취득세·보유세

공사 멈춘 빌라를 경매로 사서 완공하면 주택 취득세율이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공사가 멈춘 다세대주택을 대지와 함께 경매로 사서 완공했더라도 땅과 건물 모두 유상거래 주택 취득세율을 적용받기 어렵고, 건물은 사용승인일에 취득한 것으로 봅니다. 대법원 2018두33845 판결로 취득시기와 세율, 현행법을 정리했습니다.

아니요, 공사가 멈춘 다세대주택을 땅과 함께 경매로 사서 완공했더라도, 땅과 건물 모두 유상거래 주택 취득세율(1~3%)을 적용받기 어렵습니다. 대법원은 매수 당시 건축물대장에 주택으로 기재되지 않았고 주거에 쓸 수 없는 상태였다면 주택 세율이 아니라고 보았습니다. 또 건물은 경매 등기일이 아니라 완공 뒤 사용승인일에 취득한 것으로 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025. 4. 골조만 올라간 5층 다세대주택과 그 대지를 경매로 4억 원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 대지는 1천분의 40 세율로 취득세를 냈고, 미완성 건물은 등록면허세를 냈습니다. A사는 3억 원을 더 들여 공사를 마치고 2026. 3. 사용승인을 받았습니다. 그 뒤 세무대리인에게서 주택이니 1% 세율로 경정청구를 하라는 말을 들었고, 다른 쪽에서는 사용승인일 기준으로 취득세를 따로 신고해야 한다는 말을 들었습니다. A사 대표는 어느 쪽이 맞는지, 이미 낸 세금은 어떻게 되는지, 지금 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 경매로 산 미완성 건물의 취득시기를 어떻게 판단했나요?

소유권이전등기일이 아니라 추가공사를 마치고 사용승인을 받은 날에 취득했다고 보았습니다. 사안에서 건축주가 다세대주택을 짓다가 대출을 갚지 못해 땅이 경매에 넘어갔고, 법원 촉탁으로 미완성 건물에도 보존등기가 되었습니다. 원고는 2015. 10. 21. 땅과 건물을 3억 9,000만 원에 일괄매수해 이전등기를 마치고, 2억 8,050만 원을 들여 공사를 마친 뒤 2016. 6. 8. 사용승인을 받았습니다. 시행령은 건축해 취득하는 건축물의 취득일을 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 정하면서, 등기일을 취득일로 보는 조항에서 이 경우를 빼 두었습니다. 대법원은 사용승인을 받을 수 없고 사실상 사용도 불가능한 미완성 건물이라면 “소유권이전등기와 무관하게 그 이후의 사용승인일(또는 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 건물의 취득일이 된다고 보아야 한다.”고 했습니다. 원고는 등기일에 주택을 취득했다며 대지와 건물 모두 1% 세율로 경정청구를 했다가 거부되었는데, 등기 때 승계취득했다고 본 원심은 파기되었습니다.

왜 주택 취득세율을 적용받지 못하나요?

주택 세율은 이미 주거에 쓸 수 있는 주택을 사고파는 거래를 위해 낮춘 세율이기 때문입니다. 대법원은 이 세율이 건축물대장에 주택으로 기재되고 주거용으로 쓸 수 있는 건축물과 부속토지를 유상거래로 취득한 경우에 한정된다고 보았습니다. 매수 당시 미완성 건물은 대장에 주택으로 기재되지 않았고 주거에 적합한 구조도 아니었으므로, 등기를 마쳤다는 사정만으로 대지에 주택 세율을 적용할 수 없다고 했습니다. 완공 뒤 사용승인으로 대장에 등록한 것도 '주택으로 기재된 건축물을 유상거래로 취득'한 것이 아니어서 건물에도 주택 세율을 적용하지 않았습니다. 재건축 아파트처럼 주거 기능이 문제 되는 다른 사례는 「이주가 끝나고 단수된 재건축 아파트를 취득해도 주택 취득세율이 적용되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지금 법에서도 결론이 같나요?

현행 조문에서도 같은 결론이 나온다고 볼 수 있습니다. 현행 제11조 제1항 제8호는 주택으로 기재되는 공부를 건축물대장 외에 사용승인서·임시사용승인서·등기부로 넓혔습니다. 그러나 여전히 '주거용 건축물'과 그 부속토지여야 하므로, 주거에 쓸 수 없는 미완성 건물은 등기부 기재가 있어도 해당하기 어렵습니다. 취득시기에 관한 시행령 제20조 제6항과, 등기일 취득 의제에서 건축 취득을 뺀 제14항도 판결 당시와 같은 구조입니다. 또 현행법은 주택을 신축·증축한 뒤 그 소유자나 배우자·직계존비속이 부속토지를 취득하면 주택 세율을 적용하지 않는다고 따로 정합니다. 완공한 건물에 어떤 세율이 적용되는지는 이 판결이 정하지 않았지만, 건축해 취득한 것으로 보는 만큼 원시취득 세율이 문제 될 수 있습니다.

경매 미완성 건물 취득세 대응 순서

• 매수 당시 상태 확인 - 매각물건명세서, 감정평가서, 건축물대장으로 공정률과 주택 기재 여부를 확인합니다.
• 대지 취득세 신고 - 낙찰 대금 중 대지 몫을 시가표준액 비율로 나누어 일반 세율로 신고합니다.
• 완공 일정 관리 - 사용승인일이나 임시사용승인일, 실제 입주·사용이 시작된 날 중 빠른 날을 취득일로 기록합니다.
• 건물 취득세 신고 - 취득일부터 60일 안에 추가 공사비 등 과세표준 자료를 갖춰 신고합니다.
• 경정청구·불복 판단 - 이미 낸 세액의 근거를 점검하고, 주택 세율 경정청구는 실익을 따져 결정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 공정률과 건축물대장 기재, 실제 사용을 시작한 시점에 따라 취득시기와 적용 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매·공매 부동산의 취득세 신고 검토와 경정청구, 지방세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미완성 건물을 경매로 사면 건물 취득일은 언제인가요?
  사용승인을 받을 수 없고 사실상 사용도 할 수 없는 상태였다면 낙찰·등기일이 아니라 완공 뒤 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날에 건물을 취득한 것으로 봅니다.
• 공사 중인 건물을 사면 그 대지에는 몇 % 세율이 적용되나요?
  주거용으로 쓸 수 있는 주택의 부속토지가 아니므로 유상거래 주택 세율 대신 농지 외 부동산의 일반 세율인 1천분의 40이 적용된다고 보는 것이 이 판결의 결론입니다.
• 사용승인 전에 입주하면 취득일이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일이고, 사용승인 전 임시사용승인을 받았다면 그날이 기준입니다. 입주 시점부터 60일 신고 기한을 따져야 합니다.
• 등기부에 주택으로 적혀 있으면 주택 세율이 적용되나요?
  현행법은 등기부 기재도 인정하지만 주거용 건축물이어야 합니다. 주거에 쓸 수 없는 미완성 건물은 등기부에 용도가 적혀 있어도 주택 세율을 적용받기 어렵다고 볼 수 있습니다.
• 주택을 다 지은 뒤 그 부속토지를 사면 주택 세율이 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 주택을 신축하거나 증축한 뒤 그 주거용 건축물의 소유자나 배우자·직계존비속이 부속토지를 취득하면 유상거래 주택 세율을 쓰지 않습니다.
• 이미 낸 취득세가 많다고 생각되면 언제까지 다툴 수 있나요?
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 청구일부터 2개월 안에 통지가 없거나 거부되면 이의신청이나 심판청구로 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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