양도소득세

공공기관 지방 이전으로 집을 샀다면 수도권 집은 언제까지 팔아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

수도권 1주택 세대가 지방으로 이전한 공공기관이나 법인의 종사자로서 이전한 시·군 또는 연접한 시·군에 신규주택을 샀다면, 수도권 종전주택은 신규주택 취득일부터 5년 안에 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제16항이 일반 처분기한 3년을 5년으로 보고 1년 요건도 적용하지 않기 때문입니다. 지금은 신규주택 위치와 재직 관계, 신규주택 취득일부터 5년이 되는 날을 확인하십시오.

수도권 공공기관이나 법인이 지방으로 옮기면서 직원이 이전 지역에 집을 사는 경우, 수도권 종전주택의 처분기한은 일반 3년보다 긴 5년입니다. 옛 기준대로 1년이나 2년 안에 서둘러 팔 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 수도권에 본사가 있던 공공기관 직원으로 2017년부터 수도권 아파트에 살았습니다. 기관이 지방으로 이전하면서 2024년 5월 이전 지역에 아파트를 샀고, 2026년 9월 수도권 아파트를 팔려고 내놓았습니다. 주변에서 신규주택을 산 뒤 1년 안에 팔고 전입까지 해야 한다는 말을 듣고, 이미 기한이 지나 약 1억 3천만원의 양도소득세를 내야 하는지 걱정했습니다. 현행 기준으로는 신규주택 취득일부터 5년 안이면 일시적 2주택 비과세를 따질 수 있다고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공기관 이전으로 산 집이 있으면 수도권 집은 몇 년 안에 팔면 되나요?

수도권에 1주택을 가진 세대의 구성원이 수도권 밖으로 이전한 공공기관이나 법인의 종사자이고, 이전한 시·군이나 연접한 시·군에 신규주택을 취득했다면 종전주택은 신규주택 취득일부터 5년 안에 팔면 됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제16항은 일시적 2주택 처분기한 3년을 5년으로 보도록 정합니다.

이 특례에서는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 사야 한다는 요건도 적용하지 않습니다. 이전 일정에 맞춰 집을 산 시점이 종전주택 취득 직후라도 처분기한 특례를 받을 수 있습니다. 종전주택이 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 갖춰야 하는 점은 같습니다.

5년 특례를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

5년 특례는 종전주택 위치, 이전 기관, 근무 관계, 신규주택 위치를 모두 갖춰야 적용됩니다. 하나라도 빠지면 일반 일시적 2주택 기한(3년 또는 2년)으로 돌아갑니다.

• 종전주택 - 수도권에 1주택을 소유한 경우에만 적용됩니다.
• 이전 기관 - 수도권에 있던 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전한 경우여야 합니다.
• 근무 관계 - 법인의 임원·사용인 또는 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 취득해야 합니다.
• 신규주택 위치 - 기관이 이전한 시·군 또는 연접한 시·군에 있어야 합니다.
• 종전주택 요건 - 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주가 필요합니다.

예전에는 1년·2년 안에 팔아야 했다던데 지금은 어떤가요?

과거에는 신규주택 계약일에 따라 처분기한이 5년, 2년, 1년(전입 요건 포함)으로 나뉘었지만, 2023. 1. 12. 이후 종전주택을 양도하는 경우에는 일반 처분기한이 3년으로 통일되면서 이 특례로 5년이 적용됩니다. 신규주택 전입 요건도 지금은 없습니다.

2023. 2. 28. 개정 시행령은 일시적 2주택 처분기한을 3년으로 통일했고, 부칙은 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 개정 규정을 적용하도록 했습니다. 그 전에 이미 판 주택은 양도 당시 규정에 따르므로, 과거 양도분을 다투는 경우에는 양도일 기준 규정을 따로 확인합니다.

2026. 10. 1. 개정은 이전 기관 종사자에게 어떤 영향이 있나요?

2026. 10. 1. 시행 개정은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우의 처분기한을 2년으로 정했습니다. 이전 지역 신규주택이 조정대상지역 밖이면 이 개정과 관계없이 5년 특례가 그대로 적용됩니다.

제16항은 제1항의 3년을 5년으로 보도록 정하고 있고, 개정으로 신설된 2년(제1항 제1호)에 대해서는 따로 정하지 않았습니다. 수도권 조정대상지역 종전주택을 가진 상태에서 이전 지역 신규주택도 조정대상지역에 있고 2026. 8. 4. 이후 취득한 드문 경우라면, 처분기한을 2년으로 볼지 따로 검토해야 합니다.

공공기관 이전 종사자 종전주택 양도 대응 순서

• 근무 관계 증명 준비 - 재직증명서와 기관 이전 사실을 확인할 자료를 준비합니다. 신규주택을 산 세대가 종사자 세대인지가 첫 요건입니다.
• 위치 확인 - 신규주택이 이전한 시·군 또는 연접 시·군에 있는지, 종전주택이 수도권인지 확인합니다.
• 기한 계산 - 신규주택 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날부터 5년이 되는 날을 계산하고, 조정대상지역 해당 여부도 확인합니다.
• 예정신고 - 고가주택이거나 요건이 애매하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 비과세가 부인돼 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 이미 낸 세금이 비과세 대상이었다면 5년 안에 경정청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기관 이전 전에 퇴직하거나 다른 기관으로 옮긴 경우, 세대원 명의로 신규주택을 산 경우에는 계약서와 재직 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이전 지역 신규주택에 전입해야 하나요?
  아니요. 현행 일시적 2주택 특례에는 신규주택 전입 요건이 없고, 공공기관 이전 특례도 처분기한을 5년으로 보도록 할 뿐 전입을 요구하지 않습니다. 조정대상지역 간 이동에 붙던 1년 내 전입 요건은 2022. 5. 10. 이후 종전주택 양도분부터 적용되지 않습니다.
• 종전주택을 산 지 1년이 안 돼 신규주택을 샀는데요?
  공공기관·법인 이전 특례가 적용되는 세대에는 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 사야 한다는 요건을 적용하지 않습니다. 다만 종전주택 자체의 2년 보유(조정대상지역 취득분 2년 거주) 요건은 갖춰야 합니다.
• 배우자가 이전 기관 직원이어도 되나요?
  조문은 법인의 임원·사용인 및 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 주택을 대상으로 합니다. 세대 구성원 중 종사자가 있는 세대라면 대상이 될 수 있으므로 재직증명서와 주민등록표로 세대 구성을 함께 증명합니다.
• 종전주택이 수도권 밖에 있으면 어떻게 되나요?
  5년 특례는 수도권에 1주택을 소유한 경우에만 적용됩니다. 종전주택이 수도권 밖이면 일반 일시적 2주택 처분기한(3년, 조정대상지역 간 이동으로 2026. 8. 4. 이후 취득 시 2년)을 따릅니다.
• 5년이 지나 팔면 어떻게 되나요?
  처분기한을 넘기면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 종전주택 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다. 기한은 신규주택 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 계산하므로 잔금일을 기한 안으로 정해야 합니다.
• 3년 기한으로 보고 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  5년 특례 요건을 갖췄는데 일반 3년 기한을 넘겼다며 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 재직 자료와 기관 이전 사실, 신규주택 소재지 자료를 붙입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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