권리금

학교법인 건물 상가, 입찰 의무를 이유로 권리금 회수를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

학교법인이 경쟁입찰 의무를 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하면 특별한 사정이 없는 한 권리금 회수 방해가 아닙니다. 대법원 2019다296172 판결과 현행 수의계약 사유, 5천만원 기준, 대응 순서를 정리했습니다.

학교법인이 경쟁입찰 의무를 이유로 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 거절하면, 특별한 사정이 없는 한 권리금 회수 방해가 아닙니다. 대법원은 그 거절에 상가임대차법상 「정당한 사유」가 있다고 보았습니다. 다만 입찰 의무가 없는 계약이거나 수의계약 사유가 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021. 3.부터 한 학교법인 소유 건물 1층에서 카페를 운영해 왔고, 연 차임은 7,200만 원입니다. 계약 만료를 앞둔 2025. 12. A씨는 권리금 8,000만 원을 주겠다는 신규임차인을 구해 학교법인에 소개했습니다. 학교법인은 사학기관 회계 규칙상 일반경쟁입찰로 임차인을 정해야 한다며 소개받은 사람과의 계약을 거절했고, 곧 입찰 공고를 냈습니다. 2026. 2. A씨는 학교법인에 권리금 손해배상을 청구할 수 있는지, 신규임차인이 입찰에 참여하면 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

학교법인은 왜 임차인을 입찰로 정해야 하나요?

사립학교법은 학교법인의 회계에 관한 사항을 교육부장관이 정하도록 하고, 그에 따른 사학기관 재무·회계 규칙은 예정가격이 일정 금액을 넘는 계약을 일반경쟁에 부치도록 합니다. 그 금액은 국가계약법 시행령의 수의계약 기준을 따르는데, 임대차 계약은 연액이나 총액 기준 추정가격 5천만원이 경계입니다.

그래서 학교법인 건물의 상가 임대차가 이 금액을 넘으면, 수의계약 사유가 없는 한 학교법인은 공개 입찰로 임차인을 골라야 합니다. 일반 건물주처럼 임차인이 소개한 사람과 바로 계약할 수 없는 구조입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

학교법인이 상가 임차인에게 건물 인도를 구하자, 임차인이 반소로 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상을 청구한 사건입니다. 학교법인은 경쟁입찰 의무를 들어 임차인이 주선한 사람과의 계약을 거절했습니다.

대법원은 신규임차인과 계약하는 것이 입찰로 임차인을 선정할 법령상 의무를 어기는 것이 되는 경우, “달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는” 정당한 사유가 있다고 보았습니다. 그래서 권리금 회수 방해가 아니라고 본 원심을 유지했고, 손해배상채무를 전제로 한 임차인의 동시이행 항변도 받아들이지 않았습니다.

지금도 같은 결론인가요?

기본 틀은 같지만 따져 볼 지점이 늘었습니다. 판결이 적용한 구 상가임대차법은 보호 기간이 종료 3개월 전부터였으나, 현행법은 6개월 전부터로 늘었습니다. 정당한 사유 조항의 문언은 그대로입니다.

더 중요한 변화는 수의계약 사유입니다. 2025. 4. 개정된 사학기관 재무·회계 규칙은 국가계약법 시행령 제26조 제1항 각 호에 해당하면 수의계약을 할 수 있다고 정합니다. 그 시행령에는 「특정인에게 임대하는 경우」 같은 사유도 있어, 사안에 따라 입찰 의무가 없다고 다툴 여지가 있습니다. 또 연 차임 등으로 산정한 추정가격이 5천만원 이하이면 처음부터 입찰 의무가 없으므로 정당한 사유도 인정되기 어렵습니다.

입찰을 거쳐야 하면 권리금은 포기해야 하나요?

포기할 필요는 없습니다. 입찰 의무가 있으면 학교법인에 대한 배상 청구는 어렵지만, 임차인이 주선한 사람이 입찰에 참여해 낙찰받으면 그 사람과 맺은 권리금 계약으로 권리금을 받을 수 있습니다. 이때 권리금 계약은 낙찰을 조건으로 맺어 두어야 낙찰에 실패했을 때 분쟁이 줄어듭니다.

또 학교법인이 입찰 의무를 내세우면서 실제로는 다른 특정인과 수의계약을 하거나, 입찰 조건을 특정인에게 맞추는 등 사정이 있으면 판결이 말한 「특별한 사정」을 주장할 여지가 생깁니다. 그래서 거절 뒤의 입찰 공고와 낙찰 결과, 새 임차인과의 계약 내용을 확인해 두는 것이 좋습니다.

학교법인 건물 상가 권리금 대응 순서

• 계약 규모 확인 - 연 차임과 보증금으로 추정가격이 5천만원을 넘는지 계산합니다.
• 수의계약 사유 검토 - 학교법인이 입찰 의무를 내세우면 수의계약 사유가 있는지 따져 봅니다.
• 주선 기록 남기기 - 신규임차인 주선과 거절 사유를 서면으로 받아 둡니다.
• 입찰 참여 지원 - 신규임차인이 입찰에 참여할 수 있도록 공고 조건을 확인합니다.
• 3년 안 청구 - 정당한 사유가 없다고 보이면 종료일부터 3년 안에 배상을 청구합니다.

일반 건물주가 신규임차인을 거절하는 경우는 「장사가 잘되는데 건물주가 나가라고 하면 권리금을 회수할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차의 추정가격과 수의계약 사유 해당 여부, 학교법인이 거절한 경위에 따라 권리금 배상 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 건물 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대차 기간이 끝나면 바로 권리금 배상을 청구해야 하나요?
  임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구하면 됩니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸하므로, 거절 통지와 주선 기록을 정리해 기간 안에 청구해야 합니다.
• 권리금 배상액은 얼마까지 받을 수 있나요?
  신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다.
• 법이 정한 정당한 사유에는 무엇이 있나요?
  신규임차인에게 보증금·차임 지급 자력이 없거나, 의무 위반 우려가 있거나, 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않았거나, 임대인이 고른 신규임차인이 권리금을 지급한 경우는 정당한 사유로 봅니다.
• 연 차임이 5천만원 이하이면 학교법인도 입찰 없이 계약할 수 있나요?
  추정가격이 5천만원 이하인 임대차는 수의계약 사유여서 일반경쟁 의무가 없습니다. 이 경우 입찰 의무를 이유로 한 거절은 정당한 사유로 인정되기 어렵다고 볼 수 있습니다.
• 국가나 지자체 소유 건물 상가도 같은가요?
  국유·공유재산은 각 재산 관련 법령의 계약 절차가 따로 적용됩니다. 이 판결은 학교법인 사안이므로, 공공 소유 건물은 해당 법령의 입찰 의무와 예외를 따로 확인해야 합니다.
• 신규임차인 정보를 학교법인에 어디까지 알려야 하나요?
  임차인은 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 이를 소홀히 하면 거절의 정당성을 다투기 어려워집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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