분양·청약

지역주택조합에서 제명되면 낸 계약금을 전부 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분담금 미납으로 제명됐다면 합의해지가 아니어서 가입계약과 규약이 정한 공제 뒤 금액만 돌려받는 것이 원칙입니다. 대법원 2022다228575 판결로 다른 계좌로 보낸 계약금이 인정되지 않은 이유와 제명 통보 뒤 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 분담금 미납을 이유로 제명됐다면 합의해지로 보기 어려워 계약에서 정한 공제 뒤 금액만 돌려받는 것이 원칙입니다. 대법원은 조합이 제명을 주장하며 조합원 지위를 부정한다는 사정만으로 서로 뜻이 맞아 계약이 풀렸다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 제명 통보를 받았다고 해서 곧바로 전액 반환 소송부터 낼 필요는 없고, 먼저 규약과 가입계약서의 환급 조항을 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 다른 조합원이 쓰던 자리를 넘겨받는 방식으로 지역주택조합에 가입했습니다. 계약금 4,000만 원 가운데 500만 원은 신탁회사 계좌에 넣었지만, 3,500만 원은 업무대행사 직원이 알려 준 대로 전 조합원 계좌로 보냈습니다. 2026. 4. 조합은 계약금을 완납하지 않았다며 제명 통보를 보냈습니다. A씨는 조합이 먼저 내보낸 것이니 낸 돈 전부를 돌려받을 수 있는지, 다른 계좌로 보낸 돈도 계약금으로 쳐 주는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

원고는 2017. 2. 28. 전 조합원이 계약했던 세대를 공급받기로 가입계약을 맺었습니다. 계약상 1·2차 계약금은 합계 3,600만 원이었는데, 원고는 신탁회사 지정 계좌에 400만 원, 전 조합원 계좌에 3,600만 원을 보냈습니다. 조합은 2019. 7. 10. 계약금 미납을 이유로 제명을 통보했고, 같은 날 전 조합장이 원고 이름으로 3,600만 원을 지정 계좌에 넣었습니다.

원심은 양쪽 뜻이 맞아 계약이 풀렸다고 보고 4,000만 원 전액 반환을 명했습니다. 대법원은 규약이 임의 탈퇴를 막고 있으므로 “원고는 주택법령 및 이를 근거로 제정된 조합규약에 정해진 조합탈퇴 사유에 해당하지 않는 한 임의 탈퇴를 주장할 수 없다.”라고 보았습니다. 합의해지 주장도 같고, 조합은 제명만 주장했을 뿐 탈퇴에 동의한 것이 아니라며 원심을 파기환송했습니다. 이때 돌려줄 금액은 가입계약에서 정한 방법으로 계산된다고 덧붙였습니다.

다른 계좌로 보낸 계약금은 왜 인정되지 않았나요?

가입계약이 신탁회사 명의 계좌에 본인 실명으로 넣도록 정했다면, 조합은 그 계좌로 내라고 요구할 수 있을 뿐 직접 받을 권한이 없습니다. 그래서 다른 계좌로 보낸 돈은 조합에 낸 분담금으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 전 조합원 계좌로 보낸 3,600만 원이 그렇게 평가됐습니다. 같은 약정이 있으면 조합의 채권자가 분담금채권을 압류해 추심하러 와도 조합원은 신탁회사 계좌로만 내겠다며 직접 지급을 거절할 수 있다는 판결도 있습니다.

제명 통보 당일 전 조합장이 원고 이름으로 넣은 돈도 원고가 낸 돈으로 보지 않았습니다. 전 조합장은 도의적 책임 때문에 넣었다고 증언했고, 대법원은 원고와 무관한 입금으로 보았습니다. 다른 계좌로 보낸 돈은 조합이 아니라 그 돈을 받은 사람이나 송금을 안내한 사람을 상대로 따로 따져야 할 수 있습니다. 송금을 안내받은 문자와 녹음 파일은 지워지기 전에 보관해 두십시오.

제명과 합의해지는 돌려받는 돈이 어떻게 다른가요?

조합원 귀책사유로 해지되면 가입계약과 규약이 정한 방식으로 환급금을 계산합니다. 이 사건 계약은 제명 시 계약금과 업무대행료 등을 빼고 나머지만 돌려주도록 정했습니다. 원심처럼 합의해지로 보면 공제 조항이 적용되지 않아 원금 전액 반환이 될 수 있었지만, 대법원은 그 전제를 받아들이지 않았습니다. 업무추진비나 이미 집행된 비용이 공제 대상인지도 계약서 문언으로 정해집니다.

현행 주택법도 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 시행령은 제명·탈퇴에 따른 환급금 산정방식을 규약에 반드시 적게 합니다. 그래서 이 판결의 기준은 지금도 그대로 쓰인다고 볼 수 있습니다. 제명을 다툰다면 통보서의 미납 항목이 실제 미납과 맞는지, 규약이 정한 제명 절차를 거쳤는지부터 봅니다. 공제 금액이 지나치게 크면 다툴 길이 있으며, 「지역주택조합 총회가 정한 탈퇴 공제금 20%, 법원이 줄여 줄 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지역주택조합 제명 통보 대응 순서

• 제명 사유 확인 - 통보서에 적힌 미납 항목과 금액, 근거 규약 조항을 확인합니다.
• 입금 내역 정리 - 지정 계좌 입금분과 다른 계좌 송금분을 나누고 이체 확인증을 모읍니다.
• 환급 조항 대조 - 가입계약서와 규약의 제명 시 공제 항목과 지급 시기를 맞춰 봅니다.
• 다른 계좌 송금분 대응 - 돈을 받은 사람과 송금을 안내한 업무대행사 등에 반환 청구를 검토합니다.
• 소송 방향 결정 - 제명 절차 하자, 공제 조항 효력, 미납 여부를 다툴지 정한 뒤 청구 취지를 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입금한 계좌와 규약의 탈퇴·제명 조항, 가입계약서의 공제 약정에 따라 돌려받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 탈퇴·제명에 따른 분담금 반환 청구와 조합 상대 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지역주택조합은 마음대로 탈퇴할 수 있나요?
  조합규약이 정한 탈퇴 사유와 절차를 따라야 합니다. 주택법은 조합원이 규약에 따라 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있게 하지만, 규약이 임의 탈퇴를 막고 있으면 일방적 탈퇴나 합의해지를 주장하기 어렵습니다.
• 업무대행사 직원 계좌로 보낸 분담금은 어떻게 돌려받나요?
  조합에 낸 분담금으로 인정받기 어려우므로 돈을 받은 사람에게 부당이득 반환을, 송금을 안내한 업무대행사에 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다. 송금 안내 문자나 녹음이 중요한 증거가 됩니다.
• 제명된 조합원도 환급을 청구할 수 있나요?
  네, 청구할 수 있습니다. 주택법은 제명된 조합원을 포함한 탈퇴 조합원이 조합규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 금액은 규약과 가입계약의 산정방식에 따릅니다.
• 조합규약에 환급금 계산 방법이 없으면 어떻게 되나요?
  시행령은 제명·탈퇴에 따른 환급금 산정방식과 지급시기, 절차를 조합규약에 반드시 넣도록 합니다. 규약이나 가입계약에 정함이 없거나 불분명하면 그 해석을 다투어 볼 수 있습니다.
• 제명 통보를 받은 뒤 미납금을 내면 제명이 취소되나요?
  규약과 가입계약의 해지·제명 조항에 따라 다릅니다. 통보 뒤 납부한 경우 조합이 받아들이는지 서면으로 확인해야 하고, 제3자가 대신 넣은 돈은 본인 납부로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 업무대행료도 공제 대상인가요?
  가입계약이나 규약이 제명 시 업무대행료를 빼고 돌려준다고 정했다면 공제 대상이 될 수 있습니다. 이 사건 계약도 계약금과 업무대행료 등을 제외한 금액만 환불하도록 정했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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