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유치권자가 전 주인 때 몰래 세를 놓았다면 새 주인도 유치권을 없앨 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 유치권자가 소유자 승낙 없이 세를 놓았다면 그 뒤에 집을 산 새 소유자도 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원 2019다295278 판결로 소멸 시점, 인도와 사용료 청구 범위, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 특별한 사정이 없으면 새 소유자도 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원은 소유자 승낙 없는 임대가 있은 뒤에 소유권을 취득한 제3자도 그 임대를 이유로 소멸청구를 할 수 있다고 보았습니다. 무단 임대가 이미 끝났고 지금은 유치권자가 직접 살고 있어도 마찬가지입니다. 전 소유자에게서 따로 권리를 넘겨받을 필요는 없습니다. 소송 중이라면 준비서면으로도 소멸청구를 할 수 있습니다. 다만 무단 임대 사실은 새 소유자가 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 9. 경매가 아닌 매매로 빌라 한 채를 샀습니다. 그런데 그 집에는 10년 넘게 공사대금 유치권을 주장하는 시공업자 가족이 살고 있었습니다. 알아보니 시공업자는 2012년부터 4년 가까이 그 집을 다른 사람에게 월세로 내주었다가 다시 들어와 살고 있었습니다. 2026. 3. B씨가 집을 비워 달라고 하자, 시공업자는 공사대금 3억 원을 먼저 받아야 나가겠다고 했습니다. B씨는 전 주인 때 일어난 무단 임대를 이유로 지금 유치권을 없앨 수 있는지, 그동안 산 값도 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

무단 임대 뒤에 소유권을 취득한 사람도 소멸청구를 할 수 있다고 보고 원심을 파기했습니다. 사안에서 공사업자는 2006. 12.경부터 공사대금채권으로 유치권을 주장하며 주택을 점유했고, 2007. 10. 4. 소유자 승낙 없이 다른 사람에게 4년 4개월간 임대했습니다. 그 뒤 소유자가 여러 번 바뀌었고, 원고는 2018. 5. 21. 소유권을 넘겨받은 뒤 소송 중 준비서면으로 소멸청구를 했습니다. 원심인 부산지방법원은 무단 임대가 원고의 소유권 취득 전에 있었다며 소멸청구를 받아들이지 않았습니다. 그래서 원심은 유치권을 인정하고, 피담보채권 439,597,390원에서 변제액과 거주 기간 차임 상당액을 뺀 돈을 받음과 동시에 집을 넘겨주라는 상환이행 판결을 했습니다.

대법원은 유치권소멸청구가 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재이고 채무자나 소유자를 보호하는 규정이라고 보았습니다. 그러면서 “특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.”라고 판시했습니다. 그리고 인도청구와 2018. 11. 28. 이후 부당이득 부분을 파기해 부산지방법원에 돌려보냈고, 나머지 상고는 기각했습니다.

유치권이 없어지면 언제부터 집을 비워 줘야 하나요?

소멸청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 유치권이 소멸합니다. 이 사건에서 원고는 2018. 11. 27.자 준비서면을 보냈고, 대법원은 그 송달이 확인되는 2018. 11. 28.부터 피고들이 점유할 권원이 없다고 보았습니다. 그때부터 피고들은 집을 인도하고 인도할 때까지의 차임 상당 이익을 부당이득으로 돌려주어야 한다는 것입니다.

유치권이 소멸하면 공사대금을 먼저 주어야 인도받는 상환이행 판결도 더는 문제 되지 않습니다. 공사대금채권 자체가 없어지는 것은 아니므로 유치권자는 채무자를 상대로 대금을 청구할 수 있지만, 그 채권으로 집을 붙잡아 둘 수는 없게 됩니다. 그래서 새 소유자는 소멸청구를 먼저 하고 인도와 부당이득을 함께 구하는 방식이 효과적입니다. 다만 무단 임대 뒤 소유자가 그 사정을 알고 유치권을 인정하는 조건으로 값을 깎아 샀다면, 판결이 말한 「특별한 사정」으로 다투어질 여지가 있습니다.

소멸청구 전에 산 기간의 사용료도 받을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 원고는 전 소유자의 부당이득반환채권까지 넘겨받아 2013. 6. 28.부터의 사용이익을 구했지만, 대법원은 유치권이 소멸하기 전 기간 부분은 받아들이지 않았습니다. 유치권자가 그 집에 사는 것은 유치물 보존에 필요한 사용이고, 유치권자는 과실수취권에 따라 그 사용이익을 피담보채권 변제에 충당할 수 있기 때문입니다.

따라서 소멸청구 전 기간의 사용이익은 공사대금에서 빠지는 방식으로 정리됩니다. 원심도 무단 임대 기간을 뺀 나머지 기간의 차임 상당액을 피담보채권에 충당해 공제했습니다. 유치권자가 직접 거주한 경우의 효과는 「공사대금 유치권자가 그 집에 들어가 살면 유치권이 없어지나요?」에서 자세히 설명했습니다.

유치권 점유자 상대 인도 대응 순서

• 점유 경위 조사 - 등기부, 전입세대 열람, 관리사무소 자료로 누가 언제부터 살았는지 확인합니다.
• 무단 임대 증거 확보 - 임차인의 계약서나 진술, 월세 이체 내역을 모읍니다.
• 소멸청구 의사표시 - 내용증명이나 소장·준비서면으로 소멸청구를 하고 도달 일자를 남깁니다.
• 인도와 부당이득 청구 - 도달 다음 날부터의 차임 상당액을 함께 청구합니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 중 점유자가 바뀌지 않도록 미리 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무단 임대가 실제로 있었는지와 그 증거, 소멸청구가 도달한 날짜에 따라 인도받을 수 있는 시점과 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 유치권 부존재·소멸 청구와 건물 인도, 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 집에 직접 사는 것도 소멸청구 사유인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원은 이 사건에서 유치권자 가족의 거주를 유치물 보존에 필요한 사용으로 보았습니다. 소멸청구 사유는 승낙 없는 사용·대여·담보제공처럼 보존에 필요한 범위를 넘는 행위입니다.
• 무단 임대가 이미 끝났어도 소멸청구를 할 수 있나요?
  할 수 있다고 봅니다. 이 사건 무단 임대는 2012. 2.에 끝났고 소멸청구는 2018. 11.에 있었지만 대법원은 소멸을 인정했습니다. 위반 행위가 있었다는 사실 자체가 소멸청구 사유가 됩니다.
• 소멸청구는 꼭 소송으로 해야 하나요?
  아닙니다. 상대방에 대한 의사표시로 하면 되고, 도달한 때부터 효과가 생깁니다. 이 사건도 준비서면 송달로 소멸청구를 했습니다. 도달 일자를 증명하기 쉬운 내용증명이 실무상 많이 쓰입니다.
• 유치권이 없어지면 공사대금도 못 받나요?
  아닙니다. 유치권은 담보 수단일 뿐이어서 공사대금채권은 그대로 남습니다. 유치권자는 계약 상대방인 채무자에게 대금을 청구할 수 있지만, 그 채권으로 집 인도를 거부할 수는 없게 됩니다.
• 담보를 제공하고 유치권을 없애는 방법도 있나요?
  있습니다. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 무단 임대 같은 위반 사유가 없을 때 쓰는 방법이며, 담보가 상당한지가 다투어질 수 있습니다.
• 유치권자가 받은 월세는 누가 가지나요?
  유치권자는 유치물의 과실을 수취해 다른 채권보다 먼저 피담보채권 변제에 충당할 수 있습니다. 승낙 없는 임대라도 받은 돈의 정리는 충당과 부당이득 문제로 따로 계산해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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