분양·청약

분양 문자를 받고 홍보관에서 계약하면 무조건 14일 안에 청약철회할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

문자를 받은 뒤 홍보관에서 계약했다는 사실만으로 전화권유판매에 해당한다고 단정할 수 없습니다. 문자·전화로 계약을 적극 권유했는지, 그 권유가 소비자의 청약과 계약에 어떻게 이어졌는지를 확인해야 합니다. 반대로 계약서를 홍보관에서 썼다는 이유만으로 전화권유판매 가능성이 언제나 사라지는 것도 아닙니다.

문자를 받은 뒤 홍보관에서 계약했다는 사실만으로 전화권유판매에 해당한다고 단정할 수 없습니다. 문자·전화로 계약을 적극 권유했는지, 그 권유가 소비자의 청약과 계약에 어떻게 이어졌는지를 확인해야 합니다. 반대로 계약서를 홍보관에서 썼다는 이유만으로 전화권유판매 가능성이 언제나 사라지는 것도 아닙니다.

최근 오피스텔 분양 사건은 무엇을 구분했나요?

서울고등법원은 2026년 7월 10일 선고한 2025나208215, 2025나208216 판결에서 분양계약자들의 청약철회 주장을 판단했습니다. 법원의 2026년 10월 공개 자료에는 상고 상태로 표시되어 있습니다. 확정된 대법원 법리인 것처럼 소개할 수는 없습니다.

공식 요지에 따르면 계약자들은 분양 문자 등을 받고 홍보관을 방문하여 계약한 사정을 들어 전화권유판매라고 주장했습니다. 법원은 전화나 문자로 소비자의 계약 청약을 유도하는 적극적인 권유와 계약 체결 사이의 관련성을 살폈습니다. 단순히 방문 상담을 안내한 광고와 구체적인 계약 청약을 유도한 행위를 구분한 것입니다.

문자가 몇 통이면 전화권유판매가 되나요?

통수만으로 결정되는 기준은 아닙니다. 문구가 일반적인 광고였는지, 특정 호실과 조건을 정해 계약을 독촉했는지, 전화로 어떤 설명과 약속을 했는지를 함께 보아야 합니다. 방문 전 이미 청약 내용이 구체화됐는지도 중요한 판단 자료입니다.

이 사건 법원은 부동산 거래의 규모와 성격, 실제 홍보관에서 모형·자료를 보고 설명을 들은 뒤 계약을 결정한 경위 등을 고려했습니다. 그러나 모든 홍보관 계약을 방문판매법 밖으로 분류한 것은 아닙니다. 권유의 내용과 실제 계약 결정 과정을 개별적으로 비교해야 합니다.

14일은 계약일 다음 날부터 세면 되나요?

방문판매 또는 전화권유판매에 해당한다면 방문판매 등에 관한 법률 제8조의 기산점과 예외를 확인해야 합니다. 이 조문은 계약서를 받은 때, 재화 등의 공급이 늦은 때, 주소나 철회사항의 누락 등 사정에 따라 기간을 달리 정합니다. ‘계약 후 14일’이라는 한 문장만으로 모든 경우를 판단할 수 없습니다.

또한 거래 당사자가 법의 소비자·판매자에 해당하는지, 해당 거래가 적용 대상인지와 철회 제한 사유도 검토해야 합니다. 계약서에 철회 불가라고 적혀 있다는 이유만으로 모든 강행규정 검토를 끝낼 수도 없고, 반대로 법 적용이 불분명한데 계약금 반환을 확약할 수도 없습니다.

분양 대응 순서

최초 광고부터 계약까지의 문자 원문, 전화 녹음, 발신자 정보, 방문 예약과 계약서·설명자료를 시간순으로 보존하십시오. 광고의 일부 문장만 캡처하면 실제 권유 내용이나 발신 주체가 확인되지 않을 수 있습니다. 분양대행사와 계약 상대방의 관계도 살펴야 합니다.

철회 의사가 있다면 적용 가능성과 기간을 신속히 검토하고 상대방에게 전달한 내용·방법·시점을 남겨야 합니다. 청약철회, 착오·기망에 따른 취소, 계약상 해제는 요건이 다르므로 하나가 어렵다는 이유로 다른 주장까지 자동으로 포기할 필요는 없습니다. 다만 실제 자료가 뒷받침하는 주장을 선택해야 합니다.

잔금을 치르고 취득세를 신고·납부한 뒤 판결로 계약이 취소·해제되면 세금도 다시 보아야 합니다. 판결과 같은 효력의 화해도 포함되며, 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 90일 안에 경정청구를 할 여지가 있습니다. 등기하지 않은 상태에서 잔금일부터 60일 안에 화해조서·인낙조서나 공정증서 등으로 해제가 증명되면 처음부터 취득으로 보지 않습니다. 등기를 마쳤거나 60일이 지난 뒤의 해제는 이 예외에 해당하지 않으므로, 이미 성립한 취득세에 영향을 주는지는 사안에 따라 다릅니다. 인정 사례는 「계약 해제나 대금 감액 뒤 후발적 경정청구, 대법원은 어떤 경우에 인정했나요?」에서 자세히 설명했습니다.

계약을 권유한 문자의 발신번호와 분양계약 상대방이 다르다면 그 관계부터 확인해야 합니다. 누가 분양대행사의 권한으로 어떤 설명을 했는지 알 수 없으면 계약 유도행위를 상대방에게 연결하기 어렵습니다. 발신자 소개, 연결 전화, 홍보관 담당자의 안내 및 계약서 기재사항을 대조하여 동일한 영업 과정인지 설명할 자료를 준비해야 합니다.

문자를 받고 예약한 다음 현장에서 새로운 조건을 비교하고 계약했는지, 방문 전 전화에서 이미 호실·대금 등 청약 내용을 정했는지는 서로 다른 정황입니다. 고객에게 계약 의사가 생긴 정확한 내심을 단정하기보다 확인 가능한 대화, 예약·방문·계약의 순서를 제시하는 것이 좋습니다. 당시 받은 자료가 없다면 뒤에 만들어진 홍보물과 같은 것으로 취급하지 않아야 합니다.

계약서에 철회 방법이 적혀 있지 않거나 계약서를 받지 못했다고 주장한다면 그 사실을 구체화해야 합니다. 언제 어떤 문서를 받았는지, 전자문서를 열람·전달받았는지와 분실한 것인지도 구별해야 합니다. 법정 기간의 기산점 예외를 주장하는 사람은 그 전제가 되는 사실을 뒷받침할 자료를 확인해야 하므로 단순히 기억이 나지 않는다는 말로 처리하지 않는 것이 좋습니다.

판매자 측은 현장에서 자세히 설명했다는 주장만 할 것이 아니라 방문 전 권유 내용을 함께 보존할 필요가 있습니다. 대행사 직원의 휴대전화에만 기록이 남아 있다면 분쟁이 생길 때 회사가 설명할 수 있는 범위가 줄어들 수 있습니다. 계약서 작성 장소가 홍보관이라는 사실만 강조하고 그곳에 오게 된 과정을 생략하면 핵심 쟁점에 답하지 못할 수 있습니다.

법원 공개 자료상 상고 중이라는 점도 개별 대응에 반영해야 합니다. 같은 쟁점을 다투는 당사자는 후속 판결의 존재를 확인하고, 이미 받은 통지나 실제 행사할 수 있는 구제기간을 별도로 관리해야 합니다. 판결이 더 나올 때까지 기다린다는 이유로 자신의 철회 통지나 소송 대응을 모두 미루는 것은 적절한 대응이라고 단정할 수 없습니다.

분양계약이 해제된 뒤 중도금대출을 정산하는 문제는 「분양계약이 해제되면 중도금대출 구상금은 언제 기준으로 정산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 광고 문자에 ‘마감 임박’이라고 쓰이면 충분한가요?
  그 문구만으로 전화권유판매가 결정되지는 않습니다. 특정 호실과 조건을 정해 계약을 독촉했는지, 방문 전에 청약 내용이 구체화됐는지 등 계약까지의 경위를 함께 봅니다.
• 계약서를 홍보관에서 쓰면 전화권유판매가 절대 아닌가요?
  그렇게 단정할 수 없습니다. 계약서 작성 장소보다 방문 전 문자·전화 권유의 내용과 그 권유가 청약과 계약으로 이어졌는지가 중요하므로, 방문 전후 과정을 함께 살펴야 합니다.
• 이미 중도금을 냈어도 기간을 확인할 필요가 있나요?
  네, 확인이 필요합니다. 방문판매 등에 관한 법률 제8조의 기산점과 철회 제한 사유, 계약 이행 상태를 함께 살펴야 하므로 중도금 납부 사실 하나로 결론을 정하지 않아야 합니다.
• 철회 통지를 보내면 계약금이 자동 반환되나요?
  자동으로 반환되지는 않습니다. 법 적용과 적법한 철회 요건에 다툼이 있으면 별도의 반환 분쟁이 남을 수 있으므로, 철회 통지의 내용·방법·시점을 기록으로 남겨 두어야 합니다.
• 이 판결은 확정됐나요?
  확정되지 않았습니다. 2026년 10월 법원 공개 자료에는 서울고등법원 판결이 상고 상태로 표시되어 있으므로, 후속 판결을 따로 확인하면서 자신의 철회 통지나 소송 대응 기간은 별도로 관리해야 합니다.
• 분양 문자 외에 어떤 자료를 보존해야 하나요?
  문자 원문과 전화 녹음, 계약서, 설명자료, 납부내역을 준비하면 철회 가능성과 다른 구제수단을 구분해 검토할 수 있습니다.

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