등기·명의신탁

전 주인이 면책받은 분양잔금 때문에 대지지분 등기를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원래 수분양자가 개인회생·파산으로 분양잔금을 면책받았더라도 시행사나 신탁회사는 잔금을 받을 때까지 대지지분 이전등기를 거절할 수 있습니다. 대법원 2024다304077 판결로 면책의 의미, 소멸시효가 지난 경우의 차이, 경매 매수인의 대응 순서를 정리했습니다.

네, 원래 수분양자가 개인회생이나 파산으로 분양잔금을 면책받았더라도 시행사나 신탁회사는 그 잔금을 받을 때까지 대지지분 이전등기를 거절할 수 있습니다. 면책은 채무를 없애는 것이 아니라 강제로 받아 낼 수 없게 할 뿐이라는 것이 대법원 판단입니다. 다만 잔금채권의 소멸시효가 완성됐다면 사정이 달라집니다. 면책결정문만 들고 곧바로 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 대지권 등기가 되지 않은 아파트 한 채를 임의경매로 낙찰받아 전유부분 소유권이전등기만 마쳤습니다. 대지는 분양 당시부터 신탁회사 명의였고, A씨는 신탁회사에 대지지분을 넘겨 달라고 요구했습니다. 신탁회사는 원래 수분양자가 분양잔금 4,000만 원을 내지 않았으니 그 돈이 들어와야 등기해 주겠다고 답했습니다. 그런데 그 수분양자는 2022. 11. 개인회생 면책결정을 받은 사람이었습니다. A씨는 2026. 10. 면책된 빚을 이유로 등기를 막을 수 있는지, 결국 자신이 잔금을 대신 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 면책된 분양잔금으로 동시이행항변을 할 수 있다고 보았나요?

할 수 있다고 보았습니다. 사안에서 시행사와 신탁회사는 아파트를 분양하면서 전유부분 등기만 넘겼고, 대지권 등기는 하지 않았습니다. 원고들은 경매로 전유부분을 산 사람들로, 대지 소유자인 신탁회사들에 대지지분 이전등기를 청구했습니다. 신탁회사들은 원래 수분양자들의 분양잔금채권으로 동시이행항변을 했고, 일부 수분양자는 개인회생이나 파산으로 그 잔금채무를 면책받은 상태였습니다.

대법원은 도산절차가 개시되어도 동시이행항변권의 담보적 기능은 유지된다고 보았습니다. 그리고 상대방의 채무가 면책되었더라도 당사자 일방은 “면책결정을 받은 상대방이 면책된 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니하는 한 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.”라고 판단해 원고들의 상고를 기각했습니다.

면책을 받았는데 왜 채무가 남아 있다고 보나요?

면책은 채무를 소멸시키는 것이 아니라 책임만 면제하는 것이기 때문입니다. 파산 면책은 파산채권자에 대한 채무 전부에 관하여, 개인회생 면책은 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 채무에 관하여 그 책임을 면제합니다. 대법원은 이 면책을, 채권자가 이행을 강제하거나 소를 제기할 수 없게 될 뿐 채무 자체는 남아 있는 상태로 봅니다.

그래서 채권자는 면책된 잔금을 소송으로 받아 낼 수는 없지만, 자기가 먼저 이행해야 할 의무를 거절하는 방패로는 쓸 수 있습니다. 경매 매수인이 대지권 없는 아파트를 산 경위는 「대지권 등기가 안 된 아파트를 경매로 샀는데 대지 지분도 제 것이 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

경매로 산 사람도 대지지분을 넘겨 달라고 할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 이 사건 원고들은 수분양자 소유 호실의 임의경매절차에서 직접 매수했거나 그 매수인에게서 다시 산 사람들이었고, 대지권 등기 없이 전유부분 등기만 마쳤습니다. 원심은 이들이 전유부분 등기만 마쳤더라도 그 전유부분의 대지사용권을 함께 취득했다고 보았고, 대법원도 대지사용권 취득에 관한 법리 오해가 없다고 했습니다.

구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 다만 대지 명의가 아직 신탁회사에 있으면 그 명의자를 상대로 이전등기를 청구해야 하고, 그 청구에 잔금 항변이 붙는 것입니다.

분양잔금의 소멸시효가 지났다면 결과가 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 같은 판결에서 수분양자 두 사람에 대한 잔금채권은 시효가 이미 지난 뒤에 재판상 청구가 있었습니다. 원심은 이 경우 시효 중단을 인정할 수 없다며 그 부분 동시이행항변을 배척했고, 대법원도 그 결론을 유지했습니다.

반대로 다른 원고의 사안에서는 수분양자 아파트 경매절차에서 잔금채권의 질권자가 채권을 신고해 시효가 중단되었다고 보아 항변이 받아들여졌습니다. 결국 잔금채권이 언제 생겼고, 그 뒤 경매 배당 신고나 소송 같은 중단 사유가 있었는지가 등기를 바로 받을 수 있는지를 가릅니다. 경매 기록과 등기부의 근저당·질권 내역을 함께 보아야 합니다.

대지지분 등기 청구 대응 순서

• 대지 명의 확인 - 대지 등기부에서 현재 소유자가 시행사인지 신탁회사인지 봅니다.
• 잔금 내역 확인 - 원래 수분양자의 미납 잔금과 2순위 근저당 설정 여부를 확인합니다.
• 면책·시효 점검 - 면책결정 여부와 잔금채권의 발생 시기, 중단 사유를 날짜로 정리합니다.
• 협의 또는 소송 - 시효가 남아 있으면 잔금 정산 협의를, 지났으면 이전등기 소송을 검토합니다.
• 대지권 등기 마무리 - 대지지분을 이전받은 뒤 대지권 등기까지 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 수분양자의 미납 잔금 액수와 잔금채권의 시효 진행, 중단 사유에 따라 대지지분 등기를 받는 조건이 달라집니다. 법무법인 윤성은 대지권 미등기 아파트의 대지지분 이전등기 소송과 분양잔금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면책받은 수분양자 대신 제가 잔금을 낼 의무가 있나요?
  경매 매수인이 잔금채무를 인수하는 것은 아닙니다. 다만 신탁회사 등이 잔금을 받을 때까지 대지지분 등기를 거절할 수 있으므로, 등기를 받으려면 사실상 잔금 정산을 협의해야 하는 경우가 많습니다.
• 면책받은 채무를 채권자가 소송으로 받아 낼 수 있나요?
  원칙적으로 받아 낼 수 없습니다. 면책은 이행을 강제할 수 없게 하고 소를 제기할 권능을 잃게 하지만, 채무 자체는 남아 있어 동시이행항변처럼 방어 수단으로는 쓰일 수 있습니다.
• 경매 배당 때 채권 신고를 하면 잔금채권 시효가 끊기나요?
  이 판결 사안에서는 잔금채권의 근저당권부질권자가 수분양자 아파트 경매절차에서 채권을 신고해 시효가 중단되었다고 본 원심 판단이 유지되었습니다. 신고 시점이 시효 완성 전이어야 합니다.
• 대지권 미등기 아파트를 낙찰받기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
  대지 등기부의 소유자와 신탁 여부, 전유부분의 시행사 명의 근저당, 원래 수분양자의 잔금 미납 여부를 확인하십시오. 잔금이 남아 있으면 대지지분을 받을 때 그 정산 문제가 따라옵니다.
• 시행사와 수분양자가 잔금 약정을 바꿨다고 주장하면요?
  새 약정으로 종전 채무를 없앴다는 경개를 주장할 수 있으나, 이 판결 사안에서는 시행사·신탁회사와 수분양자 사이에 경개계약이 있었다고 볼 수 없다는 판단이 유지되었습니다. 문서로 증명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 대지권 등기가 안 된 아파트를 경매로 샀는데 대지 지분도 제 것이 되나요?
• 대지권 미등기 아파트를 경매로 낙찰받았는데 대지권등기는 어떻게 하나요?
• 상가 분양 잔금이 늦었으면 등기서류를 받기 전에도 연체료를 내야 하나요?
• 파산 면책 뒤 확정된 보증채무 판결로 급여가 압류되면 막을 수 있나요?
• 돈 빌려간 사람이 파산 면책을 받았는데 그 사람 권리를 대신 행사해 받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기