증여세

모르는 사람에게 시세보다 싸게 산 부동산, 특수관계가 없어도 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

거래의 관행상 정당한 사유가 없을 때만 나옵니다. 특수관계가 없는 사람 사이에서는 차액이 시가의 30% 이상이고 정당한 사유가 없어야 과세되며, 과세 금액도 차액에서 3억원을 뺀 나머지입니다. 정당한 사유가 없다는 점은 원칙적으로 세무서가 증명하므로, 급매 사정과 흥정 기록으로 다툴 수 있습니다.

가족이 아닌 사람에게서 부동산이나 주식을 시세보다 싸게 샀다고 해서 곧바로 증여세가 나오지는 않습니다. 특수관계가 없는 사람끼리는 서로 자기 이익을 챙기는 것이 보통이어서, 법은 거래의 관행상 정당한 사유가 없을 때만 과세하고 금액 기준도 가족 간 거래보다 넓게 둡니다. 그런데도 세무서는 시가와의 차이만 보고 증여세를 매기는 경우가 적지 않습니다. 싸게 살 수밖에 없었던 사정을 자료로 보여 주면 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 8. 12. 사업 자금이 급했던 매도인에게서 상가 한 칸을 6억원에 샀습니다. 매도인과는 중개사무소에서 처음 만났고, 매도인은 대출 연체로 경매가 시작되기 전에 서둘러 팔고 싶어 했습니다. 2026. 9. 세무서는 같은 건물의 비슷한 상가가 10억원에 거래된 사례를 시가로 보고, 차액 4억원에서 3억원을 뺀 1억원을 B씨가 증여받은 것으로 보는 과세예고통지를 보냈습니다. B씨는 모르는 사람에게 산 상가인데도 증여세를 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특수관계가 없는 사람에게 싸게 사도 증여세가 나오나요?

특수관계가 없는 사람 사이에서 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 사거나 현저히 높은 가액으로 판 경우에는, 거래의 관행상 정당한 사유가 없을 때만 증여세를 매깁니다. 차액이 시가의 30% 이상이어야 하고, 과세되는 금액은 차액에서 3억원을 뺀 나머지입니다. 비싸게 판 쪽도 같은 기준으로 판단합니다.

가족 등 특수관계인 사이 거래는 정당한 사유 요건이 없고, 시가의 30%와 3억원 가운데 적은 금액만 넘어도 과세됩니다. 같은 차액이라도 상대방이 누구냐에 따라 과세 여부와 금액이 크게 달라지므로, 먼저 거래 상대방과의 관계를 정확히 짚습니다. 사례처럼 차액이 4억원이라면 특수관계인 사이에서는 정당한 사유와 관계없이 차액에서 3억원을 뺀 1억원이 과세되지만, 모르는 사람 사이에서는 정당한 사유가 인정되면 한 푼도 과세되지 않습니다.

'거래의 관행상 정당한 사유'는 어떤 경우에 인정되나요?

대법원은 당사자들이 그 가격을 객관적 교환가치를 반영한 정상가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 있었던 경우는 물론, 그런 사유가 없더라도 그 가격으로 거래한 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이라고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었다면 정당한 사유가 있다고 봅니다.

실무에서는 매도인이 빚 때문에 급하게 처분해야 했던 사정, 경매나 공매가 임박했던 사정, 하자나 임차인 문제로 시장에서 팔리지 않았던 사정, 여러 매수 후보와 가격을 흥정한 기록 같은 것이 근거가 됩니다. 사례의 B씨라면 매도인의 연체·경매 진행 자료와 중개사무소를 통한 매물 광고 기간, 다른 매수 문의가 없었다는 사정을 모읍니다.

반대로 대법원은 더 좋은 조건을 찾거나 흥정할 수 있었는데도 자기 이익을 늘리려는 노력을 전혀 하지 않고 특정 상대방에게 이익을 몰아준 것으로 보이는 거래라면, 특별한 사정이 없는 한 정당한 사유를 인정하기 어렵다고 했습니다. 매도인이 매물을 시장에 내놓지 않고 B씨에게만 조용히 넘겼다면 이 점을 설명할 자료가 더 필요합니다.

정당한 사유가 없다는 점은 누가 증명하나요?

과세 요건 사실은 세무서가 증명해야 하므로, 정당한 사유가 없었다는 점도 원칙적으로 세무서가 증명합니다. 다만 대법원은 합리적인 경제인이라면 그런 조건으로 거래하지 않았을 것이라는 객관적 정황이 상당한 정도로 증명되면, 거래 경위와 가격 결정 이유를 잘 아는 납세자가 정상 거래로 볼 특별한 사정을 증명할 필요가 있다고 했습니다.

그러니 시가와 차이가 크다는 사정만으로는 과세가 정당화되지 않지만, 세무서가 이례적인 정황을 내놓으면 납세자도 구체적인 자료로 맞서야 합니다. 거래 당시 주고받은 문자, 중개인의 설명, 매도인의 채무 상황처럼 시간이 지나면 구하기 어려운 자료를 먼저 확보합니다.

세무서가 잡은 시가 자체를 다툴 수는 없나요?

시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래될 때 통상 성립하는 가액입니다. 세무서가 비슷한 부동산의 거래가액을 시가로 삼았다면, 면적과 층, 위치, 임대 상황, 거래 시점의 차이 때문에 비교 대상으로 맞지 않는다고 다툴 수 있습니다. 시가가 낮아져 차액이 시가의 30%에 못 미치면 정당한 사유를 따질 필요도 없이 과세 대상에서 빠집니다.

비교 사례가 마땅치 않다면 거래 당시 상태를 반영한 감정평가를 받아 반박 자료로 쓰는 방법도 있습니다. 감정가격도 시가로 인정되는 가액에 포함되므로, 임차인 문제나 하자처럼 실제 가치를 떨어뜨린 사정을 감정평가서에 구체적으로 담아 두면 설득력이 높아집니다.

비특수관계 거래 증여세 대응 순서

• 관계 확인 - 거래 상대방이 친족이나 임원 등 특수관계인에 해당하지 않는지 확인합니다.
• 시가 검토 - 세무서가 쓴 비교 사례의 면적·위치·시점을 대조합니다.
• 정당한 사유 자료 - 매도인의 급한 사정, 매물 광고 기간, 흥정 기록을 모읍니다.
• 과세전적부심사 - 통지를 받은 날부터 30일 안에 변호사와 함께 소명합니다.
• 심판청구 - 고지 뒤라면 90일 안에 불복하고, 이미 냈다면 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 왜 그 값에 팔았는지, 세무서가 쓴 시가가 비교 대상으로 적절한지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 저가 양수·고가 양도에 따른 증여세의 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족이 아닌 사람에게 싸게 사도 증여세가 나오나요?
  거래의 관행상 정당한 사유가 없고, 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상일 때만 나옵니다. 과세되는 금액은 그 차액에서 3억원을 뺀 나머지이므로 차액이 3억원 이하이면 과세되지 않습니다.
• 가족 간 거래와는 기준이 어떻게 다른가요?
  특수관계인 사이는 정당한 사유 요건이 없고, 차액이 시가의 30%와 3억원 가운데 적은 금액만 넘으면 과세됩니다. 특수관계가 없으면 30% 기준과 정당한 사유 요건이 모두 필요하고 3억원을 뺍니다.
• 정당한 사유는 어떤 경우에 인정되나요?
  그 가격을 정상가격으로 믿을 합리적 사유가 있었거나, 그 가격 거래가 합리적인 경제인 관점에서 비정상적이지 않다고 볼 객관적 사유가 있으면 인정됩니다. 급매, 경매 임박, 하자 같은 사정이 근거가 됩니다.
• 정당한 사유가 없다는 것은 누가 증명하나요?
  원칙적으로 세무서가 증명합니다. 다만 세무서가 이례적인 거래라는 객관적 정황을 상당한 정도로 보여 주면, 거래 경위를 잘 아는 납세자가 정상 거래로 볼 특별한 사정을 자료로 보여 주어야 합니다.
• 시세보다 비싸게 판 쪽도 증여세를 내나요?
  특수관계가 없는 사람에게 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 높은 가액으로 팔았다면 판 사람이 이익을 얻은 것으로 보아 같은 기준으로 증여세를 매길 수 있습니다. 차액이 시가의 30% 이상이어야 합니다.
• 세무서가 정한 시가가 너무 높으면 어떻게 하나요?
  비교에 쓴 거래 사례가 면적, 층, 위치, 거래 시점에서 차이가 크면 시가로 보기 어렵다고 다툴 수 있습니다. 시가가 낮아져 차액이 시가의 30%에 못 미치면 과세 대상에서 빠집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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