분양·청약

85㎡ 넘는 공공임대 분양전환, 감정평가에 이의신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

전용면적 85㎡를 넘는 공공건설임대주택은 구청장의 감정평가법인 선정과 임차인 이의신청 절차가 적용되지 않고, 분양전환가격도 사업자가 자율적으로 정할 수 있습니다. 대법원 2024다230251 판결로 그 이유와 현행법에서의 의미, 계약 기한을 정리했습니다.

아니요, 전용면적 85㎡를 넘는 공공건설임대주택은 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 고르고 임차인이 이의신청하는 절차가 적용되지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 분양전환가격도 공공주택사업자가 자율적으로 정할 수 있다고 보았습니다. 다만 우선 분양전환을 받을 권리 자체는 85㎡ 초과 주택 임차인에게도 있습니다. 감정평가 절차 위반만을 이유로 소유권이전등기 소송부터 낼 일은 아닙니다. 반대로 85㎡ 이하 주택이라면 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 안에 이의신청할 수 있으니, 계약서의 전용면적부터 확인하십시오.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2016. 3. 한 공공주택사업자가 공급한 전용면적 101㎡ 10년 공공임대 아파트에 입주했습니다. 2026. 4. 사업자는 자체 의뢰한 감정평가를 바탕으로 분양전환가격을 7억 9,000만 원으로 통보했습니다. 임차인대표회의는 구청장이 감정평가법인을 선정해야 하고 재평가를 요구할 수 있다며 이의를 냈지만 사업자는 받아들이지 않았습니다. C씨는 2026. 9. 이 가격이 위법한지, 소송으로 낮은 가격에 등기를 받을 수 있는지, 계약 기한은 언제까지인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 85㎡ 초과 주택의 분양전환 절차를 어떻게 판단했나요?

감정평가법인 선정과 이의절차 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 사안의 원고들은 한국토지주택공사가 공급한 85㎡ 초과 공공건설임대주택의 임차인들로, 감정평가 절차가 법령과 다르다며 소유권이전등기를 청구했습니다. 원심은 청구를 받아들이지 않았고, 대법원은 상고를 모두 기각했습니다.

대법원은 문언과 체계, 위임의 포괄성, 규정 경과, 임대의무기간 전 분양전환과의 균형을 종합해 “전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택은 구「공공주택 특별법」및 구「공공주택 특별법 시행령」이 정한 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관한 규율에서 제외되어 그 분양전환가격을 공공주택사업자가 자율적으로 정할 수 있고”라고 판단했습니다. 그래서 감정평가법인 선정과 이의절차에 관한 구법 제50조의3 제3항과 구 시행령 제56조 제1항부터 제6항까지도 적용되지 않는다고 했습니다.

85㎡ 초과 주택만 다르게 보는 이유는 무엇인가요?

처음부터 가격 산정 자율화를 전제로 도입된 주택이기 때문입니다. 공공건설임대주택은 원래 85㎡ 이하로만 건설되었고, 2005. 9. 16. 개정된 구 임대주택법 시행령이 85㎡ 초과 주택을 들여오면서 분양전환가격 산정기준 위임 대상에서 이를 뺐습니다. 대법원은 개정이유에 「공공기관이 공급하는 중ㆍ대형임대주택의 분양전환가격 산정기준의 자율화」가 있었다는 점을 들었습니다.

또 시행령 제56조 제7항은 괄호로 85㎡ 초과 주택을 빼고 나머지 주택의 산정 기준만 국토교통부령에 맡깁니다. 임대의무기간 전에 분양전환하는 85㎡ 초과 주택도 사업자가 가격을 정할 수 있는데, 기간이 지난 뒤에만 엄격한 절차를 요구하면 균형이 맞지 않는다는 것입니다. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결도 같은 취지입니다.

현행법에서도 같은 결론인가요?

같은 결론이 유지될 가능성이 크다고 볼 수 있습니다. 현행법은 감정평가 규정을 제50조의3 제5항으로 옮겼을 뿐 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하고 임차인 과반수 동의를 받은 임차인이 이의신청하는 구조는 같습니다. 현행 시행령 제56조 제7항도 85㎡ 초과 주택을 괄호로 제외하는 문언을 그대로 두고 있습니다. 그래서 현행 제5항의 감정평가·재평가 절차 역시 85㎡ 초과 주택에는 적용되지 않는다는 주장이 나올 수 있습니다.

다만 현행 조문 아래에서 이 쟁점을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 85㎡ 초과 주택이라도 우선 분양전환 자격은 법에 정해져 있으므로, 분양전환 거부나 자격 판단은 따로 다툴 수 있습니다. 분양전환을 거절한 경우의 거주 문제는 「공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

85㎡ 초과 공공임대 분양전환 대응 순서

• 전용면적 확인 - 임대차계약서와 건축물대장으로 85㎡ 초과 여부를 확인합니다.
• 통보일 기록 - 우선 분양전환 통보를 받은 날과 6개월·12개월 계약 기한을 계산합니다.
• 가격 근거 요청 - 사업자에게 감정평가서와 가격 산정 근거를 요청합니다.
• 입주자모집공고 대조 - 모집공고와 임대차계약서에 가격 산정 방법이 적혀 있었는지 봅니다.
• 계약 여부 결정 - 기한 안에 계약할지, 이의를 남기고 계약할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택의 전용면적과 입주자모집공고·임대차계약서에 정한 분양전환가격 산정 방법에 따라 다툴 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환가격·자격 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 85㎡ 이하 공공임대는 감정평가에 이의신청할 수 있나요?
  네, 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 안에 이의신청할 수 있습니다. 법령 위반이나 부당한 평가가 사유이고, 임차인 과반수 동의를 받은 임차인 또는 임차인대표회의가 신청하며 재평가 비용은 신청한 쪽이 부담합니다.
• 85㎡ 초과 주택 임차인도 우선 분양전환을 받을 수 있나요?
  네, 분양전환 당시 거주하는 주택이 85㎡를 초과하면 우선 분양전환 대상자에 해당합니다. 무주택 요건을 따지는 다른 유형과 달리 면적 기준으로 자격이 정해져 있습니다.
• 우선 분양전환 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  통보 후 6개월(10년 임대는 12개월) 안에 계약하지 않으면 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다. 가격을 다투더라도 기한 관리는 따로 해야 합니다.
• 85㎡ 이하 주택은 감정평가법인을 누가 고르나요?
  시장·군수 또는 구청장이 공공주택사업자 비용으로 감정평가법인 두 곳에 의뢰합니다. 사업자나 임차인이 선정을 요청한 날을 기준으로 평가하고, 의뢰받은 날부터 20일 안에 완료해야 합니다.
• 사업자가 정한 가격을 다툴 방법은 전혀 없나요?
  법령상 산정 절차 위반만으로 다투기는 어렵습니다. 다만 입주자모집공고나 임대차계약서에 가격 산정 방법을 약정했다면 그 약정 위반을 따져 볼 여지가 있습니다. 문서마다 문언을 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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