양도소득세

직접 지은 집을 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 가산세 5%가 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

건물을 신축하거나 85㎡를 넘게 증축하고 5년 안에 팔면서 건물 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 하면 건물분 금액의 5%가 가산세로 붙고, 양도세가 없어도 부과됩니다. 법원은 이 가산세를 정당한 사유로 감면할 수 없다고 보았으므로 실제 건축비를 입증할 수 있는지부터 따져야 합니다.

직접 지은 건물은 계약서 한 장으로 취득가액이 정리되지 않아 환산취득가액으로 신고하는 경우가 많습니다. 그런데 신축하고 5년 안에 팔면서 건물 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 하면 건물분 금액의 5%가 가산세로 붙습니다. 실제 건축비를 증빙으로 입증할 수 있다면 이 가산세는 붙지 않습니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 부모님 땅에 단독주택을 지어 2022. 8. 사용승인을 받았습니다. 공사는 지인 업자에게 맡겼고 대금 상당 부분을 현금으로 주어 세금계산서가 없었습니다. J씨는 2026. 6. 이 집을 팔면서 건물 취득가액을 환산취득가액 4억원으로 신고했습니다. 2026. 9. 세무서로부터 가산세 2,000만원을 더 내라는 안내를 받고, 양도세를 이미 다 냈는데 왜 가산세가 붙는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가산세는 어떤 경우에 붙나요?

다음 요건을 모두 갖추면 가산세가 붙습니다.

• 거주자가 건물을 신축했거나, 바닥면적 합계 85㎡를 넘게 증축했을 것
• 신축 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 안에 그 건물을 양도할 것
• 건물 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 할 것

가산세는 그 건물의 감정가액이나 환산취득가액의 5%입니다. 토지분은 대상이 아니고, 증축은 증축한 부분의 금액만 대상입니다. J씨는 건물분 환산취득가액 4억원의 5%인 2,000만원이 가산세입니다. J씨가 지은 집은 부모님 땅 위에 있어 토지는 처음부터 J씨의 양도 대상이 아니었고, 건물분만 계산에 들어갑니다.

신축은 새로 지은 건물 전체가 대상입니다. 옛집을 헐고 다시 지은 경우도 새 건물의 취득일부터 5년을 셉니다.

양도세가 없어도 가산세를 내나요?

냅니다. 이 가산세는 양도소득 결정세액에 더하는 방식인데, 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용합니다. 양도차손이 났거나 공제 후 낼 세금이 없더라도 요건을 갖추면 가산세만 따로 붙습니다.

고가주택이나 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택은 가산세 대상 금액을 어떻게 정하는지에 관한 국세청 해석이 따로 있습니다. 비과세 부분이 섞인 건물이라면 신고 전에 대상 금액을 개별로 확인해야 합니다.

환산취득가액은 양도 당시 가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 계산합니다. 실제 건축비보다 높게 나오면 양도차익이 줄어드는 대신 이 가산세가 붙으므로, 줄어드는 세액과 가산세를 함께 놓고 비교해야 합니다.

5년은 언제부터 세나요?

직접 지은 건물의 취득일은 사용승인서를 받은 날입니다. 사용승인 전에 실제로 쓰기 시작했거나 임시사용승인을 받았다면 그 날 중 빠른 날이고, 건축허가 없이 지은 건물은 실제로 쓰기 시작한 날입니다.

J씨는 2022. 8. 사용승인을 받고 2026. 6. 팔았으므로 약 3년 10개월 만의 양도여서 5년 요건에 해당합니다. 양도일은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 사용승인일부터 5년이 되기 직전이라면 잔금일을 며칠 늦추는 것만으로 가산세 요건에서 벗어날 수 있으므로 계약 단계에서 날짜를 확인합니다.

정당한 사유가 있으면 가산세를 면할 수 있나요?

가산세는 의무를 이행하지 않은 데 정당한 사유가 있으면 부과하지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 납세자들이 의무를 알기 어려웠다며 이 가산세의 감면을 주장한 사건에서, 대구고등법원은 이 가산세가 의무 위반을 제재하는 것이 아니라 건물 취득가액을 어떤 방법으로 신고했는지에 따른 세액 차이를 조정하는 것이라고 보아 정당한 사유를 이유로 한 감면 주장을 받아들이지 않았습니다. 같은 쟁점의 다른 사건에서 대법원도 정당한 사유가 없다는 원심을 심리불속행으로 유지했습니다.

결국 다툼의 중심은 가산세 감면보다 실제 건축비를 입증할 수 있는지입니다.

실제 건축비는 어떻게 입증하나요?

취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 차례로 씁니다. 실제 건축비를 확인할 수 있다면 환산취득가액을 쓸 이유가 없고 가산세 요건에도 해당하지 않습니다.

실제 건축비는 아래 자료를 서로 맞춰 재구성합니다.

• 공사 도급계약서와 공정별 견적서
• 세금계산서, 계좌이체 내역, 대출금 집행 내역
• 자재 구입 영수증과 설계·감리비 지급 내역
• 현금 지급분은 같은 시기 인출 내역과 업자의 매출 신고 내역

J씨처럼 현금으로 준 금액이 많으면 인출 시기와 금액이 공정 진행과 맞는지가 중요합니다. 자료로 확인되는 금액이 환산취득가액과 크게 다르지 않다면 실지거래가액으로 경정청구를 검토할 수 있습니다. 이미 신고한 뒤라도 법정신고기한부터 5년 안에는 경정청구를 할 수 있습니다.

신축 건물 환산취득가액 가산세 대응 순서

• 취득일 확인 - 사용승인일, 임시사용승인일, 실제 사용일 중 빠른 날을 확인하고 양도일까지 5년이 지났는지 셉니다.
• 건축비 자료 수집 - 도급계약서, 세금계산서, 이체 내역, 자재 영수증을 모아 실제 건축비를 재구성합니다.
• 두 방법 비교 - 실지 건축비로 계산한 세액과 환산취득가액에 가산세를 더한 세액을 비교합니다.
• 신고 또는 경정청구 - 실지거래가액으로 입증되면 그 금액으로 신고하고, 이미 환산으로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 과세예고 대응 - 가산세가 포함된 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.
• 고지 후 불복 - 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일과 양도일, 실제 건축비를 입증할 자료의 범위에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신축 건물 양도의 취득가액 입증과 환산취득가액 가산세, 경정청구와 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신축 후 5년 안에 팔면 언제나 가산세가 붙나요?
  아닙니다. 건물 취득가액을 감정가액이나 환산취득가액으로 한 경우에만 붙습니다. 도급계약서와 대금 지급 내역 등으로 실제 건축비를 확인할 수 있어 실지거래가액으로 신고하면 가산세는 붙지 않습니다.
• 가산세는 얼마인가요?
  건물분 감정가액이나 환산취득가액의 5%입니다. 토지분은 대상이 아니고, 증축은 증축한 부분의 금액만 대상입니다. 건물분 환산취득가액이 4억원이면 가산세는 2,000만원이고, 토지분 환산가액은 계산에 넣지 않습니다.
• 양도차손이라 세금이 없는데도 내나요?
  냅니다. 이 가산세는 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용되도록 정해져 있습니다. 양도차손이나 공제로 낼 세금이 없어도 요건을 갖추면 가산세만 따로 붙으므로 신고 때 함께 계산해야 합니다.
• 5년은 언제부터 세나요?
  사용승인서를 받은 날부터 셉니다. 그 전에 실제로 썼거나 임시사용승인을 받았다면 그 날 중 빠른 날이고, 무허가 건물은 실제 사용일입니다. 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
• 85㎡ 이하로 증축했다면요?
  증축은 바닥면적 합계가 85㎡를 넘는 경우에만 가산세 대상입니다. 85㎡ 이하 증축은 증축 부분을 환산취득가액으로 해도 이 가산세가 붙지 않습니다. 면적은 건축물대장으로 확인합니다.
• 이미 환산으로 신고했는데 바꿀 수 있나요?
  실제 건축비를 증빙으로 확인할 수 있다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다. 세무서가 실지거래가액을 인정하면 환산취득가액을 전제로 한 가산세도 다시 계산됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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