양도소득세

시골집을 배우자에게 증여하면 농어촌주택 취득일이 증여일로 바뀌나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 같은 세대원끼리 농어촌주택을 증여했다면 증여일을 새 취득일로 보아 취득 순서를 바꾸기는 어렵습니다. 농어촌주택 특례는 1세대를 기준으로 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 팔 때만 적용되므로 세대 안의 명의 이전으로 취득 순서가 바뀌지 않습니다. 지금은 증여 당시 두 사람이 같은 세대였는지와 일반주택 취득일부터 확인하십시오.

가족끼리 명의를 옮겼다고 해서 특례 판단을 처음부터 다시 할 필요는 없습니다. 조문이 특례의 주체를 1세대로 정하고 있어 같은 세대 안의 증여로 세대의 취득 순서가 바뀐다고 보기는 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨 부부는 2016년 남편 명의로 지방 면 지역의 시골집을 샀고, 2019년 도시에 아파트를 사서 살고 있습니다. 2024년 남편이 시골집을 아내에게 증여해 명의를 바꾸었습니다. 이제 아파트를 팔려고 하면서, 시골집 취득일이 증여받은 2024년이 되면 아파트가 시골집보다 먼저 산 집이 되어 농어촌주택 특례를 받을 수 있지 않느냐고 물었습니다. 같은 세대 안의 증여라면 시골집은 세대가 처음 산 2016년을 기준으로 볼 가능성이 높아, 아파트는 시골집 취득 뒤에 산 집이 되어 특례를 받기 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농어촌주택 특례에서 취득 순서가 왜 중요한가요?

조세특례제한법 제99조의4의 농어촌주택 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 이미 보유하던 일반주택을 팔 때만 적용되기 때문입니다. 1세대가 농어촌주택등취득기간(2003. 8. 1.부터 2028. 12. 31.까지) 안에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 그 전부터 가진 일반주택을 팔면, 농어촌주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 판단합니다.

시골집을 먼저 사고 나중에 산 도시 주택을 파는 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 그래서 농어촌주택을 언제 취득한 것으로 보느냐에 따라 특례 여부가 달라집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 내용입니다.

같은 세대원에게 증여하면 취득시기는 언제로 보나요?

같은 세대원끼리 농어촌주택을 증여했다면 세대가 처음 취득한 날을 기준으로 취득 순서를 따질 가능성이 높고, 증여일을 새 취득일로 보기는 어렵습니다. 조문이 특례의 주체를 개인이 아닌 1세대로 정하고, 농어촌주택과 일반주택의 취득 순서도 1세대를 기준으로 따지기 때문입니다.

세대 안에서 명의만 옮기면 세대가 그 주택을 보유한 상태는 그대로입니다. 증여일을 새 취득일로 보면 명의 이전만으로 취득 순서를 바꿔 특례를 받을 수 있게 되므로, 세대 기준으로 판단하는 것이 조문 구조에 맞습니다.

• 같은 세대원 간 증여 - 증여자의 당초 취득일 기준
• 일반주택 취득일이 그보다 앞서면 - 특례 대상이 될 수 있음
• 일반주택 취득일이 그보다 늦으면 - 특례 대상이 아님

다른 세대 가족에게 증여했다면 달라지나요?

다른 세대 가족에게 증여했다면 결론이 달라질 여지가 있습니다. 조문은 「1세대」가 농어촌주택을 취득하는 것을 요건으로 하므로, 증여받은 사람이 증여 당시 다른 세대였다면 받은 세대 입장에서는 그때 새로 취득한 것으로 볼 여지가 있습니다.

이 쟁점을 직접 다룬 판례는 확인되지 않았고, 증여 뒤 세대를 합치거나 분리한 경우에는 판단이 더 복잡해집니다. 증여 당시와 양도 당시의 세대 구성을 주민등록표로 함께 확인하고, 세대가 같았는지 불분명하면 신고 전에 사실관계를 정리해 두어야 합니다.

그 밖에 농어촌주택 특례 요건은 무엇인가요?

농어촌주택은 취득 당시 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등을 뺀 읍·면 또는 정해진 동 지역에 있어야 하고, 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 취득 당시 3억원(등록 한옥은 4억원) 이하여야 합니다. 농어촌주택과 일반주택이 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 특례가 적용되지 않습니다. 2025. 12. 23. 개정법 시행 전에 취득한 농어촌주택은 종전 규정에 따라 같은 읍·면이나 연접한 읍·면인지로 판단합니다.

농어촌주택을 3년 보유하기 전에 일반주택을 팔아도 특례는 적용되지만, 그 뒤 3년을 채우지 못하면 덜 낸 세액을 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 납부해야 합니다. 수용, 상속, 멸실은 부득이한 사유로 보아 예외입니다.

농어촌주택 증여 후 일반주택 양도 대응 순서

• 취득 순서 표 작성 - 농어촌주택을 세대가 처음 취득한 날과 일반주택 취득일을 등기사항증명서로 확인합니다. 세대원 간 증여가 있었다면 증여 전 취득일을 기준으로 적습니다.
• 세대 구성 확인 - 증여 당시 증여자와 수증자가 같은 세대였는지 주민등록표로 확인합니다. 세대가 달랐다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 다른 특례 검토 - 농어촌주택 특례가 어렵다면 소득세법 시행령 제155조 제7항(상속·이농·귀농주택)이나 일시적 2주택 특례가 맞는지 따로 봅니다.
• 신고서 제출 - 특례가 가능하면 예정신고기한이나 확정신고기한 안에 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서를 냅니다.
• 잘못 신고한 경우 - 증여일 기준으로 특례를 적용해 신고했다면 수정신고를 검토하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 증여 당시 세대 구성이나 농어촌주택 소재지 요건이 불분명하면 주민등록표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농어촌주택 특례를 포함한 양도소득세 비과세·과세특례 판단과 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 세대인 자녀에게 증여하면 결론이 달라지나요?
  세대 기준 판단은 같은 세대원 사이의 증여를 전제로 하므로, 따로 사는 자녀처럼 다른 세대에 증여했다면 받은 세대 입장에서 새로 취득한 것으로 볼 여지가 있습니다. 증여 당시와 양도 당시의 세대 구성을 주민등록표로 함께 확인해야 합니다.
• 농어촌주택을 먼저 사고 산 아파트는 특례가 안 되나요?
  조세특례제한법 제99조의4 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 팔 때만 적용되므로, 농어촌주택보다 나중에 산 아파트에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 다른 비과세 특례가 맞는지 따로 검토해야 합니다.
• 농어촌주택은 언제까지 사야 특례를 받나요?
  현행 조문은 2003. 8. 1.(고향주택은 2009. 1. 1.)부터 2028. 12. 31.까지를 농어촌주택등취득기간으로 정합니다. 이 기간 안에 취득해 3년 이상 보유해야 하고, 그 전에 일반주택을 팔았다면 뒤에 3년을 채워야 합니다.
• 농어촌주택 기준시가 3억원은 언제 기준인가요?
  주택과 딸린 토지의 기준시가 합계액을 해당 주택의 취득 당시 기준으로 3억원(등록 한옥은 4억원) 이하인지 봅니다. 일반주택을 팔 때까지 증축하거나 토지를 더 샀다면 그 부분 가액도 포함해 계산합니다.
• 시골집과 아파트가 같은 면에 있으면요?
  농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 특례가 적용되지 않습니다. 2025. 12. 23. 개정법 시행 전에 취득한 농어촌주택은 종전 규정에 따라 같은 읍·면이나 연접한 읍·면인지로 판단합니다.
• 증여일 기준으로 특례를 받아 신고했으면 어떻게 하나요?
  세대 기준 취득시기로 다시 계산해 특례 요건이 맞지 않으면 세무서가 과세할 수 있으므로, 고지 전이라면 수정신고를 검토하는 것이 가산세 부담을 줄이는 방법입니다. 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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