공유·경계

공유물분할로 남의 땅이 된 부분, 계속 쓰면 시효취득되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공유물분할 판결로 다른 공유자 단독 소유가 된 부분은 계속 점유해도 원칙적으로 타주점유가 되어 시효취득이 어렵습니다. 대법원 2024다229053 판결의 사실관계와 판단, 분할 전 20년이 지난 경우, 소송 대응 순서를 정리했습니다.

원칙적으로 어렵습니다. 분할로 그 부분이 다른 공유자 단독 소유가 되면 그 뒤의 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봅니다. 대법원은 이 법리로 시효취득을 인정한 원심을 파기했습니다. 다만 분할 전 공유 시절의 점유까지 모두 타주점유가 되는 것은 아니므로, 사실관계를 보기 전에 미리 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1995년 단독주택을 지으면서 옆 잡종지 지분도 조금 사 두고, 집에 붙은 마당 부분을 담장 안에 넣어 써 왔습니다. 2010년 다른 공유자가 낸 공유물분할 소송에서 그 마당이 들어간 필지는 B씨 단독 소유로 정해졌고, 판결이 확정되었습니다. A씨는 그 뒤에도 마당을 그대로 썼는데, 2026. 3. 9. B씨가 마당 땅을 비워 달라는 소송을 냈습니다. A씨는 30년 넘게 써 온 땅이고 담장도 처음 그대로이니, 점유취득시효를 주장해 소유권을 넘겨받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

피고는 1994년 대지를 사서 집을 짓고, 옆 잡종지 889.5㎡ 중 889.5분의 37.53 지분도 사서 등기했습니다. 그 무렵부터 집에 붙은 17.3㎡를 점유해 왔습니다. 다른 공유자가 낸 공유물분할 소송에서 2008. 9. 8. 그 부분이 들어간 필지를 원고 단독 소유로 하는 판결이 확정되었습니다. 원고가 인도를 구하자 피고는 2014. 9. 22. 시효가 완성되었다며 반소를 냈고, 1심과 원심은 피고 손을 들었습니다.

대법원은 공유자들이 각자 쓰는 부분을 구분소유한다고 믿고 지분등기를 받았다면 그 점유는 타주점유가 아니라고 하면서도, “그러나 이러한 경우라도 공유물분할 절차 등을 통해 공유관계가 해소되어 그 점유 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 종전 공유자가 위 점유 부분을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유라고 봄이 타당하다.”라고 판단했습니다. 피고가 직접 당사자로 수행한 분할소송에서 판결이 확정된 때 점유가 타주점유로 바뀌었다고 볼 여지가 크다며 사건을 수원지방법원에 돌려보냈습니다.

남의 땅인 줄 나중에 알았을 뿐이라는 주장은 왜 안 통했나요?

원심은 소유의 의사는 점유를 시작할 때 있으면 되고, 나중에 남의 땅인 줄 알았다는 사정만으로 타주점유가 되지 않는다고 보았습니다. 분할 전후로 점유 모습도 달라지지 않았다고 했습니다. 이 일반론 자체는 지금도 유효합니다.

대법원이 문제 삼은 것은 인식이 아니라 권원입니다. 지분을 사서 일정 부분을 쓰던 공유자의 점유는 공유관계를 근거로 합니다. 분할판결로 공유관계가 끝나고 그 부분이 남의 단독 소유가 되면 점유의 근거가 사라집니다. 더구나 자신이 당사자로 참여한 소송에서 그렇게 정해졌다면, 소유자처럼 배타적으로 지배할 의사를 인정하기 어렵다는 것입니다. 자주점유 추정이 깨지는 다른 유형은 「점유취득시효에서 자주점유 추정이 깨지는 경우는 어떤 때인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

분할 전에 이미 20년이 지났다면 결론이 다른가요?

다를 수 있습니다. 이번 판결은 1994년 시작한 점유가 20년을 채우기 전인 2008년에 분할판결이 확정된 사안입니다. 분할 확정 전에 이미 20년이 지났다면, 그 시점에 시효가 완성되었다고 다툴 여지가 있습니다.

다만 점유취득시효는 20년이 지났다고 바로 소유권을 얻는 것이 아니라 등기를 해야 취득합니다. 시효 완성 뒤 등기 전에 분할로 소유관계가 바뀌었다면 누구를 상대로 청구할 수 있는지가 따로 문제됩니다. 반대로 분할 전 기간이 20년에 못 미치면, 분할 확정 이후 기간은 더해지지 않는다고 보는 것이 이번 판결의 취지입니다.

분할로 땅을 받은 쪽은 무엇을 청구할 수 있나요?

단독 소유자가 된 쪽은 점유자에게 그 부분의 인도를 구할 수 있고, 담장이나 시설물이 있으면 철거도 함께 청구합니다. 점유자가 시효취득을 반소로 주장하면, 분할판결 확정일을 들어 그 뒤 점유는 타주점유라고 다투게 됩니다.

인도와 별도로 점유 기간의 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 금액은 보통 감정한 임료를 기준으로 정합니다. 다만 상대가 오래 써 온 주택 마당이라면 소송보다 그 부분을 시가로 넘기거나 다른 땅과 교환하는 쪽이 서로 비용을 줄이는 경우도 많습니다.

분할 뒤 점유 땅 분쟁 대응 순서

• 분할 판결 확인 - 판결 확정일과 점유 부분이 누구 몫으로 정해졌는지 판결문과 도면으로 확인합니다.
• 점유 기간 계산 - 점유 시작일부터 분할 확정일까지 20년이 찼는지 날짜로 계산합니다.
• 점유 경위 자료 수집 - 지분 매수 계약서, 측량도, 담장 설치 시기 등 위치를 정해 산 근거를 모읍니다.
• 소송 외 해결 검토 - 그 부분의 매수, 사용료 합의, 다른 땅과의 교환을 함께 따져 봅니다.
• 소송 대응 - 인도 소장을 받았다면 송달일부터 30일 안에 답변서를 내고 반소 여부를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 시작한 날과 분할판결 확정일, 지분을 살 때 위치를 정했는지에 따라 시효취득 가능 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 공유물분할, 토지인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할 소송에서 졌는데 쓰던 땅을 바로 비워 줘야 하나요?
  판결로 그 부분이 다른 공유자 단독 소유가 되면 그 소유자는 인도를 구할 수 있습니다. 다만 분할 전 이미 20년 점유가 끝났는지, 협의로 매수할 수 있는지 먼저 따져 볼 수 있습니다.
• 분할판결 뒤 점유 모습이 그대로였으면 자주점유 아닌가요?
  점유 모습이 같아도 권원이 바뀌었다는 것이 대법원 판단입니다. 공유관계가 끝나고 그 부분이 남의 단독 소유가 되면 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봅니다.
• 지분만 사서 일부를 쓰던 공유자도 자주점유가 될 수 있나요?
  구분소유한다고 믿고 쓰는 부분 면적에 맞는 지분을 등기받았다면 타주점유가 아니라고 봅니다. 공유자 한 명이 전부를 쓰는 경우는 다른 공유자 지분 범위에서 원칙적으로 타주점유입니다.
• 점유취득시효는 20년이 지나면 바로 내 땅이 되나요?
  아닙니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 시효가 완성되면 소유자에게 이전등기를 청구하는 권리가 생깁니다.
• 분할로 땅을 받은 쪽은 사용료도 받을 수 있나요?
  점유할 권원이 없는 사람이 남의 땅을 쓰면 그 사용이익을 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 금액과 기간은 감정과 점유 면적에 따라 정해집니다.
• 인도 소장을 받았는데 언제까지 답해야 하나요?
  다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다. 시효취득을 주장해 등기를 받으려면 반소를 함께 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 점유취득시효에서 자주점유 추정이 깨지는 경우는 어떤 때인가요?
• 점유취득시효로 땅 소유권을 얻으려면 어떤 요건과 절차가 필요한가요?
• 구분소유적 공유 토지 중 한 사람 몫을 20년 점유했으면 공유자 모두에게 청구해야 하나요?
• 점유취득시효 소송에서 자주점유는 누가 증명해야 하나요?
• 공유물분할에서 반대하는 나머지 공유자들을 계속 공유로 묶어 둘 수 있나요?
• 점유취득시효가 완성되면 땅 주인은 점유자에게 등기를 넘겨줘야 하나요?

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