재개발·재건축

재개발 구역 안 도로가 다른 지자체 땅이어도 조합에 무상양도되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 새 정비기반시설이 귀속되는 지방자치단체와 폐지 도로의 소유 지방자치단체가 달라도 무상양도를 구할 수 있습니다. 대법원 2023다256539 판결의 판단과 설치비용 범위, 매입 요구를 받았을 때의 대응 순서를 정리했습니다.

네, 새 정비기반시설이 귀속되는 지방자치단체와 폐지되는 도로의 소유 지방자치단체가 달라도 무상양도를 구할 수 있습니다. 대법원은 법 조항이 폐지되는 시설의 소유자를 구별하지 않는다고 보았습니다. 다른 지방자치단체 땅이라는 이유로 조합이 그 도로를 따로 사들일 필요는 없습니다. 다만 양도 범위는 새로 설치한 시설의 설치비용에 상당하는 범위로 한정됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 재개발조합의 사무장입니다. 조합은 사업구역 안에 새 도로와 공원을 만들어 2026. 2. 시에 넘기기로 했고, 그 설치비용은 약 120억 원입니다. 그런데 구역 안에 있다가 폐지되는 기존 도로 일부가 시가 아닌 도의 소유였습니다. 도는 새 시설을 받는 쪽이 시이므로 도 땅은 무상양도 대상이 아니라며 약 15억 원에 매입하라고 했습니다. 조합 이사회에서는 사업 일정을 생각해 일단 매입하자는 의견도 나왔습니다. B씨는 조합이 이 도로를 돈을 주고 사야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정비기반시설 무상귀속과 무상양도는 어떤 제도인가요?

조합이 새로 만든 도로·공원 같은 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가나 지방자치단체에 무상으로 넘어갑니다. 대신 사업으로 용도가 폐지되는 국가나 지방자치단체 소유 정비기반시설은 조합이 새로 설치한 시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다.

조합이 공공시설을 만들어 넘기는 부담과, 없어지는 공공시설 부지를 받는 이익을 맞추려는 제도입니다. 무상양도 대상인 부지를 조합이 돈을 주고 사들이는 계약을 맺으면, 그 대금의 반환을 두고 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 귀속과 양도는 준공인가 후 관리청에 준공인가통지를 한 때에 이루어진 것으로 봅니다. 또 정비사업 시행 기간 동안 용도가 폐지되는 국공유 정비기반시설의 대부료는 면제됩니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

사안에서 재개발조합이 새로 설치할 정비기반시설은 안양시에 귀속될 예정이었습니다. 그런데 용도가 폐지되는 도로 부분은 경기도 소유였습니다. 조합이 경기도를 상대로 부당이득반환을 청구했고, 원심은 이 도로 부분도 조합에 무상으로 양도되어야 한다고 판단했습니다.

경기도는 새 시설을 받는 주체와 폐지 시설의 소유자가 달라 무상양도 대상이 아니라고 다퉜지만, 대법원은 상고를 기각했습니다. 조항이 무상양도의 전제조건으로 폐지 시설의 소유명의자를 구별하지 않는다는 이유입니다. 종전에도 폐지 시설의 소유자가 인가청이 아니라도 무방하다는 판례가 있었습니다. 대법원은 같은 이유로 “사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설이 귀속되는 국가 또는 지방자치단체와 용도가 폐지되어 사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설의 소유자인 국가 또는 지방자치단체가 동일하여야 하는 것은 아니다.”라고 판단했습니다.

판결은 2017. 2. 8. 전부개정 전 법률 제65조 제2항에 관한 것입니다. 현행 제97조 제2항도 귀속 대상과 양도 대상을 같은 구조로 정하고 있어, 현행 법령에서도 같은 판단이 적용될 여지가 큽니다.

무상양도받을 수 있는 범위는 어떻게 정하나요?

조합이 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위까지입니다. 폐지되는 시설이 여러 지방자치단체나 국가 소유로 나뉘어 있어도 소유자별로 따로 맞추는 구조가 아닙니다. 새 시설 설치비용 전체를 기준으로 폐지 시설 전체를 견주게 됩니다.

현행법은 정비기반시설에 해당하는 도로도 정해 두었습니다. 도시·군관리계획으로 결정되어 설치된 도로, 도로법상 도로관리청이 관리하는 도로, 다른 법률에 따라 설치된 국공유 도로, 일반인의 교통에 제공되는 공유재산 부지가 여기에 해당합니다. 마지막 유형은 2017년 전부개정 법 시행 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 경우부터 적용됩니다. 그 전에 사업시행인가를 신청한 조합이라면 사실상 도로로만 쓰이던 부지는 무상양도 대상에 포함되지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 그래서 같은 도로 부지라도 인가 신청 시기에 따라 매입 대상이 될 수 있습니다. 사업구역 안 국유지 사용료 문제는 「재개발조합이 사업시행인가 뒤 쓴 국유지에도 변상금을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

정비기반시설 무상양도 대응 순서

• 소유자 조사 - 폐지될 도로·공원 부지의 등기와 관리청을 필지별로 확인합니다.
• 설치비용 정리 - 새로 설치할 정비기반시설의 설치비용 산정 근거를 모읍니다.
• 범위 대조 - 폐지 시설 전체 평가액이 설치비용 범위 안인지 계산합니다.
• 매입 요구 대응 - 다른 지방자치단체가 매입을 요구하면 판결 법리를 들어 서면으로 이의를 남깁니다.
• 반환 청구 검토 - 이미 대금을 냈다면 매매계약서와 납부 내역, 인가 신청 시기를 정리해 부당이득반환청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 폐지되는 시설이 정비기반시설에 해당하는지와 새 시설 설치비용 규모, 사업시행계획인가 신청 시기에 따라 무상양도 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업조합의 국공유지 무상양도와 부당이득반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 폐지되는 도로가 국가 소유여도 같은가요?
  조항은 국가 또는 지방자치단체 소유 정비기반시설을 함께 정하고 있어 같은 구조로 볼 수 있습니다. 새 시설을 받는 주체와 소유자가 같아야 한다는 요건은 조문에 없습니다.
• 폐지 시설 평가액이 새 시설 설치비용보다 크면 어떻게 되나요?
  무상양도는 설치비용에 상당하는 범위에서만 이루어집니다. 그 범위를 넘는 부분은 무상양도 대상이 아니므로 매입 등 다른 방법을 협의해야 합니다.
• 무상양도는 언제 소유권이 넘어오나요?
  정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 사업시행자에게 양도된 것으로 봅니다. 그 전까지는 소유권 이전 시점을 따로 정하지 않습니다.
• 사업 기간 중 폐지될 국공유 도로를 쓰면 사용료를 내야 하나요?
  용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유 정비기반시설은 정비사업 시행 기간 동안 대부료가 면제됩니다. 폐지 대상인지부터 확인해야 합니다.
• 현황 도로로만 쓰이던 공유지도 무상양도 대상인가요?
  일반인의 교통을 위하여 제공되는 공유재산 부지는 정비기반시설인 도로에 포함됩니다. 다만 이 규정은 2017년 전부개정 법 시행 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 경우부터 적용됩니다.

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