아파트 관리

아파트가 상가 손님 차를 정문으로만 들이면 상가 주인이 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

손님 차가 정문으로라도 들어와 주차할 수 있다면 출입 경로 제한만으로 상가 구분소유자의 대지사용권 침해라고 보기 어렵습니다. 미등록 차량의 후문 출입 제한을 다룬 2021가합24985 판결로 판단 기준과 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 손님 차가 정문으로라도 들어와 주차할 수 있다면 출입 경로 제한만으로 대지사용권 침해라고 보기 어렵습니다. 법원은 출입 통제의 필요성, 통제 방법, 상가 쪽 불편의 정도를 함께 따져 수인한도를 넘는지 봅니다. 불편하다는 이유만으로 바로 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1,400세대 아파트 단지 안 상가에서 학원을 운영하는 구분소유자입니다. 상가는 후문 바로 옆인데, 2026. 3. 입주자대표회의가 후문 차단기를 무인으로 바꾸면서 등록되지 않은 차는 정문으로 돌아가라는 안내문을 붙였습니다. 학부모 차량이 후문 앞에서 후진해 돌아가는 일이 잦아지자 A씨는 수강생이 줄었다고 느낍니다. 학원 차량 등록은 1대만 허용되고, 관리사무소는 상가 차량의 야간 주차도 단속하겠다는 결의문을 게시판에 붙였습니다. A씨는 2026. 9. 입주자대표회의를 상대로 후문 출입을 막지 말라는 소송을 낼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 주인도 아파트 주차장을 쓸 권리가 있나요?

네, 단지 대지에 공유지분을 대지권으로 가진 상가 구분소유자도 공용부분인 주차장을 용도에 따라 쓸 수 있습니다. 집합건물법은 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 각 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있다고 정합니다. 상가 임차인도 구분소유자의 권리를 바탕으로 주차장을 이용합니다.

다만 그 권리가 출입 통제를 전혀 받지 않는다는 뜻은 아닙니다. 대법원은 단지 관리단체의 외부차량 통제가 대지사용권 침해인지를 상가와 주차장의 위치, 출입 통제 방법, 주변 지리, 양쪽의 이해득실을 참작해 사회통념에 따라 판단한다고 했습니다. 그 사건에서도 차단기 설치 자체는 수인한도를 넘지 않는다고 보았습니다. 상가 주차 대수를 몇 칸으로 묶는 문제는 「아파트 단지 상가 주인인데 입주자회의가 주차를 2칸만 쓰라고 해도 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

법원은 후문 출입 제한을 어떻게 판단했나요?

서울북부지방법원 2024. 5. 30. 선고 2021가합24985 판결(확정)은 상가 구분소유자와 임차인들의 방해금지 청구를 기각했습니다. 그 단지는 등록 차량은 정문과 후문을 모두 쓰고, 미등록 방문 차량은 정문 경비원이 방문 목적을 확인해 방문증을 주는 방식이었습니다. 후문은 무인이어서 신원 확인 수단이 인터폰뿐이었습니다.

법원은 인터폰만 듣고 차단기를 열면 주차장을 사실상 공중에 개방하는 결과가 된다고 보았습니다. 아파트 세대 방문 차량도 똑같이 정문만 쓰게 한 점, 후진 사고나 매출 감소를 뒷받침할 증거가 없는 점도 들었습니다. 핵심 이유는 “이 사건 상가의 방문객이 이 사건 주차장을 사용하는 것 자체가 금지되는 것이 아니라 정문을 통해서 이 사건 단지 내부로 진입한 뒤 이 사건 주차장을 사용할 수 있다.”는 것입니다. 후문에 경비원을 두라는 요구는 방해금지를 넘는 적극적 의무라 고려 대상이 아니라고 했습니다.

등록 차량 대수 제한도 같은 결론이었습니다. 단지 전체가 1,595세대인데 주차면은 1,166대여서 세대당 대수를 조절할 필요가 있었고, 여러 호실을 쓰는 상가 원고들은 실제로 2대에서 10대까지 등록해 쓰고 있었습니다. 법원은 점포당 1대 원칙만으로 주차장 사용을 방해했다고 볼 수 없다고 했습니다.

결의만 있고 실제 단속이 없으면 다툴 수 있나요?

결의만으로는 다투기 어렵습니다. 같은 판결은 상가 차량의 야간 주차와 장기 주차를 통제하겠다는 입주자대표회의 결의에 대해, 그 무효확인 청구를 확인의 이익이 없다며 각하했습니다. 결의는 내부 행동 방침이어서 상가 쪽 공유지분권에 직접 영향을 주지 않는다는 이유입니다.

방해예방 청구도 같은 결론이었습니다. 법원은 결의에 주간·야간 구분 기준이나 장기 주차 기준이 없고, 결의 뒤 약 3년 동안 실제 제한이 있었다는 증거가 없다고 보았습니다. 경고장이 붙은 일이 있었어도 그것만으로 주차장 사용 방해로 인정하지 않았습니다. 결국 상가 쪽은 실제로 차량 진입을 거부당하거나 출차를 강요받은 구체적 사실을 쌓아야 합니다. 상가 부설주차장을 외부에 막는 행정 제재 문제는 「상가 부설주차장에 외부 차량을 막으면 과태료를 받나요?」에서 다루었습니다.

상가 주차 출입 분쟁 대응 순서

• 현재 통제 방식 확인 - 등록 차량과 방문 차량이 어느 출입구를 어떻게 쓰는지, 아파트 방문객과 차이가 있는지 정리합니다.
• 실제 방해 기록 - 진입 거부, 출차 요구, 경고장 부착을 날짜별 사진과 진술로 남깁니다.
• 영업 피해 자료 - 통제 전후 매출, 예약 취소, 고객 민원을 같은 기간으로 비교합니다.
• 입주자대표회의와 협의 - 상가 전용 방문증, 사전 등록, 시간대별 후문 개방 같은 대안을 서면으로 제안합니다.
• 소송 여부 판단 - 대안이 거부되고 피해 자료가 모이면 방해금지나 손해배상 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 방문 차량이 실제로 진입할 수 있는지와 영업 피해를 보여 주는 자료에 따라 방해금지 청구의 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 공용부분 사용과 주차장 분쟁의 협의, 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 임차인도 아파트 입주자대표회의를 상대로 소송할 수 있나요?
  임차인도 구분소유자의 권리를 바탕으로 주차장을 쓰므로 방해를 받으면 다툴 여지가 있습니다. 다만 소유자와 함께 청구하는 편이 권리 근거를 설명하기 쉽고, 실제 방해 사실을 증명해야 하는 점은 같습니다.
• 아파트 정문에서 방문증을 받게 하는 것도 대지사용권 침해인가요?
  그것만으로는 침해로 보기 어렵습니다. 대법원은 차단기와 방문 확인 절차가 형식적이고 실제로 출입을 막지 않는다면 상가 구분소유자의 수인한도를 넘지 않는다고 보았습니다.
• 상가 점포당 등록 차량을 1대로 제한하는 것은 괜찮나요?
  주차면이 세대수보다 크게 부족하고 아파트 세대도 비슷한 제한을 받는다면 바로 위법이라고 보기 어렵습니다. 여러 호실을 쓰는 점포가 실제로 추가 등록을 거부당했는지가 중요합니다.
• 입주자대표회의 결의 무효확인 소송을 따로 낼 수 있나요?
  결의가 내부 방침에 그치면 확인의 이익이 없다며 각하될 수 있습니다. 실제 방해 행위의 금지나 손해배상을 직접 구하는 편이 분쟁 해결에 맞는 경우가 많습니다.
• 후문을 막아 매출이 줄었다면 손해배상을 받을 수 있나요?
  출입 통제가 수인한도를 넘는 위법한 침해이고 매출 감소와 인과관계가 증명되어야 합니다. 통제 전후 같은 기간의 매출 자료와 다른 원인이 없다는 사정을 함께 준비해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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