 별개로 따집니다.
• 이미 낸 취득세는 언제까지 돌려 달라고 하나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 2개월 안에 통지가 없으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있고, 거부 통지를 받으면 90일 안에 불복합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 주택사업 승인에 사업과 무관한 땅을 기부채납하라는 조건이 붙었다면 다툴 수 있나요?
• 지역주택조합 사업승인에 진입도로 기부채납 조건이 붙었는데 위법한가요?
• 사업이 무산됐는데 기부채납하기로 한 땅을 도로로 계속 쓰면 사용료를 받나요?
• 공공시설을 지어 시에 기부채납하고 20년 무상사용하면 비용은 어떻게 처리하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기