공정거래·가맹

마트 임대 매장 누수를 못 고치면 위약금 없이 해지하고 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 보수 후에도 누수가 반복돼 매장을 제대로 쓸 수 없다면 해지와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 수선의무 범위와 대법원 판단, 차임 감액과 해지 요건, 대형마트라면 대규모유통업법상 불이익 제공과 분쟁조정까지 정리했습니다.

네, 마트가 보수를 했는데도 누수가 반복돼 매장을 정상적으로 쓸 수 없다면 해지와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인은 계약 기간 내내 매장을 영업에 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있고, 이를 지키지 못한 책임은 임대인에게 있기 때문입니다. 위약금 조항은 보통 임차인 사정으로 나갈 때를 정한 것이어서 임대인 잘못으로 해지하는 경우에 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 누수 원인이 배관인지 방수층인지 임차인이 직접 밝혀낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 대형마트 1층 매장을 10년 기간으로 임차해 카페를 열었습니다. 2026. 6. 천장에서 물이 새기 시작해 마트에 알렸고, 마트는 두 차례 보수 공사를 했지만 비가 올 때마다 물이 다시 떨어졌습니다. 테이블 일부를 치우고 영업을 줄였고, 고객 민원도 계속 들어왔습니다. A씨가 계약을 끝내고 싶다고 하자 마트는 계약서대로 위약금을 내야 한다고 답했습니다. A씨는 위약금 없이 나가면서 그동안의 영업 손실도 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

마트는 매장 누수를 어디까지 고쳐야 하나요?

매장을 영업에 쓸 수 있는 상태가 될 때까지 고쳐야 합니다. 민법은 임대인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 보수 공사를 했다는 사실만으로 의무를 다한 것이 아니고, 결과적으로 누수가 멈춰야 합니다.

대법원은 상가건물 1층 천장 슬래브 속 상수도 배관이 부식돼 터지면서 입점 점포의 시설과 재고가 젖은 사건에서, 건물 소유자이자 임대인이 그 슬래브를 유지·관리할 의무가 있다고 보았습니다. 그리고 “건물의 소유자 겸 임대인은 임차인에게 공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다.”고 판단했습니다. 누수 원인이 매장 바깥 공용 부분에 있어도 임대인 책임이 될 수 있다는 뜻입니다. 계약서에 임차인이 수선한다는 특약이 있어도 천장·배관 같은 큰 수선까지 넘긴 것으로 보기는 어렵다는 점은 「수선은 임차인이 한다는 특약이 있는데 상가 지붕 누수도 제가 고쳐야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

고쳤다는데 계속 새면 해지할 수 있나요?

반복된 누수로 매장의 상당 부분을 쓸 수 없고 남은 공간으로는 영업 목적을 이룰 수 없다면 해지할 수 있습니다. 민법은 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

일부만 젖는 정도라면 먼저 기간을 정해 완전한 보수를 요구하고 그 기간의 임차료 감액을 청구하는 것이 현실적입니다. 정한 기간 안에도 고치지 못하면 수선의무 불이행을 이유로 해지하고 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 해지는 앞으로의 계약만 끝내므로, 그 전에 생긴 영업 손실은 따로 청구합니다. 손해는 수리비와 집기 피해 같은 통상의 손해가 원칙이고, 매출 감소는 마트가 알 수 있었던 범위에서 인정됩니다.

마트가 위약금을 요구하면 위약금 조항이 누구의 사정으로 해지할 때를 정한 것인지부터 보아야 합니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 임대인의 불이행으로 해지하는 임차인에게 물릴 근거가 되기 어렵습니다. 설령 적용된다고 해도 부당히 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

대형마트라면 대규모유통업법으로도 다툴 수 있나요?

네, 마트가 대규모유통업자이고 A씨가 매장임차인이라면 이 법으로도 다툴 수 있습니다. 대규모유통업법은 직전 사업연도 소매업종 매출액 1천억 원 이상이거나 매장면적 합계 3천제곱미터 이상인 점포를 쓰는 사업자에게 적용되고, 매장 일부를 빌려 상품을 파는 임차인도 보호 대상에 넣습니다. 정당한 사유 없이 매장임차인에게 불이익을 주는 행위는 금지됩니다.

보수 요청을 받고도 제대로 고치지 않아 영업 손실을 떠안게 한 것이 이 불이익 제공에 해당할 수 있습니다. 이 경우 대규모유통업자는 고의나 과실이 없음을 스스로 입증하지 못하면 손해를 배상해야 합니다. 소송 전에 분쟁조정을 신청할 수 있고, 신청에는 시효중단 효력이 있으며, 조정이 성립하면 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다. 조정 신청을 이유로 한 보복도 금지됩니다.

마트 임대 매장 누수 대응 순서

• 피해 기록 - 누수 위치, 시간, 젖은 집기와 재고를 사진과 영상으로 남깁니다.
• 서면 보수 요청 - 보수 기한을 정해 메일이나 내용증명으로 요구하고 감액도 함께 청구합니다.
• 손해 정리 - 수리비, 집기 피해, 영업 단축 시간과 매출 변화를 증빙과 함께 계산합니다.
• 해지 통지 - 기한 안에 고치지 못하면 수선의무 불이행을 이유로 해지를 통지합니다.
• 조정 또는 소송 - 위약금과 배상 정산이 안 되면 분쟁조정이나 소송으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누수가 매장 사용에 미친 정도와 보수 요청 기록, 계약서의 위약금·수선 조항 문언에 따라 해지와 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가·대형 유통 매장 임대차의 해지와 손해배상, 대규모유통업 분쟁조정을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 누수로 매장 일부를 못 쓴 기간의 임대료도 다 내야 하나요?
  아닙니다. 임차인 과실 없이 매장 일부를 쓸 수 없었다면 그 비율만큼 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 쓸 수 없었던 면적과 기간을 사진과 기록으로 남겨 두어야 비율을 주장할 수 있습니다.
• 마트가 보수 공사를 했으니 책임을 다했다고 하는데 맞나요?
  보수 공사를 했다는 사실만으로는 부족합니다. 임대인의 의무는 매장을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지하는 것이어서, 공사 뒤에도 누수가 반복되면 수선의무를 다하지 못한 것으로 볼 수 있습니다.
• 계약서에 수선은 임차인이 한다고 되어 있으면 어떻게 되나요?
  통상 생길 수 있는 작은 수선은 임차인에게 넘길 수 있지만, 천장 배관이나 방수층처럼 건물 구조와 관련된 큰 수선까지 넘긴 것으로 보기는 어렵습니다. 특약 문언과 누수 원인을 함께 따져야 합니다.
• 누수로 젖은 원두와 집기도 배상받을 수 있나요?
  네, 누수로 직접 손상된 재고와 집기는 통상의 손해로 배상을 청구할 수 있습니다. 손상 직후 사진, 구입 영수증, 폐기 기록을 남겨 두면 금액을 입증하기 쉽습니다.
• 분쟁조정을 신청하면 마트가 재계약에서 불이익을 주지 않을까요?
  대규모유통업자는 분쟁조정 신청을 이유로 계약조건을 불리하게 바꾸거나 매장 임차 기회를 제한할 수 없습니다. 불이익이 생기면 그 시기와 내용을 기록해 두면 별도의 위반으로 다툴 수 있습니다.
• 조정은 얼마나 걸리나요?
  대규모유통업 분쟁조정은 조정 신청을 통지받은 날부터 60일, 양쪽이 연장에 동의하면 90일 안에 이루어지지 않으면 종료됩니다. 성립하면 조정조서가 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다.

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