일상 사고

아파트 복도 창문이 떨어져 차가 부서졌다면 집주인이 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

복도식 아파트의 공용 복도 창문이 떨어져 차가 부서졌다면 1차 배상책임은 창문을 관리해 온 입주자대표회의 등 점유자에게 있고, 창문 앞 세대 소유자는 원칙적으로 책임을 지지 않습니다. 확정 판결로 점유자 판단 기준과 보험회사 구상 대응을 정리했습니다.

아니요, 복도 창문이 공용부분이고 입주자대표회의 등 관리 주체가 관리해 왔다면 1차 배상책임은 점유자인 관리 주체에 있습니다. 창문 바로 앞 세대의 소유자는 점유자가 주의를 다해 면책되는 경우에만 소유자로서 책임이 문제 됩니다. 보험회사가 구상금 청구서를 보냈다고 해서 그대로 갚으실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 복도식 아파트 15층 한 세대를 2023. 3. 샀습니다. 2025. 9. 태풍이 지나가던 날, C씨 집 현관 앞 복도 난간에 달린 창문이 강풍에 빠져 아래 주차장의 차량 위로 떨어졌습니다. 차량 수리비 420만 원을 지급한 자동차보험 회사가 2026. 2. C씨에게 구상금을 청구했습니다. 그 창문은 C씨가 이사 오기 전부터 복도 전체에 같은 모양으로 달려 있었고, 관리사무소가 관리해 왔습니다. C씨는 자기 집 앞 창문이라는 이유로 수리비를 물어 줘야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 시설이 떨어져 생긴 사고는 누가 먼저 책임지나요?

먼저 점유자가 책임지고, 소유자는 그다음입니다. 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어 남에게 손해를 입히면 공작물 점유자가 배상합니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다는 점을 증명하면, 그때 소유자가 배상합니다. 소유자 책임은 과실이 없어도 지는 책임입니다.

여기서 점유자는 공작물을 사실상 지배하면서 사고를 막기 위해 보수·관리할 권한과 책임이 있는 사람을 말합니다. 등기부상 소유자라는 사실만으로 점유자가 되지는 않습니다. 배상한 점유자나 소유자는 손해의 원인을 만든 사람, 예컨대 부실하게 시공한 업체에 구상할 수 있습니다. 임차인이 단 간판이 떨어진 경우는 「학원 임차인이 외벽에 단 간판이 떨어져 행인이 다치면 건물주도 책임지나요?」에서 자세히 설명했습니다.

아파트 복도 창문은 누구의 점유인가요?

복도에 공용으로 설치된 창문이라면 관리 주체의 점유로 볼 가능성이 큽니다. 여러 세대로 통하는 복도와 계단은 구분소유의 목적이 될 수 없는 공용부분이고, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유입니다. 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립되고, 공용부분의 관리는 관리단 집회 결의로 정합니다.

따라서 관리단이나 입주자대표회의가 관리사무소를 통해 복도 시설을 관리해 왔다면, 그 창문을 보수·관리할 권한과 책임도 그쪽에 있습니다. 반대로 특정 세대가 자기 비용으로 따로 달아 혼자 쓰는 창문이라면 그 세대가 점유자로 판단될 여지가 있습니다. 설치 주체와 관리 방식이 결론을 가릅니다.

법원은 보험회사의 구상 청구를 어떻게 판단했나요?

서울중앙지방법원 2018. 1. 30. 선고 2017나61067 판결은 보험회사의 청구를 기각했고, 이 판결은 확정됐습니다. 2016. 8. 강풍에 복도식 아파트 15층 복도 창문이 창틀에서 빠져 주차된 차량 위로 떨어졌고, 보험회사는 수리비 281만 3,000원을 지급한 뒤 창문 앞 세대 소유자에게 구상했습니다. 1심은 청구를 받아들였지만 항소심은 1심을 취소했습니다.

법원은 입주자대표회의가 관리사무소를 통해 공용부분을 관리해 온 점, 창문이 소유자가 집을 사기 전부터 복도 전체에 같은 형식으로 달려 있던 점을 들어 “위 창문의 점유자는 아파트입주자대표회의라고 봄이 타당하고” 소유자는 점유자가 아니라고 보았습니다. 이어 점유자가 주의의무를 다해 면책됐다는 주장·증명이 없는 이상 소유자에게 책임을 물을 수 없다고 했습니다. 보험회사는 차량 소유자의 권리를 넘겨받아 행사하므로, 차량 소유자가 청구할 수 없는 상대에게는 보험회사도 청구할 수 없습니다.

피해 차량 소유자는 누구에게 청구해야 하나요?

공용 시설물이 원인이면 관리 주체를 1차 상대방으로 삼는 것이 원칙입니다. 집합건물이면 관리단, 아파트처럼 입주자대표회의가 관리사무소를 두고 관리해 왔다면 그 관리 주체가 점유자로 판단될 가능성이 큽니다. 관리 주체가 가입한 배상책임보험이 있으면 그 보험으로 처리되는 경우도 많습니다.

자기 차량보험으로 먼저 수리했다면 보험회사가 지급한 금액 범위에서 권리를 넘겨받아 관리 주체에 구상합니다. 자기부담금이나 보험으로 메워지지 않은 손해는 차량 소유자가 직접 청구합니다. 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하므로 청구 상대를 늦지 않게 정해야 합니다.

공용 시설물 낙하 사고 대응 순서

• 현장 기록 - 떨어진 시설물, 설치 위치, 파손 차량을 사진과 영상으로 남깁니다.
• 설치·관리 주체 확인 - 시설물을 누가 언제 설치했고 관리사무소가 점검해 왔는지 확인합니다.
• 청구 상대 정리 - 공용부분이면 관리단이나 입주자대표회의를 1차 상대방으로 봅니다.
• 보험 확인 - 관리 주체의 영업배상책임보험과 시설물 배상 특약 가입 여부를 확인합니다.
• 구상 청구 회신 - 엉뚱한 상대로 청구서가 왔다면 점유자가 따로 있다는 근거를 붙여 서면으로 답합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시설물을 누가 설치했는지와 관리 주체가 실제로 점검·보수해 왔는지에 따라 배상책임을 지는 사람이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공작물 사고 손해배상과 보험회사 구상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리 주체가 주의를 다했다고 인정되면 누가 배상하나요?
  그때는 공작물 소유자가 과실이 없어도 배상합니다. 복도 같은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이므로 특정 세대 혼자가 아니라 공유자 전원의 책임이 문제 됩니다.
• 태풍 같은 강풍 때문이면 아무도 책임지지 않나요?
  강풍이 원인이라도 그 지역에서 예상할 수 있는 바람을 견딜 만큼 설치·보존되지 않았다면 하자가 인정될 수 있습니다. 통상 예상을 넘는 재해였는지가 쟁점이 됩니다.
• 우리 세대가 직접 단 창문이 떨어졌다면 어떻게 되나요?
  특정 세대가 자기 비용으로 달아 혼자 관리해 온 시설물이면 그 세대가 점유자로서 1차 책임을 질 수 있습니다. 설치 경위와 관리 방식을 따져 판단합니다.
• 세입자가 사는 세대 앞 창문이면 세입자가 책임지나요?
  복도 창문이 공용부분이고 관리사무소가 관리해 왔다면 세입자도 원칙적으로 그 창문의 점유자가 아닙니다. 세입자가 직접 설치하거나 관리해 온 시설물인지가 판단 기준입니다.
• 배상한 관리 주체는 시공사에 다시 청구할 수 있나요?
  네, 점유자나 소유자는 손해의 원인에 책임 있는 사람에게 구상할 수 있습니다. 창틀 시공 하자가 원인이라면 시공사나 설치업체가 상대가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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