재개발·재건축

재개발조합이 돈 주고 산 국유지, 무상양도 대상이라며 대금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

재개발조합이 산 국유지가 일반재산이었다면 무상양도 대상이 아니어서 매매대금을 돌려받기 어렵습니다. 대법원 2026다202915 판결로 무상양도 대상인 정비기반시설의 범위, 행정재산을 산 경우의 효력, 국공유지 처리 순서를 정리했습니다.

일반재산이었다면 돌려받기 어렵습니다. 무상양도 대상인 「용도가 폐지되는 국가 소유 정비기반시설」은 공공용으로 쓰던 행정재산 중 정비사업으로 용도가 폐지되는 것만을 말합니다. 대법원은 일반재산을 돈을 주고 산 매매는 무효가 아니라며 대금 반환을 인정한 원심을 파기했습니다. 반대로 행정재산인 정비기반시설을 돈 주고 샀다면 그 매매는 무효라는 기존 판례는 그대로이니, 모든 매수 대금을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A조합은 2010년 사업시행인가를 받은 주택재개발조합입니다. 2020년 사업구역 안 국유지를 국가에서 수억 원에 사들였는데, 그 땅은 구청이 주차장 용지로 빌려 쓰던 곳이었습니다. 조합은 주차장으로 쓰이던 땅이면 정비기반시설이니 무상으로 받았어야 했다며 국가에 매매대금 반환을 청구했고, 2026. 3. 9. 항소심에서 이겼습니다. 그런데 대법원 판결 소식을 듣고 조합 임원들이 결과가 뒤집힐 수 있는지, 다른 국공유지는 어떻게 따져야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고 조합은 2008년 설립인가, 2010. 1. 8. 사업시행인가를 받았고, 2020. 4. 2. 사업구역 안의 국가 소유 토지를 유상으로 샀습니다. 이 땅은 국유재산법상 일반재산이었고, 국가가 구청에 주차장용지로 대부하고 있었습니다. 원고는 이 매매가 무상양도를 정한 도시정비법 규정을 위반해 무효라며 대금 반환을 구했고, 원심은 일반재산도 무상양도 대상이라며 원고 손을 들었습니다.

대법원은 이 규정의 무상양도 대상을 행정재산으로 한정했습니다. 국유재산법상 용도폐지는 행정재산이 일반재산으로 되는 것을 뜻하고, 사업시행자는 일반재산을 매수나 수용으로 유상취득할 수 있으며, 일반재산까지 무상으로 넘길 이유도 없다는 것입니다. 그래서 “일반재산은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 규정에 따라 사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설에 포함되지 않는다.”라고 판단했습니다. 구청에 주차장용지로 대부했다는 사정으로도 달라지지 않는다고 하며 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

행정재산인 정비기반시설을 샀다면 어떻게 되나요?

그 매매는 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 이 무상양도 규정이 새로 설치하는 정비기반시설의 설치비용 범위에서 용도폐지될 정비기반시설의 무상양도를 강제하는 강행규정이라고 다시 확인했습니다. 이를 어기고 사업시행자와 국가나 지자체가 맺은 매매계약은 무효입니다.

무상양도의 취지는 새 기반시설이 국가나 지자체에 무상으로 귀속되면서 생기는 사업시행자의 손실을 합리적 범위에서 보전하는 데 있습니다. 그래서 무상양도는 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위로 제한됩니다. 실제로 쓰이던 도로, 공원, 공용주차장처럼 공공용재산으로 관리되던 시설인지가 핵심입니다. 국유지 사용료 문제는 「재개발조합이 사업시행인가 뒤 쓴 국유지에도 변상금을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지자체 소유 땅도 같은 기준인가요?

같은 기준으로 볼 수 있습니다. 대법원은 행정재산과 일반재산의 구분, 행정재산만 처분을 제한하고 용도폐지 규정을 두는 구조가 「공유재산 및 물품 관리법」에서도 같다고 짚었습니다. 그래서 무상양도 대상인 지자체 소유 정비기반시설도 공공용 행정재산 중 정비사업으로 용도가 폐지되는 것으로 읽힙니다.

실무에서는 같은 사업구역 안에 국유지와 구유지·시유지가 섞여 있는 경우가 많습니다. 관리청이 다르면 대장과 협의 상대도 달라지므로, 필지별로 소유자와 재산 구분을 표로 정리해 두는 것이 출발점입니다.

사실상 도로로 쓰이는 땅은 어떻게 보나요?

현행 도시정비법은 무상양도 대상인 도로에 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통에 제공되는 부지도 포함합니다. 하지만 대법원은 이 규정이 있다고 해서 일반재산이 무상양도 대상이 된다고 볼 수 없다고 했습니다.

따라서 실무에서는 땅의 현황과 함께 국유재산·공유재산 대장상 구분, 도시·군관리계획 결정 여부, 도로관리청 관리 여부를 같이 확인해야 합니다. 정비사업 시행 기간 동안 용도가 폐지되는 정비기반시설의 대부료는 면제된다는 규정도 있습니다.

정비구역 국공유지 처리 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 국유재산·공유재산 대장에서 행정재산인지 일반재산인지 확인합니다.
• 정비기반시설 해당성 검토 - 도로·공원·주차장 등으로 실제 공공용 관리되던 시설인지 봅니다.
• 설치비용 대조 - 새로 설치할 정비기반시설 설치비용과 무상양도 요청 범위를 맞춥니다.
• 관리청 협의 - 사업시행계획 인가 전후 관리청 의견과 귀속·양도 목록을 정리합니다.
• 분쟁 대응 - 이미 산 땅이 행정재산이었다면 매매 무효와 대금 반환 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 그 땅이 행정재산이었는지와 실제 공공용으로 관리된 정비기반시설이었는지에 따라 무상양도와 대금 반환 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합의 국공유지 무상양도·매수 분쟁과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유지의 행정재산과 일반재산은 어떻게 다른가요?
  행정재산은 국가가 공용·공공용 등으로 직접 쓰거나 쓰기로 결정한 재산이고, 그 밖의 국유재산은 일반재산입니다. 행정재산은 원칙적으로 처분할 수 없고 일반재산은 대부나 처분이 가능합니다.
• 용도폐지는 무슨 뜻인가요?
  행정재산이 행정목적으로 쓰이지 않게 되는 등 사유로 그 성질을 잃어 일반재산이 되는 것을 말합니다. 무상양도 규정의 용도폐지도 같은 의미로 봅니다.
• 무상양도는 얼마까지 받을 수 있나요?
  사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 용도폐지되는 정비기반시설을 무상으로 받습니다. 그 범위를 넘는 부분은 유상으로 취득해야 합니다.
• 구청이 주차장으로 빌려 쓰던 국유지면 정비기반시설 아닌가요?
  대법원은 국가가 구청에 주차장용지로 대부한 일반재산이라도 무상양도 대상이 아니라고 했습니다. 공공용재산으로 관리된 행정재산인지가 기준입니다.
• LH나 지자체가 시행자면 규정이 다른가요?
  시장·군수등이나 토지주택공사등이 시행하는 경우는 종래의 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 귀속된다는 별도 규정이 적용됩니다. 민간 조합 규정과 요건이 다릅니다.
• 사업 기간에 용도폐지될 국유지를 쓰면 대부료를 내야 하나요?
  정비사업으로 용도가 폐지되는 국가·지자체 소유 정비기반시설은 사업 시행 기간 동안 대부료가 면제됩니다. 일반재산은 이 면제 대상이 아닐 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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